Bất động sản Hà Nội: Giá giảm, người mua vẫn chưa xuống tiền

Chung cư giữ sức hút giữa nhịp điều chỉnh

Khảo sát 530 môi giới của Batdongsan.com.vn cho thấy, 48% môi giới ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh trên 50% so với quý trước, thấp hơn mức 50% của quý II/2026. Dù thanh khoản chưa thực sự phục hồi, tỷ lệ này cho thấy mức độ suy giảm đã phần nào chững lại.

Tuy nhiên, tâm lý thận trọng vẫn là trạng thái chủ đạo của thị trường. Ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, cho biết có tới 63% môi giới đánh giá người mua vẫn trong trạng thái quan sát, cân nhắc kỹ trước khi quyết định xuống tiền.

Trong bối cảnh đó, chung cư tiếp tục là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn nhất, chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, cao hơn đất nền với 24% và nhà riêng với 21%. Không chỉ dẫn đầu về mức độ quan tâm hiện tại, chung cư còn được đánh giá có triển vọng tích cực trong ngắn hạn: 36% môi giới cho rằng đây là loại hình có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, tiếp đến là nhà riêng với 32%.

Một chuyển động đáng chú ý khác là sự gia tăng quan tâm đối với bất động sản sơ cấp. Theo ông Cảnh, tỷ trọng mức độ quan tâm dành cho phân khúc này tăng từ 16% lên 28% trong vòng 2 năm trở lại đây. Diễn biến cho thấy người mua chú ý nhiều hơn đến sản phẩm do chủ đầu tư phát triển, trong đó chính sách thanh toán và khả năng tiếp cận tài chính ngày càng tác động lớn đến quyết định giao dịch.

Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong cách người mua đánh giá cơ hội trên thị trường. Khi giá bán và khả năng chi trả trở thành những yếu tố được cân nhắc kỹ hơn, các chính sách chiết khấu, hỗ trợ tài chính hay giãn tiến độ thanh toán có thể ảnh hưởng trực tiếp đến sức hấp dẫn của sản phẩm. Tuy nhiên, mức độ quan tâm tăng chưa đồng nghĩa thanh khoản đã phục hồi đồng đều giữa các phân khúc.

Tại Hà Nội, giá rao bán bất động sản tiếp tục hạ nhiệt, trong khi một số chỉ báo giao dịch có dấu hiệu cải thiện. Tỷ lệ môi giới ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh trên 50% giảm từ 59% trong quý II xuống 52% trong quý III/2026. Trong khi đó, nhóm ghi nhận giao dịch ổn định tăng từ 10% lên 16%.

Về cơ cấu tìm kiếm, chung cư ngày càng chiếm ưu thế khi tỷ trọng mức độ quan tâm tăng lên 52%. Ngược lại, đất nền giảm còn 13%, còn nhà riêng chiếm 18%. Sự dịch chuyển này cho thấy người mua đang tập trung nhiều hơn vào loại hình có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, trong khi các phân khúc khác chịu ảnh hưởng rõ hơn từ giá bán và tâm lý chờ đợi.

Dù chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu, mặt bằng giá rao bán tại Hà Nội vẫn điều chỉnh. So với quý II/2026, giá rao bán chung cư giảm 5%, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%, còn nhà riêng nhìn chung đi ngang. Diễn biến cho thấy mức độ quan tâm và giá bán không nhất thiết biến động cùng chiều: phân khúc thu hút người mua vẫn có thể giảm giá khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh.

Phân hóa rõ giữa sơ cấp, thứ cấp và nhà thấp tầng

Theo ông Đồng Quang Cảnh, thị trường chung cư Hà Nội đang phân hóa rõ rệt giữa phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp giảm 15%, mạnh hơn mức giảm 9% của phân khúc sơ cấp. Tuy nhiên, chung cư thứ cấp vẫn chiếm 54% lượng giao dịch ước tính trong quý III/2026, cao hơn mức 46% của phân khúc sơ cấp.

