Giá trần nhà ở xã hội: Cần hài hòa giữa an sinh xã hội và phát triển bền vững

Không cần thiết áp dụng giá trần

Trong báo cáo thẩm định dự thảo Nghị quyết, Bộ Tư pháp đề nghị Bộ Xây dựng bổ sung giá trần với nhà xã hội để bán và cho thuê nhà ở xã hội với mục đích đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở của người dân và người lao động có thu nhập thấp. Bộ Tư pháp đưa ra đề nghị trong bối cảnh giá nhà xã hội vừa ra mắt thời gian qua tăng cao. Đơn cử, tại Hà Nội, giá nhà xã hội tại Khu đô thị Hạ Đình (Thanh Trì) lên tới 25 triệu đồng/m2, tương đương 1,75 tỷ đồng một căn lớn nhất. Tương tự, dự án tại xã Kim Hoa (Mê Linh) cũng có giá dự kiến 21,2 triệu đồng/m2.

Thế nhưng ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 cho hay, đề xuất này không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ, quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đã nêu rõ định mức lợi nhuận cho phần nhà ở xã hội là 10% và con số này hiện đang được đề xuất lên 13%.

Cũng theo ông Quê, việc đặt ra giá trần cho nhà ở xã hội là không phù hợp và khó khả thi trên thực tế. Bởi giá nhà ở xã hội vốn đã được kiểm soát chặt chẽ thông qua định mức lợi nhuận. Trong khi đó, các chi phí đầu vào cấu thành giá thành căn hộ như vật liệu xây dựng, nhân công, chi phí giải phóng mặt bằng hay giá đất lại biến động liên tục và khác nhau giữa các địa phương.

“Khung giá đất, bảng giá đất và nhiều yếu tố chi phí khác thay đổi hàng năm. Do đó, việc áp một mức trần cứng nhắc cho nhà ở xã hội sẽ gây khó khăn cho các chủ đầu tư, ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án và mục tiêu cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp”, ông Quê chia sẻ.

Cùng quan điểm, luật sư Lê Cao, điều hành Công ty Luật FDVN cho rằng, việc áp giá trần cho nhà ở xã hội không hẳn là một giải pháp hiệu quả. Mỗi dự án nhà ở xã hội đều mang những đặc thù riêng biệt. Chi phí đầu tư, giá đất, quy mô và thiết kế là những yếu tố biến động, tạo nên bức tranh đa dạng cho từng dự án. Do đó, việc ấn định một mức giá trần chung là điều vô cùng khó khăn và thiếu thực tế. “Nếu không có một hệ thống tiêu chí chi tiết và linh hoạt, việc áp giá trần có thể khiến các nhà đầu tư không đủ lợi nhuận. Hệ quả tất yếu là tâm lý e ngại, thậm chí từ chối tham gia khiến nguồn cung nhà ở xã hội bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Đây là điều đi ngược lại quy luật cung cầu cơ bản và nguyên tắc vận hành tự nhiên của thị trường bất động sản. Bài toán đặt ra là làm sao để hài hòa giữa mục tiêu an sinh xã hội và sự phát triển bền vững của thị trường”, luật sư Lê Cao cho hay.

Bộ Xây dựng cũng cho rằng, việc quy định giá nhà ở xã hội đã được nêu rõ trong Luật Nhà ở năm 2023. Cụ thể, giá thuê nhà xã hội, bao gồm cả kinh phí bảo trì, sẽ do chủ đầu tư thỏa thuận với người thuê dựa trên khung giá do UBND cấp tỉnh quy định. Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị chưa bổ sung quy định giá trần với nhà ở xã hội vào dự thảo nghị quyết.

Các chuyên gia cho rằng, việc áp giá trần là khó khả thi, khiến chủ đầu tư không mặn mà nhà ở xã hội

Tăng cường kiểm soát và cân bằng lợi ích

Để giảm giá nhà ở xã hội, ông Nguyễn Anh Quê đề xuất, thay vì tách bạch, hãy gộp chung lợi nhuận từ hai loại hình nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Điều này giúp chủ đầu tư có thể bù đắp chi phí cho nhà ở xã hội bằng phần lợi nhuận từ nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, Nhà nước đã xác định nhà ở xã hội là chính sách phúc lợi, an sinh xã hội. Do đó, việc miễn thuế VAT cho loại hình này là hoàn toàn hợp lý, góp phần trực tiếp giảm giá thành. Khi đó, lợi nhuận của nhà đầu tư vẫn được đảm bảo (10% theo quy định cũ và 13% theo đề xuất), đồng thời phần VAT này cùng với VAT nhà ở xã hội và tiền sử dụng đất của phần thương mại sẽ bù đắp chi phí cho nhà ở xã hội, tự động kéo giảm giá thành. Cùng với đó, việc miễn tiền sử dụng đất cho phần thương mại sẽ giúp các chủ đầu tư có thêm nguồn lực để “gánh” chi phí phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh chính sách cần đi đôi với kiểm soát chặt chẽ. Theo ông Quê cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ việc tính toán giá xây dựng, tránh tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa các địa phương. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Việc tính giá phải đảm bảo không “bóp chẹt” chủ đầu tư, để họ vẫn có động lực tham gia phát triển nhà ở xã hội. Nhưng đồng thời cũng không quá “lỏng tay”, tránh tình trạng trục lợi và đẩy giá.

“Với những điều chỉnh này, tôi tin rằng giá nhà ở xã hội sẽ được kéo giảm về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của đại đa số người dân, thực hiện đúng mục tiêu an sinh xã hội của Nhà nước”, ông Quê chia sẻ.