Thông tư 22 không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai
Thông tư 08/2020/TT-NHNN: Tăng tính kỷ luật thị trường Thông tư 21 sửa đổi một số quy định hoạt động kinh doanh thuộc quản lý NHNN |
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi đến NHNN về một số nội dung liên quan Thông tư 22/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 41 quy định tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có hiệu lực từ ngày 1/7 tới đây.
Theo đánh giá của HoREA, Thông tư 22 với nhiều nội dung mới, phù hợp với thực tiễn hơn. Nổi bật trong đó là quy định về cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Cụ thể, người vay được vay thế chấp bằng chính căn nhà ở xã hội đã có sẵn hoặc nhà ở xã hội hình thành trong tương lai... Tuy nhiên cơ quan này băn khoăn khi Thông tư 41 (được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 22) quy định cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại bảo đảm bằng bất động sản là nhà ở thương mại đó thì TCTD chỉ được cho vay đối với trường hợp nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở thương mại có sẵn. Như vậy, Thông tư 22 không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó, cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác.
Về vấn đề này, NHNN cho biết, tại Khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định: “Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà ởđáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: a) Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay; b) Nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà; c) Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo; d) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.”
![]() |
Quy định tại Thông tư 22 không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai |
Khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN quy định sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư 41 như sau: “11. Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà bao gồm: a) Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện sau: i) Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay; ii) Nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà; iii) Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo và pháp luật về nhà ở; iv) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
b) Khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở đáp ứng các điều kiện tại các điểm a(i), a(iii), a(iv) khoản này.”
Đối với khoản cho vay thế chấp nhà sẽ bao gồm: Khoản cho vay thế chấp nhà để mua nhà ở đáp ứng các điều kiện theo quy định trong đó có điều kiện phải hoàn thành để bàn giao và khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Hệ số rủi ro áp dụng cho khoản vay thế chấp nhà sẽ tùy thuộc vào từng loại từ 20%-100% phụ thuộc vào tỷ lệ LTV và DSC. Đối với khoản cho vay mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, không phải đáp ứng điều kiện nhà đã hoàn thành để bàn giao và có hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản cho vay thế chấp nhà ở khác chỉ ở mức 20%-50%, nhằm thực hiện chủ trương khuyến khích nhà ở xã hội của Chính phủ.
Điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác. Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 41. Như vậy, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành (Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư 2020, Luật các TCTD 2024).
Còn tại Khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định: “Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thanh từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo”. Thông tư 22/2023/TT-NHNN không sửa đổi, bổ sung nội dung này. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30%-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%.
Các tin khác
![Bỏ quy định đăng ký kinh doanh của tổ chức tín dụng tại dự thảo Nghị định về Đăng ký doanh nghiệp](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/17/10/20131025084842-nh-7jfif20240717100904.jpg?rt=20240717100907?240717103221)
Bỏ quy định đăng ký kinh doanh của tổ chức tín dụng tại dự thảo Nghị định về Đăng ký doanh nghiệp
