Vướng đủ đường với quy định giao dịch đảm bảo

Hiện nay Bộ Tư pháp đang triển khai lấy ý kiến về dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi). Trong số các quy định liên quan đến lĩnh vực tín dụng, NH thì các quy định về hoạt động giao dịch đảm bảo được các NH, DN và chuyên gia góp ý sửa đổi nhiều nhất. Hầu hết các ý kiến đều đưa ra những điểm bất cập, khác biệt so với thực tiễn đời sống.

Các quy định chồng chéo trong xử lý TSĐB làm cho rủi ro có thể quay trở lại bên cho vay

Tòa phủ nhận, NHTM bị “chôn” vốn

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico, những quy định về các biện pháp đảm bảo trong Dự thảo Bộ luật Dân sự hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Trong đó, nổi lên là chưa có phân biệt rõ ràng về định nghĩa giữa quan hệ giao dịch “cầm cố” và “thế chấp”.

Cụ thể, Điều 335 dự luật quy định: “cầm cố tài sản là việc bên cầm cố chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố để thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của người khác”. Nhưng quy định này không bao quát được các trường hợp cầm cố mà bên cầm cố không chuyển giao tài sản mà chỉ chuyển giao giấy tờ về tài sản còn tài sản thì đang do người thứ ba nắm giữ (ví dụ: tiền gửi NH, cổ phiếu, sổ tiết kiệm…).

Tại Điều 336 dự luật quy định rằng: “việc cầm cố bất động sản, cầm cố quyền đòi nợ và các quyền tài sản khác có hiệu lực đối kháng với người thứ 3”. Quy định như trên sẽ mâu thuẫn với các luật trước đó (bao gồm: Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014) vì các luật này chỉ cho phép thế chấp bất động sản, thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp nhà ở chứ không cho phép cầm cố các loại tài sản trên.

Do đó, dự luật cần xem lại quy định về cầm cố tại Điều 336, giải thích cụ thể, nếu cho phép cầm cố bất động sản thì việc chuyển giao tài sản được hiểu khác với quy định hiện hành như thế nào và khi xử lý tài sản cầm cố và tài sản thế chấp là bất động sản khác nhau ra sao. Bởi hiện nay, để tránh những vướng mắc chưa gỡ được, các NHTM thường vẫn làm hợp đồng thế chấp tài sản với bên vay vốn.

Tuy nhiên, trong hợp đồng vẫn luôn “thòng” một điều kiện “NH được quyền giữ, kiểm soát toàn bộ tài sản thế chấp”. Tức là bản chất hợp đồng là cầm cố nhưng câu chữ thể hiện ra là thế chấp.

Một bất cập lớn khác, quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của người thứ 3. Theo đó, tại Điều 369, dự luật cho phép “nghĩa vụ bảo lãnh có thể được đảm bảo thực hiện bằng cầm cố hoặc thế chấp tài sản nếu các bên có thỏa thuận”. Chiếu theo quy định này thì nếu tài sản thế chấp là bất động sản thì quyền sử dụng đất cũng có thể mang ra bảo lãnh. Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 đã bỏ quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

Hệ quả của việc này là phía tòa án không thụ lý và không giải quyết được các trường hợp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của người thứ 3. Chính việc này đã khiến cho hàng vạn hồ sơ khởi kiện liên quan đến thế chấp - bảo lãnh không xử lý được, dẫn tới hàng trăm ngàn tỷ đồng vốn cho vay của các NHTM có nguy cơ bị chôn lại dài hạn.

Cho không được, bán không xong

Một trong những điểm bức xúc nhất liên quan đến việc xử lý TSĐB được các NHTM và các DN quan tâm đó là quyền ưu tiên của các chủ nợ và các quy định về theo đuổi khoản nợ khi TSĐB đã được đem bán.

PGS.TS. Nguyễn Ngọc Điện, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế - Luật TP. Hồ Chí Minh cho rằng, việc bán TSĐB trong trường hợp tài sản đó đã được dùng để thế chấp ở nhiều chủ nợ nên xử lý theo cách ưu tiên chủ nợ thứ nhất.

Theo đó, khi tiến hành bán, bên mua TSĐB có trách nhiệm gửi thông báo về việc mua tài sản cho các chủ nợ còn lại để xác lập rằng tài sản họ dự định mua là “tài sản sạch”. Sau khi mua tài sản xong, số tiền từ việc bán tài sản này sẽ được bên bán trả cho chủ nợ thứ nhất. Các chủ nợ còn lại vẫn tiếp tục có quyền theo đuổi khoản nợ của mình nhưng không liên quan đến TSĐB mà chỉ liên quan trên giấy tờ.

Chẳng hạn, 1 căn nhà được thế chấp để vay vốn ở 3 NH, thì khi NH thứ nhất đến hạn thanh lý, họ sẽ chọn bên mua. Bên mua sẽ thông báo đến 2 NH còn lại để được mua căn nhà trên trong tình trạng sạch. Số tiền bên mua trả cho bên bán sẽ được ưu tiên trả cho NH thứ nhất. Các NH còn lại vẫn có quyền đòi nợ từ người vay vốn nhưng việc đòi nợ này không liên quan đến căn nhà nữa.

Cách thức ưu tiên trên phù hợp với thông lệ quốc tế và được một số nước châu Âu áp dụng. Tuy nhiên, nhiều đại diện NHTM cho rằng khó có thể thực hiện tại Việt Nam, bởi hầu hết các NHTM khi cho vay đều phải ràng buộc chặt chẽ vào TSĐB. Mặc dù làm hợp đồng thế chấp nhưng NH nào cũng đưa ra các điều kiện kiểm soát tương tự như cầm cố, vì thế các chủ nợ hầu như đều có quyền nắm giữ TSĐB khó có thể thực hiện thanh lý để trả cho một chủ nợ ưu tiên nào được.

Đồng tình quan điểm khó bán TSĐB, đại diện Hiệp hội NH Việt Nam - bà Trần Thị Kim Oanh cho rằng, ngay cả việc thay thế, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp cũng khó có thể thực hiện được, bởi nếu một tài sản đã được đem thế chấp hoặc cầm cố để vay vốn thì không dễ dàng để thay bằng tài sản khác. Các bên nhận thế chấp sẽ không dễ dàng chấp nhận tài sản thay thế vì không thể xác định được giá trị tài sản mới, tính thanh khoản của tài sản mới có bằng tài sản cũ hay không.

Thêm vào đó, nếu tài sản đang thế chấp mà được phép đem cho, đem tặng thì nghĩa vụ trả nợ dù vẫn còn nhưng không còn TSĐB nữa nên chắc chắn các chủ nợ không chấp nhận các phương án này. “Mặc dù cách thức tiếp cận theo thông lệ quốc tế như các chuyên gia trao đổi là khá mới mẻ. Tuy nhiên, để thực hiện được ở Việt Nam thì thiếu khả thi. Vì hiện nay, một trong những nghiệp vụ rất quan trọng của các NHTM là “phong tỏa” TSĐB trước khi xử lý nhưng dự luật chưa có dòng nào nói đến việc này” - bà Oanh nói.