Thanh khoản thấp, giá nhà vẫn neo cao: Nghịch lý từ đâu?

Giá nhà khó giảm khi chi phí đầu vào vẫn neo cao

Thanh khoản thấp, giá nhà vẫn khó giảm

Một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường bất động sản: sức mua suy yếu, thanh khoản thấp, lượng hàng tồn kho tại nhiều dự án còn lớn, song các chủ đầu tư gần như không lựa chọn phương án giảm giá bán. Thay vì hạ giá bán, không ít doanh nghiệp có xu hướng giãn tiến độ, trì hoãn thời điểm mở bán hoặc tạm dừng đưa sản phẩm mới ra thị trường để chờ tín hiệu tích cực hơn.

Theo các chuyên gia, đây là lựa chọn dễ hiểu trong bối cảnh chi phí phát triển dự án đã tăng mạnh trong nhiều năm qua. Khi giá đầu vào đã được xác lập ở mức cao, việc giảm giá bán có thể khiến hiệu quả tài chính của dự án suy giảm đáng kể, thậm chí ảnh hưởng đến khả năng cân đối dòng tiền của doanh nghiệp.

Một nguyên nhân quan trọng nằm ở đặc thù quá trình phát triển dự án tại Việt Nam. Có những dự án mất từ 7 đến 10 năm để hoàn tất các bước từ xây dựng quy hoạch, phê duyệt chủ trương đầu tư, giải phóng mặt bằng, xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai cùng nhiều thủ tục khác.

Thời gian triển khai kéo dài đồng nghĩa với việc nguồn lực của doanh nghiệp bị “giam” trong dự án trong thời gian dài. Trong khi đó, không phải chủ đầu tư nào cũng có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm và nguồn lực để thực hiện toàn bộ quy trình từ đầu.

Chính vì vậy, hoạt động M&A (mua bán và sáp nhập) trở thành một hướng đi được nhiều doanh nghiệp lựa chọn. Thay vì bắt đầu từ quỹ đất chưa hoàn thiện pháp lý, doanh nghiệp có thể tìm kiếm những dự án đã có quỹ đất sạch, pháp lý tương đối đầy đủ để rút ngắn thời gian triển khai. Tuy nhiên, chính quá trình mua bán dự án qua nhiều đời chủ đầu tư lại tạo thêm một lớp chi phí vào giá thành cuối cùng.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP.Invest, giá đất là một trong những cấu phần quan trọng nhất hình thành giá nhà. Chi phí đất đai không chỉ nằm ở nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp phải thực hiện. Có dự án mất 1,5 năm, thậm chí 2-3 năm để xác định giá đất. Trong thời gian chờ đợi, vốn vẫn nằm tại dự án, chi phí quản lý tiếp tục phát sinh và cuối cùng được tính vào giá thành.

Bên cạnh đó, những quỹ đất nằm ở vị trí đẹp trong khu vực nội đô không phải lúc nào cũng sẵn sàng được đưa ra thị trường. Theo các chuyên gia, nhiều khu đất đang để trống thực tế đã thuộc quyền sở hữu của một chủ thể nào đó, nhưng chủ sở hữu chưa muốn bán hoặc đang chờ thời điểm thuận lợi để chuyển nhượng, tìm kiếm đối tác.

Trong quá trình phát triển dự án, có những quỹ đất đã được mua đi bán lại qua nhiều đời chủ đầu tư trước khi đến tay doanh nghiệp trực tiếp triển khai. Sau mỗi lần chuyển nhượng, giá trị khu đất lại tăng lên, kéo theo chi phí đầu vào của dự án tăng.

Trường hợp Tập đoàn MIK Group là một ví dụ được thị trường nhắc tới. Thay vì luôn tự phát triển dự án từ đầu, doanh nghiệp này thường mua lại các quỹ đất trong những khu đô thị của Vinhomes, sau đó phát triển các sản phẩm chung cư cao tầng.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, chi phí phát triển dự án đã tăng mạnh trong thời gian qua, từ giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công đến chi phí vốn. Những yếu tố này khiến giá bán bị “đẩy” lên ngay từ đầu vào, tạo mặt bằng giá cao và rất khó điều chỉnh xuống.

Trong bối cảnh thị trường khó khăn, các chủ đầu tư vì vậy không có nhiều động lực để hạ giá. Thay vào đó, phương án được tính đến là trì hoãn hoặc tạm dừng mở bán dự án mới.