![TCTD phải niêm yết công khai phí trong hoạt động tư vấn](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/16/20/03295890120240716203235.jpg?rt=20240716203238?240716083525)
TCTD phải niêm yết công khai phí trong hoạt động tư vấn
![NHTM phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện để thành lập chi nhánh](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/18/18/z4626473387397-daa073051d5b9eb471737ed756ab9b8920240618184921.jpg?rt=20240716192831?240716073905)
NHTM phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện để thành lập chi nhánh
![Quy định chặt chẽ đảm bảo phân loại nợ phù hợp với mức độ rủi ro](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/14/17/webjfif20240614173234.jpg?rt=20240716185356?240716065727)
Quy định chặt chẽ đảm bảo phân loại nợ phù hợp với mức độ rủi ro
![Chính sách tín dụng cấp nước sạch và vệ sinh môi trường nông thôn](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/16/15/chinh-sach-tin-dung-cap-nuoc-sach-va-ve-sinh-moi-truong-nong-thon-20240716154046.jpg?rt=20240716154048?240716064549)
Chính sách tín dụng cấp nước sạch và vệ sinh môi trường nông thôn
![Bước tiến quan trọng ngăn chặn lừa đảo](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/04/22/tp20240704222214.jpg?rt=20240704222216?240705110652)
Bước tiến quan trọng ngăn chặn lừa đảo
![Tổ chức tài chính vi mô thực hiện phân loại nợ theo 5 nhóm](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/04/16/no-1719996204236162723055820240704165459.jpg?rt=20240704165500?240704051235)
Tổ chức tài chính vi mô thực hiện phân loại nợ theo 5 nhóm
![Quyết định 2345: “Chiến dịch lớn” để bảo vệ khách hàng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/04/13/z5600268723735-acd8e0a4cada5c661d4f28a18909d0cb20240704133620.jpg?rt=20240704133626?240704015413)
Quyết định 2345: “Chiến dịch lớn” để bảo vệ khách hàng
![Không dùng tiền mặt trong mua, bán trái phiếu doanh nghiệp](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/02/19/traiphieu-171991187673357330698720240702191834.jpg?rt=20240702191836?240702072037)
Không dùng tiền mặt trong mua, bán trái phiếu doanh nghiệp
![Cần xem xét cơ chế ưu tiên cho các TCTD phát triển tín dụng xanh](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/02/14/tin-dung-xanh-tai-viet-nam-thu-c-tra-ng-va-gia-i-pha-p20240702144955.jpg?rt=20240702144958?240702032438)
Cần xem xét cơ chế ưu tiên cho các TCTD phát triển tín dụng xanh
![Ngân hàng tích cực tiếp sức doanh nghiệp vừa và nhỏ phục hồi](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/052024/29/17/a-nh-3-120240529173239.jpg?rt=20240701151308?240701033312)
Ngân hàng tích cực tiếp sức doanh nghiệp vừa và nhỏ phục hồi
![NHNN làm việc với Bộ Thông tin & Truyền thông tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết 36](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/28/17/z5582839812625-2187473e7144f978a1152103ea962da120240628172916.jpg?rt=20240628172920?240628054351)
NHNN làm việc với Bộ Thông tin & Truyền thông tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết 36
![Thông tư 22: Trợ lực thị trường bất động sản phục hồi](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/28/07/ts-nguyen-huu-huan-900x54020240628074747.jpg?rt=20240628074749?240628112330)
Thông tư 22: Trợ lực thị trường bất động sản phục hồi
![Tiếp sức doanh nghiệp phục hồi](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/26/13/1a7720240626132624.jpg?rt=20240626132627?240627081947)
Tiếp sức doanh nghiệp phục hồi
![Phát triển ngân hàng số thúc đẩy dịch vụ bán lẻ](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/26/14/z5575088579517-bf03c43543371f4d8b0edb3db929e88720240626145636.jpg?rt=20240626145639?240626031958)
Phát triển ngân hàng số thúc đẩy dịch vụ bán lẻ
![Đoàn Ngân hàng Nhà nước Việt Nam viếng Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/26/08/medium/vna-potal-doan-ngan-hang-nha-nuoc-viet-nam-vieng-tong-bi-thu-nguyen-phu-trong-stand-120240726082431.jpg?rt=20240726082538?240726110320)
Đoàn Ngân hàng Nhà nước Việt Nam viếng Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng
![Hàng vạn người dân xếp hàng trong đêm vào viếng Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/26/06/medium/xep-hang-260724-520240726065234.1807910.jpg?240726065301)
