Đại biểu Quốc hội: Việc định giá đất còn mang tính định tính

Đại biểu Trần Đình Gia

Theo đại biểu Trần Đình Gia (Hà Tĩnh), giá đất là vấn đề khó khăn, phức tạp trong công tác quản lý nhà nước thời gian vừa qua, có tác động lớn đến tình hình kinh tế - xã hội của quốc gia cũng như của các địa phương. Việc định giá đất còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất, cùng một loại đất, điều kiện hạ tầng kinh tế - xã hội như nhau lại có thể có giá khác nhau. Vì vậy, đại biểu đề nghị cần bổ sung, sửa đổi nguyên tắc giá đất theo các tiêu chí sau:

Một là, cần phải phân loại đất đai thành 2 loại trong quá trình định giá đất. Đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa và đất đai với quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất. Đối với đất đai, quyền sử dụng đất là hàng hóa thì cần phải tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp. Nhưng, đất đai là tư liệu sản xuất thì cần phải tính toán theo khung giá đất để đảm bảo ổn định, công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất, không định giá đất theo quy mô diện tích, nội dung dự án đầu tư.

Hai là, giá đối với đất đai là tư liệu sản xuất, tính giá đất phải theo mục đích sử dụng đất, phải căn cứ theo điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng và điều kiện khác, đảm bảo đất đai có cùng mục đích sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng, cùng điều kiện kinh tế - xã hội thì phải cùng một mức giá.

Giá đất cho loại đất này phải do nhà nước quy định trong khung giá đất áp dụng chung cho mọi tổ chức, cá nhân, điều chỉnh hằng năm cho phù hợp, chủ yếu theo tỷ lệ trượt giá, không biến động theo giá đất ở trên thị trường. Người có nhu cầu thuê đất phải biết trước giá đất trước khi thuê đất để đảm bảo công khai, minh bạch, như vậy mới khuyến khích người sử dụng đất đầu tư nâng cao hiệu quả sản xuất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Thứ ba, đất đai đối với đất là hàng hóa, đất cho các dự án nhà ở, dự án phân lô, bán nền,… thì việc định giá đất cần phải thực hiện trước khi đấu giá đất, trước khi lựa chọn nhà đầu tư và trước khi giao đất, cho thuê đất.

Đại biểu Trần Văn Khải (Hà Nam) cho rằng, đất đai là tài sản lớn nhất của quốc gia và để khơi dậy tiềm năng phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện trong đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí thì cần phải xử lý được 2 vấn đề lớn: Chênh lệch địa tô và giá đất.

Đại biểu Trần Văn Khải

Đóng góp cụ thể để góp phần điều tiết chênh lệch địa tô, đảm bảo công khai, minh bạch, đại biểu Trần Văn Khải cho rằng, cần tập trung vào các quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp xác định giá đất tại Điều 158.

Tại khoản 1 Điều 158 dự thảo luật nêu 4 nguyên tắc xác định giá đất gồm a, b, c, d, tuy nhiên đại biểu rất băn khoăn với quy định tại dự thảo luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá như vậy trong thực tế.

“Cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, giá đất thời điểm 2023 khác với giá đất của thời điểm 2024, xác định như thế nào để không bị thất thoát là điều rất khó”, đại biểu Khải nói và cho rằng, vấn đề xác định giá đất đảm bảo hài hòa được lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và người dân cũng là không dễ. Vì vậy, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo luật về phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm sự rõ ràng, thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết 18.

Tại khoản 2 Điều 158 dự thảo luật quy định về căn cứ xác định giá đất, tại điểm a về mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định rõ trong luật mục đích sử dụng đất được dùng làm căn cứ là mục đích đang sử dụng hay là mục đích sử dụng trong tương lai. Trong khi đó tại điểm đ, các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất, cũng cần quy định rõ, cụ thể là các yếu tố nào.

Tại khoản 3 Điều 158 dự thảo luật quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất, trong đó nêu 5 nguồn thông tin đầu vào từ a, b, c, d, đ. Tuy nhiên, đại biểu thuộc đoàn Hà Nam còn băn khoăn về những nguồn thông tin đầu vào nêu trong dự thảo có vẻ rất rộng nhưng chưa đủ, chưa đảm bảo căn cứ xác đáng và quá trình xác định giá đất sẽ phức tạp do tổng hợp nhiều nguồn thông tin. Trong khi đó, muốn xác định được giá đất tiệm cận giá thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở các quy định của pháp luật cụ thể.

Tại khoản 4 Điều 158 dự thảo luật quy định các phương pháp xác định giá đất, trong đó nêu 4 phương pháp.

“Tôi cho rằng, dự thảo luật càng quy định nhiều phương pháp xác định giá đất thì càng khó áp dụng, nếu áp dụng 4 phương pháp này cho cùng một thửa đất thì sẽ ra 4 kết quả khác nhau. Tôi đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục bổ sung, quy định cụ thể hơn tại dự thảo về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến, giúp tường minh hơn về vấn đề này”, đại biểu Khải nói và đề xuất, có thể xây dựng một phương pháp giá đất thật đơn giản để khi tính giá trị quyền sử dụng đất được nhanh chóng, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.

“Nói chung, về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất trong dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 này, tôi cũng như nhiều đại biểu khác còn băn khoăn. Do đó, tôi đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, làm rõ trong dự thảo luật để hoàn thiện trước khi trình Quốc hội thông qua”, đại biểu Khải kết thúc phần thảo luận của mình.

Cùng quan điểm, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Long An) trong thảo luận đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Bởi thực tiễn trong thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết 18, để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

cạnh đó, việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững, từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung