VNREA kiến nghị loạt giải pháp gỡ nút thắt nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội - phân khúc từng được kỳ vọng là trụ cột an sinh - đang chật vật giữa "rừng" rào cản

Nhiều thách thức từ đất đai đến dòng vốn

Nhà ở xã hội - phân khúc được kỳ vọng là trụ cột an sinh xã hội - đang đối mặt với hàng loạt rào cản, khiến mục tiêu "an cư lạc nghiệp" cho người thu nhập thấp trở nên xa vời. Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã kiến nghị một loạt giải pháp đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, với mong muốn gỡ bỏ các "điểm nghẽn" cố hữu.

Dù Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã trao quyền cho địa phương trong việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội với ba hình thức linh hoạt (dành 20% trong dự án thương mại, bố trí khu đất riêng, hoặc nộp tiền tương đương), thực tế triển khai lại đầy lúng túng. Sự thiếu rõ ràng trong điều kiện áp dụng đã đẩy nhiều chủ đầu tư vào thế khó, buộc phải chọn phương án đầu tiên, kéo theo áp lực tài chính và tiến độ dự án.

Không những vậy, quỹ đất dành cho dự án nhà ở xã hội hiện nay thường nằm ở những vị trí "vùng ven", xa trung tâm, hạ tầng yếu kém và giao thông bất tiện, giảm sức hút đối với cả chủ đầu tư lẫn người mua. Đặc biệt, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp để phát triển nhà ở xã hội vẫn thiếu vắng hướng dẫn cụ thể về quy trình và định giá, gây ra sự ách tắc đáng kể.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quy trình thực hiện dự án nhà ở xã hội, từ chủ trương đầu tư đến cấp phép xây dựng, còn chồng chéo và thiếu đồng bộ. Điều này kéo dài thời gian triển khai, đẩy chi phí lên cao. Đơn cử, việc giải phóng mặt bằng nhiều nơi mất hơn hai năm, một con số đáng báo động trong bối cảnh thị trường biến động không ngừng.

Bên cạnh đó, nguồn vốn luôn là bài toán nan giải đối với nhà ở xã hội. Các gói tín dụng hỗ trợ còn mang tính ngắn hạn do không đa dạng nguồn vốn và thiếu sự đóng góp từ ngân sách nhà nước. Trong khi đó, lãi suất vay thương mại cao cùng thời hạn vay ngắn khiến cả chủ đầu tư và người mua nhà đều "chùn bước". Người dân có thu nhập thấp cũng khó tiếp cận vốn vay ưu đãi do vướng mắc ở khâu chứng minh tài chính.

Một bất cập khác là quy định lợi nhuận 10% cho nhà đầu tư nhà ở xã hội bị đánh giá là quá thấp. Trong bối cảnh giá nguyên vật liệu, nhân công liên tục biến động, mức lợi nhuận này không đủ hấp dẫn để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, thậm chí có thể khiến nhiều đơn vị thua lỗ.

Nhiều dự án nhà ở xã hội cũng bị chậm tiến độ do vướng mắc pháp lý và thiếu sự hỗ trợ từ địa phương trong công tác giải phóng mặt bằng hay đầu tư hạ tầng. Một số tỉnh, thành phố vẫn chưa ban hành chính sách hỗ trợ nhà đầu tư, chẳng hạn như bố trí ngân sách bồi thường, tái định cư hay hỗ trợ vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xã hội thiết yếu.

Gỡ vướng pháp lý, tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có những kiến nghị mạnh mẽ gửi Chính phủ và Bộ Xây dựng, phác thảo lộ trình tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, hướng tới sự phát triển cân bằng và bền vững cho thị trường bất động sản.

Theo VNREA, để thị trường sớm thoát khỏi giai đoạn khó khăn hiện tại, cần có những động thái quyết liệt hơn trong việc xử lý các vướng mắc tồn đọng. Trọng tâm của các đề xuất xoay quanh việc gỡ bỏ nút thắt về quy hoạch, định giá đất và chuyển nhượng dự án. Đặc biệt, VNREA kiến nghị cho phép chuyển đổi dự án thương mại, tái định cư thành nhà ở xã hội, đồng thời ưu tiên chính sách cho nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người dưới 35 tuổi và người lao động có nhu cầu ở thực. Việc đẩy nhanh tiến độ xử lý thủ tục sẽ giúp tăng nguồn cung sản phẩm, qua đó góp phần gia tăng thu ngân sách nhà nước.

Một điểm nhấn quan trọng trong đề xuất là việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội. Quỹ này sẽ được hình thành từ nhiều nguồn lực đa dạng, bao gồm ngân sách nhà nước, trái phiếu chính phủ, góp vốn của địa phương, và sự tham gia của các tổ chức trong và ngoài nước. Đây được xem là giải pháp then chốt nhằm đa dạng hóa nguồn vốn, giảm áp lực cho các nhà đầu tư và thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cũng là nội dung trọng tâm. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất rút ngắn toàn bộ quy trình xuống dưới 12 tháng, thay vì kéo dài như hiện nay. Để hiện thực hóa mục tiêu này, các bước như thẩm định quy hoạch, phê duyệt đồ án... cần được tiến hành song song thay vì tuần tự. Hơn nữa, việc thiết kế và công bố các mẫu nhà ở xã hội chuẩn do cơ quan chức năng phê duyệt sẽ giúp tiết kiệm đáng kể chi phí thiết kế và đẩy nhanh tiến độ dự án, mang lại lợi ích kép cho cả chủ đầu tư và người dân.

Theo VNREA, các địa phương phải xác định chính xác nhu cầu về nhà ở xã hội cũng như nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân, đặc biệt là nhóm lao động trẻ và người có thu nhập thấp.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất việc lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội cần có chỉ tiêu cụ thể theo từng năm và giai đoạn 5 năm. Kế hoạch này cần được lồng ghép chặt chẽ vào quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, coi đây là một tiêu chí an sinh xã hội quan trọng. Điều này đồng nghĩa với việc nhà ở xã hội không chỉ đơn thuần là một hạng mục xây dựng mà còn là một phần không thể thiếu trong chiến lược phát triển bền vững của mỗi địa phương.

Cùng với đó, VNREA cũng đặc biệt nhấn mạnh tầm quan trọng của ưu tiên quy hoạch đất và tạo lập quỹ đất sạch cho nhà ở xã hội. Mỗi địa phương cần có danh mục dự án nhà ở xã hội cụ thể, kèm theo chỉ tiêu thực hiện rõ ràng hàng năm. Đây là yếu tố then chốt để đảm bảo nguồn cung nhà ở xã hội được duy trì ổn định và đáp ứng kịp thời nhu cầu của người dân, tránh tình trạng thiếu hụt hoặc chậm trễ như đã xảy ra trong nhiều năm qua.