Hạ tầng tạo “cú hích” mới cho bất động sản miền Bắc

Thị trường bất động sản miền Bắc đang chứng kiến một chu kỳ phát triển mới

Hạ tầng hiện đại mở đường cho tăng trưởng

Thời gian qua, miền Bắc chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ về hạ tầng giao thông với hàng loạt dự án trọng điểm như Vành đai 4, Vành đai 5 và hệ thống cao tốc liên tỉnh. Khi đi vào vận hành, những tuyến đường này không chỉ góp phần giải tỏa áp lực giao thông tại Hà Nội mà còn mở rộng kết nối trực tiếp với Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hà Nam… Từ đó, tạo nền tảng để các đô thị vệ tinh phát triển đồng bộ về sản xuất, dịch vụ và logistics, hình thành các cực tăng trưởng mới cho toàn vùng.

Song song với tiến độ hạ tầng, công tác giải ngân vốn đầu tư công năm 2024 đạt nhiều kết quả tích cực. Thái Nguyên và Vĩnh Phúc là hai địa phương nổi bật, lần lượt đạt tỷ lệ giải ngân 85% và 83%. Con số này phản ánh khả năng sử dụng vốn hiệu quả, đồng thời khẳng định vị thế tiên phong về phát triển hạ tầng. Đây cũng là yếu tố then chốt giúp củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư, mở ra dư địa lớn để dòng vốn bất động sản dịch chuyển mạnh về khu vực.

Trong bức tranh tổng thể, Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hưng Yên và Hà Nam đang nổi lên như những “điểm nóng” thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Làn sóng này kéo theo nhu cầu gia tăng về hạ tầng khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi và dịch vụ phụ trợ.

Theo ông Vũ Minh Chí - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp (Avison Young Việt Nam), giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc đang tăng bình quân 5-7%/năm, cao hơn mức 2-3%/năm ở nhiều thị trường khác.

Hải Phòng là minh chứng rõ rệt: giá thuê đất công nghiệp tăng từ 95-97 USD/m²/kỳ hạn (năm 2023) lên 125-130 USD/m²/kỳ hạn (năm 2025), với tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) 14,5-15,8%.

Một lợi thế khác của miền Bắc, theo ông Chí, là phần lớn quỹ đất công nghiệp được chuyển đổi từ đất nông nghiệp. Nhờ đó, chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng thấp hơn nhiều so với các địa phương phía Nam, giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu, đồng thời duy trì mức giá thuê cạnh tranh. Yếu tố này không chỉ hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài mà còn khuyến khích doanh nghiệp trong nước mở rộng sản xuất.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết, chỉ riêng tháng 8 vừa qua đã có 4 khu công nghiệp đồng loạt khởi công tại Bắc Ninh, Phú Thọ, Hà Nội và Ninh Bình. Sự kết hợp giữa quỹ đất dồi dào và chính sách hạ tầng quyết liệt đang tạo ra “cú hích” mới, khẳng định dư địa phát triển dài hạn cho bất động sản công nghiệp miền Bắc.

FDI dẫn dắt chu kỳ phát triển bất động sản mới

Không chỉ hạ tầng, dòng vốn FDI đang trở thành động lực quan trọng cho kinh tế - đô thị vùng Thủ đô. Năm 2024, tổng vốn FDI đăng ký vào Hà Nội và 8 tỉnh vệ tinh đạt khoảng 12 tỷ USD, chiếm gần 1/3 cả nước. Trong đó, Bắc Ninh dẫn đầu với hơn 5,1 tỷ USD, tiếp đến là Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Giang. Sự hiện diện của các tập đoàn toàn cầu như Samsung, Foxconn, Canon hay Panasonic không chỉ tạo ra hàng trăm nghìn việc làm, mà còn kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở và hạ tầng xã hội tại các địa phương công nghiệp phát triển.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, các tỉnh Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc và Bắc Giang đều ghi nhận tỷ suất di cư thuần dương, phản ánh xu hướng lao động dịch chuyển mạnh mẽ. Đây cũng là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản vệ tinh như Hà Nam, Hưng Yên, Vĩnh Phúc và Phú Thọ, nơi có lợi thế quỹ đất rộng, giá cạnh tranh và sự góp mặt của nhiều tập đoàn bất động sản lớn như Sun Group, Phú Mỹ Hưng, Bim Group.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, hiện nay, giải pháp nhà ở tại các thị trường vệ tinh đang phát triển theo ba hướng chính. Thứ nhất, các tập đoàn FDI lớn tự đầu tư ký túc xá, khu lưu trú cho cấp quản lý, nhân viên và công nhân; điển hình như Samsung với hơn 30.000 chỗ ở tại Thái Nguyên và Bắc Ninh, Foxconn tại Bắc Giang, hay Texhong tại Quảng Ninh.

Thứ hai, chủ đầu tư khu công nghiệp tự phát triển hoặc hợp tác với doanh nghiệp bất động sản dân dụng để triển khai nhà ở thương mại, căn hộ dịch vụ tại những quỹ đất gần hoặc nằm trong khu công nghiệp. Tại Hà Nam, nhiều dự án căn hộ dịch vụ được đặt mua ngay từ khi chào bán; trong khi đó, Nam Long cũng nhanh chóng mua lại quỹ đất gần các khu công nghiệp lớn ở Hải Phòng để phát triển dòng sản phẩm EHome vừa túi tiền.

Thứ ba, xu hướng phát triển các khu đô thị quy mô lớn, với diện tích từ 100ha trở lên, đang ngày càng rõ nét. Tận dụng lợi thế quỹ đất rộng và giá thành hợp lý, các dự án này tập trung nhiều tại vành đai ngoại thành Hà Nội và lan rộng ra Hà Nam, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hòa Bình.

Thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội đang cho thấy tiềm năng phát triển độc lập, thay vì phụ thuộc vào lõi trung tâm. Lực hút từ hạ tầng, vốn FDI và làn sóng di cư lao động đã tạo nên chu kỳ phát triển mới, hứa hẹn đưa các tỉnh vệ tinh trở thành động lực tăng trưởng bền vững cho toàn vùng Thủ đô trong giai đoạn tới.