Thời gian gần đây, giao dịch và thanh khoản bất động sản thấp khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lùi kế hoạch tung hàng mới. Nhiều dự án căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh, Đồng Nai đã hoàn thiện và đủ pháp lý vẫn quyết định kéo dài thời gian giữ chỗ hoặc chuyển lịch mở bán sang quý sau. Điều này cho thấy nguồn cung mới dù cần thiết để cải thiện thanh khoản và tăng cạnh tranh, nhưng bản thân việc tăng nguồn cung chưa đủ để tạo ra một mặt bằng giá thấp hơn.

Muốn giá nhà giảm, phải kéo giảm cấu phần đầu vào

Câu hỏi đặt ra là nếu nguồn cung được cải thiện, liệu giá nhà có giảm? Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, câu trả lời không đơn giản, bởi giá bất động sản được hình thành từ nhiều cấu phần và đất đai là một trong những yếu tố quan trọng nhất.

Khi một quỹ đất phải trải qua nhiều lần chuyển nhượng, chi phí mà chủ đầu tư cuối cùng phải bỏ ra đã ở mức cao. Vì vậy, việc yêu cầu doanh nghiệp giảm giá bán trong khi chi phí đầu vào không giảm là bài toán rất khó.

Từ góc nhìn này, ông Hiệp cho rằng vấn đề không chỉ nằm ở việc Nhà nước quyết định giá đất mà cần tăng vai trò quản lý, điều tiết để giá đất vận động trong quỹ đạo phù hợp. Đất đai là tài sản của toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Do đó, bên cạnh việc quyết định giá đất, Nhà nước cần tăng vai trò quản lý giá đất để điều tiết thị trường, qua đó kiểm soát một trong những chi phí đầu vào lớn nhất của bất động sản. Khi nguồn cung được bổ sung, cạnh tranh trên thị trường sẽ được cải thiện, nhưng điều này chưa chắc lập tức kéo giá nhà xuống nếu các cấu phần tạo nên giá thành vẫn ở mức cao.

Chính sách thuế cũng được đặt trong vai trò điều tiết. Trong trường hợp giá bất động sản bị đẩy lên quá cao, cơ chế thuế cần được phát huy để điều tiết thị trường. Nếu chủ đầu tư bán giá quá đắt thì cần có công cụ thuế phù hợp để hạn chế tình trạng giá bị đẩy lên quá mức.

Như vậy, bài toán giảm giá nhà không thể chỉ đặt lên vai doanh nghiệp. Khi nguồn cung đã được cải thiện, trọng tâm tiếp theo phải là xử lý các yếu tố cấu thành giá. Nếu các cấu phần đầu vào giảm xuống, giá nhà mới có cơ sở giảm theo.

Ở chiều chính sách, Nhà nước cũng đang tính tới các giải pháp nhằm điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, hướng thị trường đến sự cân bằng hơn. Tại phiên thảo luận ở hội trường về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, thời gian tới sẽ nghiên cứu hoàn thiện hồ sơ dự án sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai để phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, điều chỉnh nguồn cung, khắc phục dư thừa nhà ở cao cấp, tiếp tục điều chỉnh chỉ tiêu nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Định hướng này cho thấy bài toán của thị trường bất động sản không chỉ là tăng thêm nguồn cung, mà quan trọng hơn là đưa nguồn cung về đúng phân khúc và nhu cầu thực.

Trong ngắn hạn, khi thanh khoản còn thấp và sức mua chưa phục hồi hoàn toàn, việc các chủ đầu tư không giảm giá mà lựa chọn giãn tiến độ mở bán là xu hướng có thể tiếp diễn. Bởi với mặt bằng chi phí đất đai, vốn, vật liệu và nhân công hiện nay, dư địa để doanh nghiệp giảm giá trực tiếp không lớn.

Về dài hạn, để giá nhà có thể trở về mức hợp lý hơn, thị trường cần đồng thời giải quyết ba vấn đề: rút ngắn thời gian phát triển dự án, kiểm soát chi phí đất đai và mở rộng nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực.

Khi những nút thắt này được tháo gỡ, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư mới thực sự phát huy tác dụng. Khi đó, người mua không chỉ có thêm lựa chọn mà còn có cơ hội tiếp cận sản phẩm với mức giá hợp lý hơn.