Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Minh bạch chính sách, khơi thông nguồn cung

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ đáp ứng yêu cầu phát triển của thị trường trong giai đoạn mới

Cần làm rõ cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp

Đóng góp ý kiến vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đánh giá cơ quan soạn thảo đã tiếp thu nhiều ý kiến của doanh nghiệp và chuyên gia. Dù vậy, vẫn còn nhiều nội dung quan trọng cần được làm rõ nhằm hạn chế vướng mắc trong quá trình thực thi.

Theo ông Hiệp, vấn đề được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm nhất hiện nay là khái niệm "nhà ở thương mại giá phù hợp". Việc Ddự thảo mới chỉ đưa ra khái niệm định tính mà chưa có tiêu chí định lượng cụ thể được cho là có thể khiến loại hình này dễ bị nhầm lẫn với nhà ở xã hội.

Ông Hiệp đề xuất sửa đổi theo hướng xác định mức giá phù hợp trên cơ sở thu nhập bình quân của từng địa phương, thay vì áp dụng một ngưỡng chung trên phạm vi cả nước. Đồng thời, để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này, Nhà nước cần bổ sung các chính sách ưu đãi về thuế.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, nhiều chính sách ưu đãi trong dự thảo hiện vẫn còn mang tính nguyên tắc, như hỗ trợ vay vốn ưu đãi, hỗ trợ ngân sách cho giải phóng mặt bằng hoặc đầu tư hạ tầng. Đây đều là những nội dung khó triển khai trong thực tế, thậm chí có thể phát sinh xung đột với Luật Ngân sách nhà nước.

Thay vì các quy định khó khả thi, ông Hiệp kiến nghị tập trung vào những chính sách có thể áp dụng ngay như miễn, giảm tiền sử dụng đất và ưu đãi thuế đối với các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.

Bên cạnh đó, chuyên gia cũng đề xuất bổ sung quy định về tỷ lệ sở hữu nhà ở riêng lẻ của người nước ngoài; làm rõ tỷ lệ diện tích thương mại được phép bố trí trong các dự án nhà ở cho thuê; thống nhất quy định về phương án bồi thường, tái định cư khi cải tạo chung cư cũ và xem xét cơ chế huy động vốn linh hoạt hơn để hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án.

Đồng bộ pháp luật để hạn chế rủi ro cho thị trường

Ở góc độ pháp lý, LS. Phạm Thanh Tuấn cho rằng dự thảo cần tiếp tục hoàn thiện nhiều quy định nhằm bảo đảm sự thống nhất với Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) cũng như các đạo luật chuyên ngành khác.

Theo ông Tuấn, trước hết cần làm rõ mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển nhà ở với quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn; đồng thời bổ sung các quy định chuyển tiếp nhằm bảo đảm tính kế thừa giữa chương trình phát triển nhà ở hiện hành và quy hoạch mới.

Đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, LS. Phạm Thanh Tuấn cho rằng kỹ thuật lập pháp cần được soi chiếu với quy định về nhà ở xã hội, tránh tình trạng hai loại hình có nhiều điểm tương đồng nhưng lại áp dụng cơ chế quản lý khác nhau.

Ngoài ra, ông cũng kiến nghị nghiên cứu cơ chế chuyển nhượng đối với nhà ở xã hội dành cho các trường hợp bị thu hồi đất, bảo đảm phù hợp với thực tiễn và hạn chế phát sinh vướng mắc khi luật đi vào cuộc sống.

Đối với quy định về lựa chọn nhà đầu tư, LS. Tuấn nhận định việc coi năng lực và kinh nghiệm là điều kiện bắt buộc đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp chưa thực sự phù hợp với tinh thần của Luật Đấu thầu và Luật PPP, khi các tiêu chí này hiện chủ yếu được sử dụng để phân hạng giữa các nhà đầu tư có kết quả tương đương.

Ông cũng đề nghị bổ sung quy định mở để bao quát các hình thức lựa chọn nhà đầu tư khác theo Luật Đầu tư, thay vì chỉ giới hạn ở đấu giá, đấu thầu và chấp thuận nhà đầu tư.

Liên quan đến nhà ở lưu trú, chuyên gia cho rằng dự thảo đang tồn tại sự thiếu thống nhất khi một điều khoản dẫn chiếu áp dụng Luật Đầu tư, trong khi phạm vi điều chỉnh lại xác định đây là đối tượng thuộc Luật Nhà ở. Theo ông, cần thống nhất cách tiếp cận để tránh phát sinh xung đột pháp lý.

Đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, ông Tuấn kiến nghị bổ sung quy định quản lý đối với tổ chức mua loại hình này tương tự cơ chế áp dụng cho cá nhân nhằm hạn chế đầu cơ và bảo đảm đúng mục tiêu chính sách.

Ở lĩnh vực cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, LS. Phạm Thanh Tuấn cho rằng cần bổ sung các nguyên tắc xác định hệ số bồi thường, tỷ lệ đồng thuận của cư dân cũng như cơ sở để Chính phủ ban hành hướng dẫn chi tiết. Đây là những yếu tố quan trọng quyết định khả năng triển khai các dự án cải tạo chung cư trong thực tế.

Một nội dung được ông đặc biệt lưu ý là quy định cho phép chủ đầu tư bán nhà ở đang thế chấp nếu được ngân hàng nhận thế chấp chấp thuận. Theo ông, đây là thay đổi lớn so với quy định hiện hành và có thể phát sinh nhiều rủi ro liên quan đến quyền ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm, khả năng thế chấp tiếp của người mua cũng như việc bảo vệ quyền lợi khách hàng.