Phát triển đô thị định hướng giao thông: Phải kết nối cả dòng người và việc làm

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc

Từ góc nhìn của nhà đầu tư, TOD đang đóng vai trò như thế nào trong quá trình lựa chọn địa điểm phát triển dự án tại TP.HCM, thưa bà?

Sau khi tuyến metro số 1 của TP.HCM đi vào hoạt động, chúng tôi ghi nhận những tác động khá rõ đối với các dự án dọc tuyến. Giá nhà tăng nhanh hơn, thanh khoản cải thiện, các trung tâm thương mại thu hút khách tốt hơn và tỷ lệ lấp đầy cũng có chuyển biến tích cực. Những thay đổi này đang tác động trực tiếp đến cách nhà đầu tư đánh giá một địa điểm phát triển dự án.

Nếu trước đây vị trí thường được nhìn chủ yếu dưới góc độ địa lý thì nay khả năng kết nối và thời gian di chuyển ngày càng trở thành yếu tố quan trọng. Khoảng cách không còn chỉ được tính bằng kilomet, mà còn bằng số phút để tiếp cận nơi làm việc, trung tâm thương mại, dịch vụ và các tiện ích đô thị.

Trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, trong khi chi phí sở hữu và sử dụng phương tiện cá nhân gia tăng, khả năng tiếp cận giao thông công cộng chất lượng cao như metro trở thành một lợi thế cạnh tranh rõ rệt.

Vì vậy, TOD đang chuyển từ một yếu tố cộng thêm thành tiêu chí mang tính chiến lược trong đánh giá cơ hội đầu tư tại TP.HCM. Giá trị của TOD không chỉ nằm ở khả năng hỗ trợ gia tăng giá trị bất động sản mà còn ở việc mở rộng khả năng tiếp cận và tạo ra một cấu trúc đô thị hiệu quả hơn trong dài hạn.

Khi mạng lưới metro của TP.HCM được mở rộng, những loại hình bất động sản nào sẽ hưởng lợi nhiều nhất?

Theo Cushman & Wakefield, khi mạng lưới metro được mở rộng, hầu hết các loại hình bất động sản đều có cơ hội phát triển, nhưng thời điểm và mức độ tác động sẽ khác nhau.

Bán lẻ thường là phân khúc phản ứng sớm nhất với sự gia tăng lưu lượng người. Đặc biệt tại các ga trung chuyển, ga trung tâm và ga cuối tuyến, lượng khách qua lại lớn có thể thúc đẩy nhu cầu mua sắm, đồng thời tạo sức hút đối với các nhãn hàng muốn mở điểm bán quanh nhà ga. Đây là yếu tố hỗ trợ trực tiếp cho tỷ lệ lấp đầy và hiệu quả kinh doanh của các dự án bán lẻ.

Căn hộ có thể ghi nhận sự gia tăng cả nhu cầu ở thực và nhu cầu thuê nhờ khả năng rút ngắn thời gian di chuyển. Nhóm người trẻ, gia đình trẻ và người lao động đô thị có xu hướng chấp nhận sống xa trung tâm hơn nếu có thể tiếp cận thuận tiện nơi làm việc, trong khi vẫn có được không gian sống và hệ thống tiện ích phù hợp.

Văn phòng cũng có thể cải thiện tỷ lệ lấp đầy, nhưng điều kiện để tạo ra tác động rõ rệt khắt khe hơn. Một nhà ga metro đơn thuần chưa đủ để hình thành một cụm văn phòng mới nếu khu vực thiếu doanh nghiệp, dịch vụ hỗ trợ và nguồn nhân lực.

Do đó, văn phòng sẽ có nhiều cơ hội hơn tại các điểm trung chuyển lớn, nơi đã hình thành hoạt động kinh tế, hoặc tại những khu TOD được quy hoạch với định hướng trở thành trung tâm việc làm mới.

Khách sạn cũng có thể cải thiện công suất phòng khi du khách tiếp cận nơi lưu trú thuận tiện hơn, đồng thời rút ngắn thời gian di chuyển đến các điểm tham quan và khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, nếu xét trong dài hạn, bất động sản hỗn hợp có khả năng tạo ra giá trị bền vững nhất. Các dự án tích hợp nhà ở, văn phòng, bán lẻ, dịch vụ và tiện ích công cộng trong bán kính đi bộ quanh nhà ga có thể duy trì dòng người trong nhiều khung giờ, tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo sức sống liên tục cho khu vực.

Đây cũng là điểm cốt lõi của TOD: Không chỉ đưa người dân đến gần metro mà phải tạo ra một môi trường đô thị nơi nơi ở, nơi làm việc, mua sắm và dịch vụ có thể kết nối với nhau trong khoảng cách thuận tiện.

Ở các thành phố quốc tế mà Cushman & Wakefield theo dõi, TOD đã thay đổi cấu trúc các trung tâm kinh doanh (CBD) như thế nào? TP.HCM có đang xuất hiện xu hướng tương tự?

Tại Tokyo, Hong Kong, Singapore hay Seoul, metro đã góp phần hình thành mô hình đô thị đa cực, với các trung tâm kinh doanh, thương mại và dịch vụ mới dọc các hành lang giao thông công cộng. CBD truyền thống vẫn giữ vai trò trung tâm tài chính và dịch vụ cao cấp, nhưng một phần nhu cầu văn phòng, bán lẻ, nhà ở và giải trí đã dịch chuyển sang những khu vực có kết nối giao thông thuận tiện hơn.

