Hạ tầng kích hoạt bất động sản, nhưng thể chế mới quyết định an cư

Quang cảnh diễn đàn

Cơ hội vàng cho các đô thị vệ tinh

Phát biểu tại Diễn đàn “Phát triển thị trường Bất động sản - Cú hích tăng trưởng GDP hai con số” ngày 26/9, PGS.TS.KTS Nguyễn Vũ Phương, Phó giám đốc Học viện Chiến lược, bồi dưỡng cán bộ xây dựng (Bộ Xây dựng) cho rằng, kinh nghiệm quốc tế đã chứng minh rõ ràng một quy luật: hạ tầng hiện đại kích hoạt bất động sản tăng trưởng. Ngược lại, bất động sản tạo ra nguồn lực tài chính quan trọng để tái đầu tư vào chính hạ tầng.

Trong hơn một thập kỷ qua, Việt Nam đã thực hiện một bước nhảy vọt đáng kể trong phát triển hạ tầng giao thông. Mạng lưới cao tốc quốc gia đã tăng chóng mặt từ vỏn vẹn 90km vào năm 2010 lên tới 1.700km vào cuối năm 2023, và được đặt mục tiêu tham vọng là đạt 5.000km vào năm 2030.

Sự mở rộng thần tốc này không chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý mà còn tạo ra "cú hích mạnh" cho sự hình thành và phát triển của các khu đô thị vệ tinh, các trung tâm công nghiệp - logistics mới, và đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng tại các vùng ven và tỉnh lân cận.

KTS. Trần Ngọc Chính, nguyên Thứ trưởng Xây dựng, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, sự phát triển của hạ tầng đã mở ra những không gian phát triển mới, gia tăng giá trị đất đai và thu hút nguồn vốn đầu tư khổng lồ dịch chuyển ra khỏi các đô thị trung tâm.

"Giao thông kết nối đến đâu, bất động sản phát triển đến đó. Phạm vi phát triển không chỉ giới hạn ở nhà ở mà còn lan tỏa sang văn phòng, dịch vụ, khách sạn, bệnh viện và đặc biệt là bất động sản công nghiệp", KTS. Trần Ngọc Chính chia sẻ.

Giao thông đồng bộ, đặc biệt là sự xuất hiện của đường sắt đô thị (như tại Hà Nội), đã giúp người dân di chuyển thuận lợi hơn, giảm áp lực dân số lên khu vực nội đô, tạo điều kiện cho sự phân bố lại dân cư ra các vùng ven, qua đó nâng cao chất lượng sống và thúc đẩy phát triển đô thị theo tiêu chuẩn hiện đại, đa trung tâm.

Tuy nhiên, bức tranh tăng trưởng này vẫn có những mảng tối đáng lo ngại. Việt Nam đang đối mặt với một khoảng cách đầu tư hạ tầng khổng lồ, ước tính cần 25-30 tỷ USD/năm nhưng hiện vẫn thiếu khoảng 70,2 tỷ USD so với nhu cầu. Tình trạng này dẫn đến nhiều dự án chậm tiến độ, đội vốn, làm giảm hiệu quả đầu tư công.

Vấn đề nghiêm trọng hơn nằm ở sự lệch pha giữa hạ tầng và thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản trong nước đang mất cân đối nghiêm trọng khi nguồn cung sản phẩm nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi lại khan hiếm trầm trọng các loại hình nhà ở cơ bản như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, và ký túc xá sinh viên.

Đặc biệt, việc áp dụng mô hình Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD - Transit-Oriented Development) tại Việt Nam còn nhiều hạn chế. Dù hạ tầng mới đã gia tăng giá trị đất, nếu quy hoạch thiếu đồng bộ và không có cơ chế ràng buộc về cơ cấu sản phẩm, mô hình TOD có thể vô tình làm gia tăng bất bình đẳng. Giá đất xung quanh các dự án hạ tầng lớn tăng vọt dễ dàng tạo ra "sốt đất ảo", đẩy người có thu nhập thấp và trung bình ra xa trung tâm, mất đi cơ hội an cư chính đáng.

Cơ chế đột phá cho thị trường bất động sản bền vững

Để hạ tầng phát huy hiệu quả tối đa và đảm bảo sự phát triển công bằng, các chuyên gia đều thống nhất cần phải thay đổi cách tiếp cận. Theo PGS.TS.KTS Nguyễn Vũ Phương, chiến lược quan trọng là phải thực hiện quy hoạch tích hợp giao thông - sử dụng đất, lấy TOD làm trọng tâm.

Hạ tầng giao thông đã tạo ra tiềm năng phát triển vượt bậc cho đô thị và bất động sản Việt Nam

Cụ thể, xung quanh các tuyến metro, BRT hay cao tốc, phải có sự bố trí hài hòa giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà công nhân và ký túc xá sinh viên. Quan trọng hơn, Nhà nước cần xây dựng một quỹ đất dự trữ chiến lược và phải minh bạch hóa thông tin quy hoạch bằng công nghệ số để ngăn chặn tình trạng đầu cơ trục lợi.

Mục tiêu cuối cùng là biến hạ tầng giao thông không chỉ là công cụ kết nối mà còn là công cụ phát triển thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững, gắn liền với các nguyên tắc TOD và cơ chế phân bổ lợi ích công bằng (R+P - Revenue and Prosperity Sharing). Điều này không chỉ tạo ra cơ hội đầu tư mà còn quyết định cơ hội an cư của hàng triệu người dân.

Trong bối cảnh đó, vấn đề thể chế được xem là "mấu chốt" để tháo gỡ các điểm nghẽn. Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thừa nhận, thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều nút thắt cần tập trung giải quyết.

Nhiệm vụ hàng đầu là tạo được một nguồn cung bất động sản có đảm bảo tính pháp lý, vốn phải xuất phát từ sự hoàn thiện của thể chế pháp luật ngành Xây dựng, trong mối quan hệ tổng thể với các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Tài chính. Bộ Xây dựng đã và đang tập trung vào việc hoàn thiện thể chế, đặc biệt là về nhà ở xã hội, nhưng cần phải có những bước đi đột phá hơn.

Theo kế hoạch, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục triển khai các biện pháp đảm bảo thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, bao gồm việc xây dựng Luật Nhà ở và Luật Bất động sản sửa đổi trong năm 2026. Các dự luật này sẽ tập trung vào các điều kiện giao dịch, kinh doanh dịch vụ bất động sản và các yếu tố kiểm soát thị trường.

Một cơ chế quan trọng đang được Bộ Xây dựng nghiên cứu để trình Chính phủ là Nghị quyết thí điểm xây dựng trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý. Trung tâm này có vai trò quản lý pháp lý về nguồn cung và giá giao dịch bất động sản, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhằm tăng cường tính minh bạch và ngăn chặn tình trạng thổi giá.

Bà Hạnh cho rằng: "Mấu chốt tháo gỡ điểm nghẽn bất động sản hiện nay vẫn là từ thể chế. Phải xác định vướng ở đâu, tháo gỡ ở đó. Chỉ khi các hành lang pháp lý được khơi thông, tạo ra cơ chế đột phá, thông thoáng để thu hút nguồn lực, thị trường bất động sản mới có thể đạt được sự tăng trưởng tích cực, lành mạnh và bền vững".