Bất động sản tăng nguồn cung, sức mua vẫn 'mắc kẹt'

Quang cảnh Hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt: Giá sẽ đi về đâu?”

Nguồn cung tăng, sức mua suy yếu

Sáng 15/10, Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức Hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt: Giá sẽ đi về đâu?”, nhằm trao đổi về diễn biến thị trường, xu hướng giá và những giải pháp thúc đẩy phát triển bền vững.

Phát biểu khai mạc, nhà báo Nguyễn Thanh Sơn, Phó tổng biên tập Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt, cho biết giá nhà đất tăng kéo dài tại nhiều khu vực đã khiến khoảng cách giữa giá bất động sản và khả năng chi trả của nhiều người có nhu cầu thực ngày càng lớn. Trong khi giao dịch tại nhiều phân khúc chững lại, người mua trở nên thận trọng hơn, còn doanh nghiệp gặp khó trong việc tìm kiếm đầu ra.

Phân tích diễn biến thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết thị trường năm 2026 ghi nhận sự chênh lệch đáng chú ý giữa nguồn cung và sức mua. Nhờ quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý, phê duyệt dự án mới và đẩy nhanh triển khai, lượng sản phẩm đủ điều kiện đưa ra thị trường tăng lên. Tuy nhiên, sự cải thiện về nguồn cung chưa chuyển hóa tương ứng thành giao dịch.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm 2025, trong đó có hơn 70.000 sản phẩm mới, tăng 40%. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và dự án hưởng lợi từ phát triển hạ tầng.

Dù vậy, doanh nghiệp vẫn thận trọng trong kế hoạch bán hàng. Một số chủ đầu tư chủ động giãn tiến độ mở bán hoặc kéo dài giai đoạn truyền thông, nhận đăng ký quan tâm để thăm dò phản ứng của khách hàng, trong bối cảnh áp lực tài chính còn lớn. Riêng quý II/2026, lượng mở bán mới đạt gần 34.000 sản phẩm, giảm 10% so với quý I và giảm 8% so với cùng kỳ.

Trái ngược với nguồn cung gia tăng, sức mua lại suy yếu. Sau khi lượng giao dịch phục hồi mạnh trong năm 2025, đạt hơn 100.000 giao dịch, thị trường chỉ ghi nhận 48.000 giao dịch sơ cấp trong nửa đầu năm 2026. Tỷ lệ hấp thụ giảm từ 62% (ở cùng kỳ năm trước) xuống còn 49%. Đáng chú ý, tỷ lệ này trong quý II chỉ đạt 41%, thấp hơn mức 47% của quý I.

Những con số trên cho thấy nút thắt của thị trường không đơn thuần nằm ở việc thiếu dự án. Khi sản phẩm được đưa ra nhiều hơn nhưng giao dịch không tăng tương ứng, khả năng chi trả và mức độ phù hợp của nguồn cung trở thành vấn đề cần được giải quyết.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, có bốn nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này. Trước hết, chi phí đất đai và phát triển dự án cao khiến giá bán khó giảm, tạo khoảng cách lớn giữa giá nhà và thu nhập của người mua. Trong khi đó, nguồn cung tăng khiến khách hàng có thêm lựa chọn, kéo dài thời gian tìm hiểu, so sánh và chờ đợi thay vì quyết định nhanh như giai đoạn thị trường nóng sốt.

Bên cạnh đó, áp lực dòng vốn tác động đồng thời đến cả doanh nghiệp và người mua. Chi phí vốn cao, điều kiện tín dụng chặt chẽ khiến chủ đầu tư khó giảm giá, còn khách hàng phải cân nhắc kỹ nghĩa vụ trả nợ ngân hàng. Hoạt động đầu cơ cũng suy yếu khi giá bất động sản đã ở mức cao, dư địa sinh lời ngắn hạn giảm và rủi ro thanh khoản tăng. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính vì thế trở nên thận trọng khiến dòng tiền đầu cơ thu hẹp.

Đưa giá nhà về gần khả năng chi trả

Thực tế thị trường đặt ra yêu cầu điều chỉnh cơ cấu sản phẩm thay vì chỉ tập trung gia tăng nguồn cung. Nếu phần lớn dự án mới vẫn hướng đến phân khúc cao cấp, trong khi nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực khó tiếp cận, lượng hàng mở bán tăng chưa chắc tạo ra sức bật cho giao dịch.

TS. Nguyễn Văn Đính phát biểu tại hội thảo

TS. Nguyễn Văn Đính đề xuất 5 nhóm giải pháp nhằm đưa giá bất động sản về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của thị trường.

Trước hết, cần tái cơ cấu sản phẩm theo hướng giảm tỷ trọng phát triển nhà ở thương mại hạng sang và cao cấp, tránh tình trạng nguồn cung dư thừa nhưng không đáp ứng nhu cầu thực. Cùng với đó, thị trường cần gia tăng các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà cho thuê để đa dạng hóa lựa chọn cho người dân.

Ở cấp địa phương, việc cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư có ý nghĩa quan trọng trong kiểm soát chi phí dự án. Theo ông Đính, cần đồng thời xem xét điều chỉnh giá đất phù hợp, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tháo gỡ những vướng mắc làm kéo dài tiến độ triển khai. Khi thời gian thực hiện dự án được rút ngắn, áp lực chi phí vốn của doanh nghiệp cũng có thể giảm bớt.

Về vốn, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng cần nghiên cứu các gói vốn chuyên biệt với lãi suất hợp lý cho những dự án đáp ứng nhu cầu thực, đồng thời hỗ trợ người dân có hoàn cảnh khó khăn tiếp cận nguồn vốn mua nhà. Chính sách tín dụng cần hướng đến khả năng thanh toán bền vững, thay vì chỉ thúc đẩy dòng tiền vào thị trường mà chưa giải quyết được bài toán giá bán.

Một giải pháp khác là đẩy nhanh chuyển đổi số và minh bạch hóa dữ liệu bất động sản. Việc gắn dữ liệu định danh cho từng sản phẩm sẽ giúp cơ quan quản lý theo dõi thông tin, kiểm soát diễn biến thị trường và nâng cao hiệu quả điều tiết. Dữ liệu đầy đủ, đáng tin cậy cũng góp phần hạn chế tình trạng thông tin thiếu kiểm chứng tác động đến quyết định của người mua.

Cuối cùng, cần hoàn thiện công cụ pháp lý và chế tài đủ mạnh để ngăn chặn các hành vi tiêu cực, thao túng hoặc cố tình đẩy giá bất động sản nhằm trục lợi. Đây là điều kiện quan trọng để bảo đảm cạnh tranh lành mạnh, hạn chế những cơn sốt giá không xuất phát từ nhu cầu thực.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, khả năng phục hồi của thị trường không chỉ phụ thuộc vào số lượng dự án được tháo gỡ pháp lý hay sản phẩm mới được đưa ra. Yếu tố quyết định còn nằm ở việc giá bán có tương xứng với giá trị, nguồn cung có đúng nhu cầu và người mua có đủ năng lực tài chính để tham gia thị trường hay không.