Bất động sản nghỉ dưỡng: Không chỉ đẹp để bán, phải vận hành sinh lời

Bất động sản nghỉ dưỡng tái định vị - Ảnh minh hoạ

Không còn cuộc chơi chờ tăng giá

Bà Nguyễn Hương, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần đưa bất động sản nghỉ dưỡng về đúng vị thế và tầm vóc. Bởi theo bà, phân khúc này đang góp phần thúc đẩy, đưa du lịch Việt Nam lên một tầm cao mới.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Lâm, Giám đốc Khối Kinh doanh bất động sản Royal Capital Group cho biết, kinh doanh bất động sản hiện nay không còn là câu chuyện đầu tư để chờ tăng giá mà quan trọng là phải tạo ra giá trị thực, trong đó dòng tiền là yếu tố then chốt. Đây cũng là lợi thế của bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo ông Lâm, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ ngày càng tham gia sâu hơn vào lĩnh vực kinh tế thương mại, du lịch. Nhưng muốn biến tài sản thành dòng tiền, cách làm phải thay đổi ngay từ khâu phát triển dự án.

“Không thể chỉ có một khu đất đẹp, xây dựng một sản phẩm đẹp, tạo hệ sinh thái tiện ích rồi định giá bán. Trước hết, phải xác định ai sẽ là người ở, vì sao họ đến và họ cần gì”, ông Lâm phân tích.

Theo đó, điểm mấu chốt nằm ở chỗ sản phẩm phải được thiết kế từ nhu cầu của khách hàng, thay vì phát triển xong mới tìm cách đưa khách đến. Vì vậy, hệ sinh thái dịch vụ phải được tính toán ngay từ đầu. Đơn vị vận hành cũng cần tham gia trong quá trình kiến tạo sản phẩm để bảo đảm công năng, tiện ích và mô hình khai thác phù hợp với nhu cầu thực tế.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, doanh thu không chỉ đến từ tiền lưu trú. Du khách còn chi tiêu cho ăn uống, vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe, mua sắm và nhiều dịch vụ khác. Nếu hệ sinh thái được tổ chức bài bản, doanh nghiệp vận hành có thể tạo thêm dòng tiền từ chính tài sản bất động sản. Đây chính là khác biệt giữa một dự án chỉ có giá trị thương mại “trên giấy” và một tài sản thực sự có khả năng tạo doanh thu.

Tuy nhiên, một trong những điểm nghẽn của bất động sản nghỉ dưỡng nằm ở bài toán quản lý, vận hành. Theo ông Lâm, một số chủ đầu tư vì muốn tiết kiệm chi phí cho nhà đầu tư thứ cấp nên chưa thuê các đơn vị quản lý có thương hiệu nước ngoài. Ông cho rằng không nên tách rời vai trò của các thương hiệu quản lý quốc tế khỏi quá trình phát triển bất động sản nghỉ dưỡng chuyên nghiệp.

Ông Lâm dẫn ví dụ, Crystal Holidays từng thuê Wyndham vận hành trong giai đoạn đầu. Theo ông, các đơn vị quốc tế có lợi thế về hệ thống vận hành chuyên nghiệp, đào tạo nhân sự và hệ thống phân phối quốc tế, qua đó hỗ trợ thu hút khách quốc tế và nâng cao hiệu quả khai thác tài sản.

Ở góc độ đơn vị vận hành, ông Nguyễn Đức Quỳnh - Phó Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Long cho biết, nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thường quan tâm tới đầu ra của sản phẩm và những lợi ích mình nhận được. Trong khi đó, người vận hành khách sạn quan tâm tới một câu hỏi khác: Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được vận hành như thế nào?

Theo ông Quỳnh, đây phải là câu hỏi được đặt ra ngay khi dự án hình thành, bởi phương án vận hành tác động trực tiếp đến thiết kế, công năng, chi phí và khả năng tạo doanh thu.

Ông Quỳnh kiến nghị các tập đoàn bất động sản nên mời hoặc thành lập bộ phận tư vấn cho chủ đầu tư, làm việc với các tập đoàn quản lý khách sạn để phản biện những yêu cầu của họ, đồng thời hài hòa giữa mục tiêu xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng và hiệu quả vận hành sau này.

