Nhà đầu tư ngắn hạn thoái lui, dòng tiền tìm về giá trị thực

Bất động sản đang chuyển sang cuộc chơi dài hạn

Thị trường tái cấu trúc, nhà đầu tư buộc thay đổi chiến lược

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu hơn, các chuyên gia cho rằng cách tiếp cận của nhà đầu tư đang buộc phải thay đổi theo hướng thực chất, thận trọng và dài hạn hơn.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, giai đoạn hiện nay không còn phù hợp với tư duy đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá đơn thuần. Thay vào đó, việc đánh giá một sản phẩm cần đặt trong tổng thể nhiều yếu tố như mặt bằng giá khu vực, khả năng khai thác dòng tiền và thời gian hoàn vốn.

Theo bà Miền, đây chính là những tiêu chí phản ánh giá trị thực và tính bền vững của một khoản đầu tư bất động sản. Khi thị trường dần loại bỏ yếu tố đầu cơ, những sản phẩm không đáp ứng được nhu cầu sử dụng thực hoặc không tạo ra dòng tiền ổn định sẽ khó duy trì sức hấp dẫn.

“Thị trường không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn mang tính "lướt sóng", mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với hiệu quả tài chính và giá trị sử dụng thực”, bà Miền nhấn mạnh.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư được khuyến nghị ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối đồng bộ, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Đây được xem là những yếu tố “lọc nhiễu” quan trọng giúp giảm thiểu rủi ro trong chu kỳ điều chỉnh.

Cùng với sự thay đổi trong tư duy đầu tư, yếu tố chi phí vốn cũng đang trở thành biến số quan trọng tác động đến hành vi thị trường. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết, việc lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng trong thời gian gần đây là diễn biến mang tính chu kỳ quen thuộc của thị trường tài chính.

Theo ông Trung, vào thời điểm cuối năm và đầu năm, các tổ chức tín dụng thường đẩy mạnh huy động vốn nhằm chuẩn bị nguồn lực cho chu kỳ tăng trưởng mới của nền kinh tế. Tuy nhiên, năm nay xuất hiện thêm những yếu tố đặc thù khi hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn được triển khai trên cả nước.

Từ các công trình giao thông trọng điểm đến các dự án chiến lược quốc gia, nhiều doanh nghiệp đang cần nguồn vốn rất lớn, lên tới hàng chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn tỷ đồng. Điều này tạo áp lực huy động vốn đáng kể lên hệ thống ngân hàng thương mại, kéo theo mặt bằng lãi suất tăng trong ngắn hạn.

“Trong quý I và có thể kéo dài sang quý II/2026, mặt bằng lãi suất vẫn sẽ ở mức cao. Tuy nhiên, đây chỉ là áp lực mang tính ngắn hạn”, ông Trung nhận định.

Dù vậy, Chính phủ đang triển khai nhiều giải pháp nhằm cân bằng nguồn vốn cho nền kinh tế, từ việc thúc đẩy huy động nguồn lực trong dân, đưa nguồn vàng vào lưu thông đến định hướng xây dựng trung tâm tài chính quốc tế tại TP.Hồ Chí Minh nhằm thu hút dòng vốn ngoại. Những chính sách này được kỳ vọng sẽ giúp ổn định mặt bằng lãi suất trong trung và dài hạn.

Quá trình sàng lọc nhà đầu tư

Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng, thị trường bất động sản đang chứng kiến những dấu hiệu điều chỉnh rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, áp lực tài chính đang buộc nhiều nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược.

Theo ông Đính, trong giai đoạn 2023–2025, không ít nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính để mở rộng danh mục. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, một bộ phận nhà đầu tư buộc phải bán tài sản, thậm chí chấp nhận giảm giá để thu hồi dòng tiền.

Diễn biến này được xem là tín hiệu rõ nét cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, khi các yếu tố đầu cơ dần bị sàng lọc, nhường chỗ cho dòng tiền hướng tới những sản phẩm có giá trị thực và khả năng khai thác bền vững.

Ông Trần Quang Trung cũng cho rằng, hiện thanh khoản thị trường chậm lại, nhiều nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận hoặc chấp nhận thoái vốn sớm.

Ngược lại, những nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt, sở hữu danh mục tài sản đa dạng như vàng, trái phiếu hoặc tiền gửi ngân hàng sẽ có lợi thế hơn trong việc tái cấu trúc khoản vay và duy trì dòng tiền.

Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn, nơi năng lực tài chính và chiến lược đầu tư dài hạn trở thành yếu tố quyết định. Việc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính không còn là lựa chọn an toàn như trước.

Ông Nguyễn Văn Đính nhận định, trong giai đoạn điều chỉnh, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá lớn có thể buộc phải rời khỏi thị trường, trong khi những nhà đầu tư có nguồn vốn dài hạn vẫn tiếp tục nắm giữ tài sản, chờ đợi chu kỳ tăng trưởng mới.

Đáng chú ý, quá trình điều chỉnh này cũng mở ra cơ hội cho người mua ở thực và các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Khi một bộ phận tài sản được chào bán với mức giá điều chỉnh, thậm chí chiết khấu sâu hơn so với giai đoạn trước, cơ hội tiếp cận bất động sản với giá hợp lý hơn đang dần xuất hiện.

Theo các chuyên gia, đây có thể là thời điểm phù hợp để tái cơ cấu danh mục, lựa chọn những sản phẩm có nền tảng tốt, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Trong dài hạn, quá trình sàng lọc và tái cân bằng được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản vận hành lành mạnh hơn, giảm dần yếu tố đầu cơ và hướng tới phát triển bền vững. Khi dòng tiền được phân bổ hợp lý và gắn với giá trị thực, thị trường không chỉ ổn định hơn mà còn tạo nền tảng vững chắc cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.