Hàng vạn người dân xếp hàng trong đêm vào viếng Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng
![Xúc động những dòng sổ tang của lãnh đạo Đảng, Nhà nước và nhân dân](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/25/10/medium/ghi-so-tang-250724-120240725103248.3729990.jpg?240725033117)
Xúc động những dòng sổ tang của lãnh đạo Đảng, Nhà nước và nhân dân
![Ngành Ngân hàng đã tiên phong triển khai tốt Đề án 06](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/23/15/medium/z5659882807573-7c71c402bfbcc50dec37b8b1773ad06220240723150201.jpg?rt=20240723150210?240723033314)
Ngành Ngân hàng đã tiên phong triển khai tốt Đề án 06
Đa phương tiện
Videos Podcast Infographic Longform - Emagazine
![thuc day thuc hanh esg trong nganh ngan hang](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/video_data/2024/072024/26/07/banner-220240726074432.jpg)
Thúc đẩy thực hành ESG trong ngành Ngân hàng
“Kim chỉ nam” cho tín dụng chính sách ở Quảng Ngãi
Nghệ An nâng cao chất lượng quỹ tín dụng nhân dân
Quảng Nam phát huy nguồn lực tín dụng chính sách
![VPBank ký kết hợp tác chiến lược với hãng xe điện BYD](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/22/22/anh-bao-chi-120240722222043.jpg?rt=20240722222045?240722102508)
VPBank ký kết hợp tác chiến lược với hãng xe điện BYD
![Điểm danh loạt quyền lợi miễn chê dành cho chủ xe VF 8 Lux đặt cọc sớm](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/20/17/diem-danh-loat-quyen-loi-mien-che-danh-cho-chu-xe-vf-8-lux-dat-coc-som-20240720172011.jpg?rt=20240720172017?240720055141)
Điểm danh loạt quyền lợi miễn chê dành cho chủ xe VF 8 Lux đặt cọc sớm
![Đích đến an cư lý tưởng cho gia đình đa thế hệ tại trung tâm TP. Đông Hà](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/18/10/a120240718103510.jpg?rt=20240718103526?240718103746)
Đích đến an cư lý tưởng cho gia đình đa thế hệ tại trung tâm TP. Đông Hà
![Siêu phẩm Hoàng Gia trên đảo Vũ Yên chính thức ra mắt](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/17/09/image00120240717092537.jpg?rt=20240717092539?240717093857)
Siêu phẩm Hoàng Gia trên đảo Vũ Yên chính thức ra mắt
Dịch vụ ngân hàng hiện đại
Ebanking Vay đâu - gửi đâu Quản lý tài chính thông minh Ngân hàng bán lẻ Tư vấn Nhân sự
![VPBank mở rộng chấp nhận thanh toán thẻ UnionPay trên cổng thanh toán EcomPay](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/26/07/medium/kv-800x60020240726070437.png?rt=20240726070438?240726070921)
VPBank mở rộng chấp nhận thanh toán thẻ UnionPay trên cổng thanh toán EcomPay
![Thận trọng phòng tránh rủi ro lừa đảo khi thanh toán](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/24/13/medium/than-trong-pho-ng-tranh-ru-i-ro-lu-a-da-o-khi-thanh-toan-20240724131324.jpg?240724015414)
Thận trọng phòng tránh rủi ro lừa đảo khi thanh toán
![Gửi tiết kiệm trên Sacombank Pay được tặng lãi suất lên đến 0,7%/năm](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/23/16/medium/stb-tang-lai-suat20240723164505.jpg?240723044937)
Gửi tiết kiệm trên Sacombank Pay được tặng lãi suất lên đến 0,7%/năm
![BAOVIET Bank giữ vững tăng trưởng ổn định, đẩy mạnh hợp lực trong hệ sinh thái Bảo Việt](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/19/17/medium/img-446320240719172438.jpg?rt=20240719172439?240719052859)
BAOVIET Bank giữ vững tăng trưởng ổn định, đẩy mạnh hợp lực trong hệ sinh thái Bảo Việt
![Nhận diện và phòng chống lừa đảo trên không gian mạng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/19/09/medium/7c8720240719093032.jpg?rt=20240719093036?240719034334)
Nhận diện và phòng chống lừa đảo trên không gian mạng
![Ngân hàng số Cake nhận giải thưởng Ngân hàng AI tốt nhất của The Asian Banker](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/19/14/medium/best-ai-the-asian-banker-final20240719140022.jpg?240719025703)
Ngân hàng số Cake nhận giải thưởng Ngân hàng AI tốt nhất của The Asian Banker
![OCB bổ nhiệm ông Phạm Hồng Hải giữ chức vụ Tổng Giám đốc](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/16/12/medium/ocb-bo-nhiem-ong-pham-hong-hai-giu-chuc-vu-tong-giam-doc-20240716125002.jpg?240716020217)