Quốc hội thảo luận sâu về cơ chế thu hồi đất – bồi thường – giá đất – giao đất

Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai

Tập trung tháo gỡ các vướng mắc

Diễn biến thảo luận cho thấy, nhiều vướng mắc phát sinh từ quy trình xác định giá đất và thủ tục hành chính đang kéo dài thời gian đưa đất vào sử dụng. Đại biểu Trần Chí Cường (Đà Nẵng) chỉ rõ, yêu cầu ghi giá đất và chi phí hạ tầng ngay trong quyết định giao đất, cho thuê đất đang khiến dự án chậm hàng tháng, thậm chí hàng quý, khi phải chờ thẩm định nhiều vòng và xin ý kiến liên ngành.

Vì vậy, đại biểu đề nghị tách bạch thời điểm giao đất và thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính, cho phép ban hành quyết định giao đất trước và thực hiện thủ tục định giá đất song song ở giai đoạn tiếp theo; nhà đầu tư chỉ được nộp tiền và nhận bàn giao đất sau khi nghĩa vụ tài chính hoàn tất. Cách tiếp cận này giữ chặt kỷ cương ngân sách nhưng rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư, tạo điều kiện nhà đầu tư sớm triển khai xây dựng, huy động vốn và thủ tục liên quan.

Vấn đề tính giá đất theo khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai cũng là “điểm nghẽn” do thiếu thông tin tài sản so sánh và thiếu chỉ tiêu kỹ thuật trong quy hoạch. Từ thực tế nhiều năm vướng mắc chưa xác định được giá đất cụ thể, đại biểu Trần Chí Cường đề xuất sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm định giá để xử lý các trường hợp này, đồng thời cho phép địa phương thuê tổ chức tư vấn trong trường hợp chưa có hệ số điều chỉnh. Theo đại biểu, đây là giải pháp thực tiễn và nhất quán nhằm đẩy nhanh tiến độ, bảo đảm thống nhất áp dụng pháp luật.

Bên cạnh đó nhiều đại biểu cũng tập trung phân tích nội dung bồi thường – hỗ trợ – tái định cư, đặc biệt đối với trường hợp dự án thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất nhưng vẫn còn phần diện tích chưa thống nhất.

Đại biểu Trần Chí Cường đề nghị lựa chọn Phương án hai: nếu tổng bồi thường tính theo phương án của nhà nước thấp hơn giá thỏa thuận bình quân thì người bị thu hồi đất được nhận phần chênh lệch và nhà đầu tư thanh toán khoản này, tính vào chi phí dự án. Theo ông, Phương án này vừa đảm bảo quyền lợi của người dân vừa không gây tăng chi tiêu ngân sách.

Nhiều đại biểu khác như Đỗ Thị Việt Hà (Bắc Ninh), Trần Văn Tiến (Phú Thọ), Nguyễn Thị Thu Thủy (Gia Lai), Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) và Đàng Thị Mỹ Hương (Khánh Hòa) đều phân tích sâu và thống nhất lựa chọn Phương án hai vì đảm bảo công bằng và ổn định xã hội, giảm tranh chấp và tránh cơ chế lợi dụng chính sách để trục lợi.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga chỉ rõ nếu áp dụng Phương án một có thể tạo ra chênh lệch lớn về quyền lợi, gây so sánh, phản ứng xã hội và khiếu kiện kéo dài. Đại biểu phân tích nguy cơ nhà đầu tư lợi dụng chính sách: cố tình thỏa thuận chậm để phần diện tích còn lại được áp dụng theo bảng giá đất thấp hơn. Vì vậy, Phương án hai được nhận định vừa bảo vệ quyền lợi người bị thu hồi đất, vừa đảm bảo lợi ích nhà nước và duy trì công bằng xã hội trong cùng một khu vực.

Tuy nhiên, nhiều đại biểu đề nghị làm rõ việc xác định ngưỡng 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất. Đại biểu Trần Văn Tiến cho rằng yêu cầu đồng thời cả hai tiêu chí là khó khả thi, đồng thời đặt câu hỏi tại sao phải là 75% mà không phải là 60%; liệu ban soạn thảo đã đánh giá thực tiễn dự án để xác định tiêu chí này hay chưa; và việc xác định số người sử dụng đất trong trường hợp người có quyền sử dụng đất đã mất sẽ thực hiện thế nào...

Đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước – người dân – nhà đầu tư

Quy định về đối thoại và lấy ý kiến người dân trong bồi thường – hỗ trợ – tái định cư cũng nhận được góp ý. Đại biểu Đàng Thị Mỹ Hương đề nghị ghi nhận bắt buộc việc lấy ý kiến người dân và đối thoại nếu tỷ lệ đồng ý dưới 75%, đồng thời yêu cầu lưu hồ sơ lấy ý kiến để đảm bảo minh bạch và trách nhiệm giải trình. Đại biểu Nguyễn Văn Mạnh phân tích thời hạn 30 ngày tổ chức đối thoại có thể dẫn đến trì hoãn giải phóng mặt bằng khi người dân đều đồng thuận, vì vậy cần cơ chế kết thúc công khai sớm khi các hộ dân đề xuất, đồng thời cho phép đối thoại ngay nếu còn ý kiến không nhất trí.

Nội dung hỗ trợ sinh kế cũng được tranh luận với nhiều lập luận thuyết phục. Đại biểu Đàng Thị Mỹ Hương đề nghị quy định hỗ trợ sinh kế bao gồm đào tạo nghề, vốn sản xuất và các biện pháp tái lập sinh kế, đồng thời đánh giá định kỳ tính hiệu quả của chính sách. Đại biểu cũng phân tích tính khả thi của quy định giao Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định biện pháp hỗ trợ, cảnh báo rủi ro về nguồn lực và yêu cầu cơ chế đảm bảo thực thi.

Liên quan tài sản trên đất, các đại biểu đề xuất thống nhất quy định bồi thường bằng giá trị xây dựng mới đối với toàn bộ nhà ở, công trình khi phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật. Đồng thời đề nghị cơ chế thẩm định giá độc lập và quyền của người dân được tra cứu hồ sơ, yêu cầu thẩm định lại khi có căn cứ pháp lý và thực tiễn.

Nhiều đại biểu tập trung vào bài toán “thực thi hiệu quả” để nghị quyết đi vào cuộc sống. Đại biểu Nguyễn Văn Mạnh đề nghị làm rõ phương pháp khấu trừ chi phí bồi thường – hỗ trợ – tái định cư mà nhà đầu tư ứng trước, bảo đảm bao gồm cả chi phí xây dựng hạ tầng khu tái định cư và hỗ trợ tái định cư. Đại biểu cũng đề nghị giao chủ đầu tư ứng trước kinh phí xây dựng hạ tầng tái định cư đối với dự án thuộc Khoản 2 Điều 94, đồng thời yêu cầu cơ quan nhà nước kiểm soát quy mô và suất đầu tư để tránh thất thoát ngân sách.

Một số đề xuất khác nhằm tháo gỡ vướng mắc hành chính cũng được đưa ra. Đại biểu Nguyễn Văn Mạnh nêu thực tế nhiều chủ đầu tư dự án đầu tư công bị xử phạt hành chính vì triển khai khi chưa có quyết định giao đất, trong khi Điều 83 Luật Đất đai chưa quy định vấn đề này và Nghị định 151/2025 yêu cầu tất cả hồ sơ đều phải có giao đất. Đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế giao đất cho chủ đầu tư dự án đầu tư công để bảo đảm thống nhất pháp lý.

Từ nhiều ý kiến thảo luận cho thấy Quốc hội thống nhất cao về tính cần thiết của nghị quyết. Tuy nhiên, từng điều khoản cần được rà soát kỹ lưỡng để vừa gỡ khó vướng mắc nhưng không tạo ra rủi ro mới trong thực thi. Yêu cầu xuyên suốt là đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước – người dân – nhà đầu tư; tạo sự đồng thuận xã hội; giảm khiếu kiện; thúc đẩy giải phóng mặt bằng; rút ngắn thủ tục hành chính; đẩy nhanh tiến độ dự án; và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế – xã hội.