Thông tư 22 không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai
Thông tư 08/2020/TT-NHNN: Tăng tính kỷ luật thị trường Thông tư 21 sửa đổi một số quy định hoạt động kinh doanh thuộc quản lý NHNN |
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi đến NHNN về một số nội dung liên quan Thông tư 22/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 41 quy định tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có hiệu lực từ ngày 1/7 tới đây.
Theo đánh giá của HoREA, Thông tư 22 với nhiều nội dung mới, phù hợp với thực tiễn hơn. Nổi bật trong đó là quy định về cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Cụ thể, người vay được vay thế chấp bằng chính căn nhà ở xã hội đã có sẵn hoặc nhà ở xã hội hình thành trong tương lai... Tuy nhiên cơ quan này băn khoăn khi Thông tư 41 (được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 22) quy định cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại bảo đảm bằng bất động sản là nhà ở thương mại đó thì TCTD chỉ được cho vay đối với trường hợp nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở thương mại có sẵn. Như vậy, Thông tư 22 không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó, cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác.
Về vấn đề này, NHNN cho biết, tại Khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định: “Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà ởđáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: a) Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay; b) Nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà; c) Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo; d) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.”
![]() |
Quy định tại Thông tư 22 không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai |
Khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN quy định sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư 41 như sau: “11. Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà bao gồm: a) Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện sau: i) Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay; ii) Nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà; iii) Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo và pháp luật về nhà ở; iv) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
b) Khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở đáp ứng các điều kiện tại các điểm a(i), a(iii), a(iv) khoản này.”
Đối với khoản cho vay thế chấp nhà sẽ bao gồm: Khoản cho vay thế chấp nhà để mua nhà ở đáp ứng các điều kiện theo quy định trong đó có điều kiện phải hoàn thành để bàn giao và khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Hệ số rủi ro áp dụng cho khoản vay thế chấp nhà sẽ tùy thuộc vào từng loại từ 20%-100% phụ thuộc vào tỷ lệ LTV và DSC. Đối với khoản cho vay mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, không phải đáp ứng điều kiện nhà đã hoàn thành để bàn giao và có hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản cho vay thế chấp nhà ở khác chỉ ở mức 20%-50%, nhằm thực hiện chủ trương khuyến khích nhà ở xã hội của Chính phủ.
Điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác. Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 41. Như vậy, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành (Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư 2020, Luật các TCTD 2024).
Còn tại Khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định: “Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thanh từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo”. Thông tư 22/2023/TT-NHNN không sửa đổi, bổ sung nội dung này. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30%-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%.
Các tin khác
![Thông tư 22: Trợ lực thị trường bất động sản phục hồi](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/28/07/ts-nguyen-huu-huan-900x54020240628074747.jpg?rt=20240628074749?240628112330)
Thông tư 22: Trợ lực thị trường bất động sản phục hồi
