Hướng chuyển cho căn hộ giá rẻ

Thị trường bất động sản trầm lắng là cái giá phải trả đối với nhiều DN địa ốc trong phát triển dự án đã bỏ qua việc nghiên cứu về thị trường, khả năng thanh toán của người dân để thiết kế sản phẩm phù hợp… dẫn đến nghịch lý phân khúc thừa vẫn thừa và phân khúc thiếu vẫn hoàn thiếu…

Chủ đầu tư đã "chọn đúng mặt" để trao gửi

Thời gian gần đây, số khách hàng quan tâm tìm hiểu thông tin các dự án đã bắt đầu tăng, tuy nhiên họ khá thận trọng với các thông tin như giảm giá, quà khuyến mại, hay ưu đãi lãi suất… Đặc biệt, kể từ khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng được triển khai, thị trường địa ốc lại ghi nhận sự chuyển hướng ồ ạt các dự án sang phân khúc nhà ở xã hội cộng với nhiều dự án chuyển công năng và xin chia nhỏ căn hộ. Hứa hẹn một số lượng không nhỏ nguồn cung nhà ở xã hội trong tương lai.

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, trong tổng số hơn 14.000 căn hộ tồn kho, tính đến cuối tháng 8/2013 đã tiêu thụ được trên 15%, tức khoảng 2.000 căn hộ.

Còn theo số liệu của Savills Việt Nam công bố, tại TP. Hồ Chí Minh, so với cùng kỳ năm ngoái, số lượng căn hộ giao dịch trong quý II/2013 đã có mức tăng ấn tượng. Tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường là 8%, tăng nhẹ 1 điểm phần trăm theo quý và 2 điểm phần trăm theo năm. Giao dịch chủ yếu trên thị trường vẫn là căn hộ có giá trong khoảng 10 – 15 triệu đồng/m2.

Khách có nhu cầu mua để ở ngày càng có hiểu biết hơn về giao dịch mua bán nhà. Vì thế, họ không những “soi” giá cả mà còn xem xét thời gian thanh toán, điều kiện bàn giao, vị trí dự án, tiến độ xây dựng so với kế hoạch và uy tín của chủ đầu tư trên thị trường thông qua các dự án đã và đang phát triển.

Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (Nam Long Group) đã tìm ra thị trường ngách này thông qua khảo sát các đợt chào bán căn hộ thời gian qua trên thị trường. Kết quả cho thấy, có đến 70% khách mua nhà là những người trẻ từ 25-35 tuổi. Trong khi đó, những người có độ tuổi từ 36-45 chiếm chưa đầy 20% và những người trên 55 tuổi chiếm khoảng 4%.

Thực tế qua đợt chào bán tại dự án Ehome 3 Tây Sài Gòn của Nam Long Group đã chứng minh, hầu hết các dự án Ehome đều tập trung vào khách mua nhà tiềm năng là nhân viên văn phòng. Tại dự án Ehome 3 Tây Sài Gòn, quận Bình Tân hơn 80% lượng căn hộ chào bán đợt 1 đã được đặt mua theo thông tin công bố từ chủ đầu tư.

Tiếp nối thành công này, Nam Long Group đã mở bán giai đoạn 2 trong tháng 6/2013 với khoảng 161 căn. Chủ đầu tư này đã hợp tác với ngân hàng và thực hiện nhiều chương trình hỗ trợ tài chính hấp dẫn giúp khách hàng thực hiện khoản vay với mức lãi suất 8%/năm ổn định trong hai năm và giãn tiến độ tiền thanh toán lần đầu.

Và mới đây, công ty vừa chào bán ra thị trường hơn 300 căn thuộc Ehome 4 Bắc Sài Gòn tại huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương. Đối tượng khách mua nhà hợp với dòng sản phẩm “vừa túi tiền” này vẫn là các cấp quản lý trẻ, nhân viên văn phòng và công nhân lành nghề trong hơn 10 khu công nghiệp xung quanh dự án.

Tuy nhiên, nhìn nhận về diễn biến của thị trường căn hộ có nhiều luồng ý kiến trái chiều. Định hướng của Bộ Xây dựng kỳ vọng rằng gói tín dụng 30.000 tỷ đồng sẽ nâng cao tính thanh khoản cho phân khúc bình dân; sẽ có tác động tích cực lan tỏa sang các ngành sản xuất vật liệu, DN xây dựng và gia tăng nhu cầu thị trường nhà ở. Nhưng đã có những lo ngại nhà ở xã hội sẽ lại dư cung như thị trường căn hộ cao cấp một thời bởi không phải ai cũng muốn mua nhà ở xã hội do những ràng buộc khắt khe từ phía cho vay tín dụng trong khi họ lại chẳng đủ thu nhập để chứng minh khả năng chi trả. Vậy dòng sản phẩm nào sẽ “vừa túi tiền” của người mua?

Như ở tỉnh Bình Dương, đến tháng 8/2013, có 49 dự án căn hộ và biệt thự/nhà phố tại thị trường sơ cấp và thứ cấp, cung cấp khoảng 11.000 căn/nền; đạt mức tăng trung bình 11%/năm kể từ 2009. Đối với phân khúc căn hộ, giá bán phổ biến của các dự án đang hoạt động là từ 16.800.000đ/m2 đến 25.200.000đ/m2; tương đương mức giá trung bình 1.680.000.000đ đến 2.520.000.000đ/căn...

Để hỗ trợ khách mua nhà, nhiều DN đã kết hợp với ngân hàng đưa ra hàng loạt gói tín dụng lãi suất ưu đãi, thậm chí đưa lãi suất vay mua nhà về 0%/năm. Tuy nhiên, để kiểm soát dòng tiền cho vay ra, các ngân hàng cũng phải xác minh được khả năng trả nợ của khách mua nhà nên khó có thể cho vay bằng mọi giá, theo chỉ đạo. Bởi tính đến cuối tháng 7/2013 tín dụng bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh tăng 10,4%, song nợ xấu đối với khu vực này cũng chiếm hơn 9%. Hạn chế gia tăng nợ xấu đối với phân khúc cho vay mua nhà ở đang bắt đầu trở thành nhiệm vụ thường trực của mọi ngân hàng.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, để giúp cho DN có thể chủ động xác định khách hàng nào sẽ mua nhà, Bộ Xây dựng sẽ có văn bản hướng dẫn cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc tiền mua nhà ở xã hội dưới hình thức thỏa thuận dân sự.

Bài và ảnh Hà Nguyên