TP.HCM đang ở giai đoạn đầu của quá trình này. Bên cạnh khu vực trung tâm Quận 1, các khu vực dọc tuyến metro số 1 như Thảo Điền, An Phú, Khu Công nghệ cao và khu vực Đại học Quốc gia TP.HCM có tiềm năng hình thành những cực việc làm, thương mại và dịch vụ mới.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa tiềm năng, các khu vực này phải đồng thời thu hút cư dân, doanh nghiệp và hình thành hệ sinh thái kinh tế đủ đa dạng. Vì vậy, TOD không nên chỉ được nhìn như công cụ phát triển bất động sản quanh nhà ga, mà phải hướng tới hình thành những trung tâm hoạt động kinh tế mới.

Đâu là những điều kiện quan trọng nhất để một khu TOD thu hút doanh nghiệp, việc làm và hoạt động kinh tế mới, thay vì chỉ gia tăng giá trị bất động sản?

Trước hết, quy hoạch phải đa chức năng, kết hợp nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn, y tế, giáo dục, dịch vụ công cộng, không gian xanh và tiện ích cộng đồng. Một khu TOD chỉ có căn hộ sẽ khó tạo ra sức sống kinh tế bền vững.

Thứ hai, khả năng đi bộ phải thực chất. TOD không chỉ là “gần metro”, mà người dân phải dễ dàng và an toàn đi bộ từ nhà ga đến nơi ở, nơi làm việc, cửa hàng, trường học và không gian công cộng. Nếu chặng cuối vẫn phụ thuộc vào xe máy hoặc ô tô, hiệu quả TOD sẽ bị hạn chế.

Thứ ba, mật độ phải đủ lớn nhưng đi cùng hạ tầng tương xứng. Mật độ tạo ra nguồn khách hàng và nhu cầu dịch vụ, nhưng nếu chỉ tăng hệ số sử dụng đất mà thiếu hạ tầng kỹ thuật, xã hội và không gian công cộng, TOD có thể làm gia tăng áp lực đô thị.

Thứ tư, cần cơ chế phát triển và tái phát triển đất minh bạch, nhất là về bồi thường, hợp tác công tư và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai. Đây là điều kiện để thu hút nguồn vốn dài hạn.

Cuối cùng, mỗi khu TOD cần có định vị kinh tế riêng, dựa trên lợi thế về nhân lực, khách hàng, hạ tầng và hệ sinh thái dịch vụ. Tùy từng khu vực, có thể phát triển thành trung tâm tài chính, công nghệ, giáo dục, y tế, bán lẻ, logistics đô thị hoặc du lịch.

Khi hội đủ các điều kiện này, TOD mới vượt khỏi câu chuyện tăng giá đất để trở thành động lực thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và hình thành các cực tăng trưởng mới cho TP.HCM.

Nếu chỉ được chọn một chỉ số để đánh giá thành công của một khu TOD sau 10 năm, Cushman & Wakefield sẽ lựa chọn chỉ số nào?

Nếu chỉ chọn một chỉ số, Cushman & Wakefield sẽ lựa chọn mật độ dân cư và việc làm. Đây là chỉ số phản ánh sát hơn khả năng vận hành thực tế của một khu TOD so với giá bất động sản.

Giá đất có thể tăng do kỳ vọng, đầu cơ hoặc khan hiếm nguồn cung, nhưng chưa đồng nghĩa với việc TOD đã thành công. Khi người dân thực sự đến sinh sống, doanh nghiệp đặt văn phòng, cửa hàng, cơ sở dịch vụ và người lao động thường xuyên sử dụng giao thông công cộng, khu vực đó mới hình thành một trung tâm kinh tế thực chất.

Vì vậy, mục tiêu của TOD không phải tạo ra làn sóng tăng giá đất quanh nhà ga, mà là nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất đô thị.

Đâu là hiểu lầm phổ biến nhất về TOD tại Việt Nam hiện nay?

Hiểu lầm phổ biến nhất là đồng nhất TOD với phát triển bất động sản gần nhà ga metro. Thực tế, gần metro chỉ là điều kiện ban đầu. TOD đúng nghĩa là mô hình phát triển đô thị tích hợp, trong đó nhà ga trở thành hạt nhân tổ chức không gian sống, làm việc, thương mại, dịch vụ và sinh hoạt cộng đồng.

Một dự án gần nhà ga nhưng thiếu kết nối đi bộ, phương tiện trung chuyển, chức năng hỗn hợp, tiện ích công cộng và mật độ phù hợp thì chưa thể coi là TOD. Nếu chỉ tập trung xây dựng và bán bất động sản, dự án mới chủ yếu hưởng lợi từ hạ tầng giao thông.

Nếu được quy hoạch đồng bộ, TOD có thể giúp TP.HCM hình thành các trung tâm tăng trưởng mới, giảm áp lực cho khu vực trung tâm, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và nâng cao năng lực cạnh tranh đô thị. Ngược lại, quy hoạch thiếu đồng bộ có thể chỉ tạo ra tăng giá đất quanh nhà ga, mà chưa cải thiện tương xứng chất lượng sống và giá trị kinh tế địa phương.

Xin cảm ơn bà!