![Tiếp sức doanh nghiệp phục hồi](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/26/13/1a7720240626132624.jpg?rt=20240626132627?240627081947)
Tiếp sức doanh nghiệp phục hồi
![Phát triển ngân hàng số thúc đẩy dịch vụ bán lẻ](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/26/14/z5575088579517-bf03c43543371f4d8b0edb3db929e88720240626145636.jpg?rt=20240626145639?240626031958)
Phát triển ngân hàng số thúc đẩy dịch vụ bán lẻ
![NHNN ban hành Thông tư quy định về hoạt động đại lý thanh toán](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/25/16/06432008520240625165218.jpg?rt=20240625165221?240625050812)
NHNN ban hành Thông tư quy định về hoạt động đại lý thanh toán
![NHNN có đủ nguồn lực và quyết tâm ổn định thị trường vàng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/22/14/web-1220240622144727.jpg?rt=20240622144729?240622025340)
NHNN có đủ nguồn lực và quyết tâm ổn định thị trường vàng
![Phát triển dịch vụ thanh toán không dùng tiền mặt an toàn, tiện ích](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/21/16/z5559657545707-0cb8109f2b58ecc1d1457e222dfcc99420240621161939.jpg?rt=20240621161949?240621054932)
Phát triển dịch vụ thanh toán không dùng tiền mặt an toàn, tiện ích
![Phó Thống đốc Phạm Thanh Hà chủ trì Tọa đàm Khởi động Dự án Hỗ trợ kỹ thuật “Thúc đẩy tài chính toàn diện và tài trợ khí hậu”](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/21/15/web-320240621155608.jpg?rt=20240621155610?240621040745)
Phó Thống đốc Phạm Thanh Hà chủ trì Tọa đàm Khởi động Dự án Hỗ trợ kỹ thuật “Thúc đẩy tài chính toàn diện và tài trợ khí hậu”
![Ban Lãnh đạo NHNN làm việc với cán bộ chủ chốt VietinBank](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/20/18/web-220240620180614.jpg?rt=20240620180619?240620062347)
Ban Lãnh đạo NHNN làm việc với cán bộ chủ chốt VietinBank
![NHNN công bố thủ tục hành chính lĩnh vực thanh toán](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/18/10/279360214-5400266449986033-6365648098114662511-n20240618103600.jpg?rt=20240618103603?240618105623)
NHNN công bố thủ tục hành chính lĩnh vực thanh toán
![NHNN ban hành Kế hoạch giải quyết các rủi ro về tài trợ khủng bố](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/18/10/444479311-930465895756838-5211297089084697201-n20240618101720.jpg?rt=20240618101723?240618102609)
NHNN ban hành Kế hoạch giải quyết các rủi ro về tài trợ khủng bố
![Phối hợp ngăn chặn hoạt động mua, bán tài khoản thanh toán của học sinh, sinh viên](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/17/11/tru-so-nhnn20240617114605.jpg?rt=20240617114608?240617121017)
Phối hợp ngăn chặn hoạt động mua, bán tài khoản thanh toán của học sinh, sinh viên
![Tăng đầu tư cho thanh toán không tiền mặt trong thu, chi ngân sách](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/14/15/hdp20240614153220.jpg?rt=20240614153223?240614045423)
Tăng đầu tư cho thanh toán không tiền mặt trong thu, chi ngân sách
![Sẵn sàng cho ngày hiệu lực triển khai Quyết định 2345/QĐ-NHNN](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/12/18/z5532195707181-ecad6936f87b6d7fdab5b56eeb90fecb20240612182845.jpg?rt=20240612182854?240614051042)
Sẵn sàng cho ngày hiệu lực triển khai Quyết định 2345/QĐ-NHNN
![Phát huy hơn nữa vai trò của Hội đồng biên tập Tạp chí Ngân hàng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/12/17/z5532074185251-b941232dba2bef7014cd3dc5a716845020240612170950.jpg?rt=20240612170953?240612052516)
Phát huy hơn nữa vai trò của Hội đồng biên tập Tạp chí Ngân hàng
![Nâng cao năng lực quản trị rủi ro, nhiều nhà băng tích cực triển khai Basel III](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/11/10/hdb1-6-169139928763291800566920240611103340.jpg?rt=20240611103343?240611111231)
Nâng cao năng lực quản trị rủi ro, nhiều nhà băng tích cực triển khai Basel III
![Chính sách mới có hiệu lực từ tháng 7/2024](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/01/08/medium/20211017100135-12unnamed-68d7e9-171957278625826142737420240701085001.jpg?rt=20240701085142?240701085348)
Chính sách mới có hiệu lực từ tháng 7/2024
![Giảm thuế giá trị gia tăng xuống 8% từ 1/7-31/12/2024](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/30/21/medium/giai-ngan-von20240630215531.jpg?rt=20240630215638?240630095758)
Giảm thuế giá trị gia tăng xuống 8% từ 1/7-31/12/2024
![Hướng dẫn quét căn cước công dân để xác thực sinh trắc học](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/28/10/medium/sinh-trac-hoc-120240628101636.jpg?rt=20240628101637?240628103348)
Hướng dẫn quét căn cước công dân để xác thực sinh trắc học
Đa phương tiện
Videos Podcast Infographic Longform - Emagazine
![xac thuc sinh trac hoc giup bao dam an toan giao dich ngan chan lua dao](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/video_data/2024/062024/28/10/vtv20240628103109.png)
Xác thực sinh trắc học giúp bảo đảm an toàn giao dịch, ngăn chặn lừa đảo
Bình Định: Tuyên truyền pháp luật về phòng, chống tội phạm trên không gian mạng
Thừa Thiên Huế: Đối thoại, kết nối ngân hàng - khách hàng
Ngân hàng hỗ trợ khách hàng nuôi tôm bị thiệt hại ở Phú Yên
![Ưu đãi 40% khi mua bảo hiểm du lịch tại BIC](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/28/21/z5582539514385-4179b66a3d6f12313571d50cca8852df20240628213819.jpg?rt=20240628213821?240629080416)
Ưu đãi 40% khi mua bảo hiểm du lịch tại BIC
![Sự khác biệt của dự án Peninsula Da Nang](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/27/08/hinh-120240627085533.jpg?rt=20240627085537?240627090418)
Sự khác biệt của dự án Peninsula Da Nang
![VinFast công bố nhận cọc VF 3 với giá đặc biệt chỉ từ 235 triệu đồng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/052024/07/22/anh-220240507223223.jpg?rt=20240507223226?240508054219)
VinFast công bố nhận cọc VF 3 với giá đặc biệt chỉ từ 235 triệu đồng
![Wyndham Grand KN Paradise Cam Ranh - nơi tận hưởng kỳ nghỉ lễ 30/4-1/5 trọn vẹn](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/042024/22/10/wgr-toa-n-ca-nh-120240422100707.jpg?240422104508)
Wyndham Grand KN Paradise Cam Ranh - nơi tận hưởng kỳ nghỉ lễ 30/4-1/5 trọn vẹn
Dịch vụ ngân hàng hiện đại
Ebanking Vay đâu - gửi đâu Quản lý tài chính thông minh Ngân hàng bán lẻ Tư vấn Nhân sự
![HSBC phát hành thẻ mở rộng cho vay tiêu dùng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/02/16/medium/hsbc20240702160147.jpg?240702042204)
HSBC phát hành thẻ mở rộng cho vay tiêu dùng
![Trả góp dễ dàng, trúng vàng cực đã với thẻ trả góp Muadee by HDBank](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/02/11/medium/hi-nh-120240702110034.jpg?240702111133)
Trả góp dễ dàng, trúng vàng cực đã với thẻ trả góp Muadee by HDBank
![Bảo vệ khách hàng, ngăn ngừa rủi ro thanh toán](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/30/23/medium/qr20240630230915.jpg?rt=20240630230917?240702105208)
Bảo vệ khách hàng, ngăn ngừa rủi ro thanh toán
![Hoàn, tặng tiền khi chi tiêu du lịch, giải trí qua Sacombank Pay](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/01/10/medium/tcbc-co-text20240701102030.jpg?240701103319)
Hoàn, tặng tiền khi chi tiêu du lịch, giải trí qua Sacombank Pay
![MB triển khai Basel III trong quản lý rủi ro thanh khoản](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/01/10/medium/anh-nhan-chung-nhan20240701102041.jpg?rt=20240701102047?240701103430)
MB triển khai Basel III trong quản lý rủi ro thanh khoản
![TPBank hoàn tất áp dụng xác thực khuôn mặt khi giao dịch](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/30/23/medium/image00120240630233405.png?rt=20240630233407?240701080708)
TPBank hoàn tất áp dụng xác thực khuôn mặt khi giao dịch
![Ưu đãi dành riêng cho khách hàng phát triển nông nghiệp](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/28/21/medium/image00120240628213325.jpg?rt=20240628213328?240629080604)
Ưu đãi dành riêng cho khách hàng phát triển nông nghiệp
![HDBank triển khai xác thực sinh trắc học để tăng cường an toàn giao dịch](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/28/08/medium/kvsinhtrachoc220240628082239.jpg?240628083741)