Nói cách khác, vận hành không thể là bài toán được giải sau khi dự án hoàn thành. Nếu thiếu tính toán ngay từ đầu, một sản phẩm dù đẹp, nhiều tiện ích vẫn có thể không tạo được dòng tiền tương xứng.

Hơn 118.000 căn condotel và bài toán pháp lý

Quy mô nguồn cung cho thấy dư địa của phân khúc này không nhỏ. Theo số liệu Hiệp hội Bất động sản đưa ra năm 2020, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel được phát triển từ năm 2008 đến năm 2020.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam mới đây cung cấp số liệu có khoảng 38.000 căn condotel được phát triển từ năm 2022 đến tháng 6/2026. Như vậy, cả nước có hơn 118.000 căn condotel.

Con số này đặt ra yêu cầu không chỉ về phát triển nguồn cung mà quan trọng hơn là khả năng vận hành và khai thác hiệu quả khối tài sản đã hình thành.

Bà Nguyễn Hương cho rằng, cần có những giải pháp toàn diện để mang lại niềm tin cho nhà đầu tư và khách hàng trong, ngoài nước. Khi niềm tin được củng cố, du lịch tăng trưởng, lượng khách đến Việt Nam tăng đều theo hàng năm, tạo nền tảng cho bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.

Theo bà Hương, cần có tầm nhìn gắn bất động sản nghỉ dưỡng với chiến lược quốc gia của du lịch Việt Nam. Quy hoạch các điểm đến phải được coi trọng, bởi du lịch gắn liền với đặc thù từng địa phương.

Chẳng hạn, cùng là du lịch biển nhưng biển Đà Nẵng khác với biển Quy Nhơn, Nha Trang hay Vũng Tàu. Sự khác biệt về văn hóa, vùng miền và điều kiện tự nhiên tạo nên những trải nghiệm khác nhau cho du khách. Vì vậy, quy hoạch không nên chỉ dừng ở xác định quỹ đất, mà phải tạo ra bản sắc và chuỗi trải nghiệm riêng cho từng điểm đến.

Hạ tầng cũng cần được nhìn rộng hơn phạm vi dự án. Theo bà Hương, hạ tầng nội khu rất quan trọng, nhưng phải đồng thời phát triển hạ tầng giao thông kết nối vùng để tạo liên kết giữa các điểm đến du lịch.

Cùng với đó, khung pháp lý phải sẵn sàng, hoàn thiện để bảo đảm quyền sở hữu tài sản cho người mua. Bà nhấn mạnh, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là loại hình đặc thù, các nhà đầu tư phải đủ năng lực phát triển dự án; sản phẩm phải hoàn thiện, đồng bộ và đủ khả năng vận hành.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề nghị Luật Kinh doanh bất động sản xác định rõ nhóm bất động sản có mục đích lưu trú, trong đó có căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

Theo ông Châu, việc luật hóa sẽ giúp ổn định các văn bản dưới luật. Bất động sản du lịch là cơ sở lưu trú, là nền tảng để phát triển ngành du lịch.

Ở góc độ chính sách, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cho rằng, Nhà nước cần xây dựng khung pháp lý ổn định, có tầm nhìn dài hạn từ 10 - 15 năm, đồng thời bảo đảm tính dự báo được để tạo niềm tin cho thị trường.

Cùng với đó là hệ thống thông tin minh bạch, đầy đủ và đáng tin cậy, giúp thị trường vận hành hiệu quả và giảm rủi ro từ thông tin thiếu kiểm chứng.

Với các bên tham gia thị trường, yêu cầu đặt ra là tăng cường kỷ luật và giảm sự dễ dãi của nhà đầu tư. Người mua cần cẩn trọng đánh giá sản phẩm trước khi xuống tiền, thay vì hành động theo tâm lý hoặc phong trào.

Cuối cùng, các cam kết hợp đồng giữa người bán, người mua và nhà phát triển dự án phải được thực thi nghiêm túc. Việc đưa tranh chấp hoặc vi phạm cam kết ra giải quyết sòng phẳng tại tòa án hoặc trọng tài thương mại sẽ góp phần siết chặt kỷ luật thị trường.