Sự khác biệt này phản ánh động lực riêng của từng phân khúc. Với thị trường sơ cấp, các chính sách chiết khấu giá bán, hỗ trợ lãi suất và ân hạn gốc, lãi được môi giới đánh giá có tác động lớn đến quyết định mua. Đây là những công cụ giúp chủ đầu tư tăng sức cạnh tranh và hỗ trợ người mua tiếp cận sản phẩm trong bối cảnh khả năng tài chính vẫn là yếu tố cần cân nhắc.

Trong khi đó, nhu cầu ở thực chiếm ưu thế tại thị trường thứ cấp, với tỷ lệ 83%, so với 17% nhu cầu đầu tư. Người mua có xu hướng tìm kiếm những căn hộ có mức giá phù hợp tại các khu vực đã điều chỉnh. Điều này cho thấy nhu cầu không hoàn toàn biến mất, nhưng đang dịch chuyển về những sản phẩm đáp ứng tốt hơn khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng thực tế.

Ở phân khúc nhà riêng, mặt bằng giá nhìn chung ổn định nhưng diễn biến khác nhau giữa các khu vực. Trong quý III/2026, giá rao bán tại Hoàn Kiếm giảm 8% so với quý trước; Đông Anh và Cầu Giấy cùng giảm 5%.

Tâm lý chờ đợi vẫn hiện hữu. Có 36% môi giới cho biết khách hàng tiếp tục trì hoãn giao dịch để quan sát thêm; 25% ghi nhận người mua có xu hướng mặc cả và chờ giá giảm; 21% cho biết khách hàng vẫn thận trọng, cần cân nhắc thêm. Chỉ 18% môi giới nhận định khách hàng sẵn sàng chốt giao dịch khi tìm được sản phẩm có mức giá phù hợp.

Đáng chú ý, 44% môi giới kỳ vọng việc công bố thông tin quy hoạch chi tiết sẽ thúc đẩy phân khúc nhà riêng phục hồi trong thời gian tới. Tuy nhiên, triển vọng này còn phụ thuộc vào khả năng chuyển hóa thông tin thành nhu cầu giao dịch thực tế, cũng như mức độ phù hợp của giá bán với khả năng tài chính của người mua.

Với biệt thự, mức độ quan tâm tại Hà Nội đang dịch chuyển về các khu vực ngoài lõi trung tâm, gắn với sự phát triển của các trục hạ tầng trọng điểm. Trong quý III/2026, Hà Đông dẫn đầu với 22% tổng mức độ quan tâm biệt thự bán; Hoài Đức và Long Biên cùng chiếm 9%.

Giá rao bán biệt thự cũng ghi nhận mức điều chỉnh rõ nét. Tại Hà Đông, giá rao bán ở Khu đô thị Thanh Hà giảm 16% so với quý trước, Khu đô thị Văn Phú giảm 10% và Khu đô thị Geleximco giảm 8%. Tuy vậy, so với quý I/2024, giá rao bán tại các dự án này vẫn tăng từ 38-44%. Điều đó cho thấy nhịp giảm trong ngắn hạn chưa xóa đi mức tăng giá đáng kể được tích lũy trong hơn hai năm.

Nhìn tổng thể, thị trường Hà Nội đang phân hóa giữa các loại hình bất động sản. Chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu, trong khi nhà riêng và biệt thự chịu tác động nhiều hơn từ mặt bằng giá, thông tin quy hoạch và chính sách tài chính. Người mua ngày càng chọn lọc, ưu tiên sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện thị trường hiện tại.

Trong giai đoạn điều chỉnh, tín hiệu phục hồi vì thế không chỉ nằm ở mức độ quan tâm mà còn ở khả năng cải thiện thanh khoản và thu hẹp khoảng cách giữa giá chào bán với kỳ vọng của người mua. Những sản phẩm có giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu thực và có chính sách tài chính thuận lợi được kỳ vọng sẽ có lợi thế hơn trong quá trình tìm kiếm khách hàng.