Phát triển thị trường bất động sản bền vững: Nhận diện tồn tại, kiến nghị giải pháp

Nhiều dự án bất động sản bị đình trệ, giá BĐS tăng vọt

Trình bày Báo cáo, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Phó Trưởng Đoàn giám sát của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, nhìn chung, bên cạnh những kết quả đáng ghi nhận trong việc ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, vẫn còn những tồn tại, hạn chế nhất định, dẫn đến cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp và cho mục tiêu đầu tư tài chính, thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân trong khi nhu cầu của người dân lớn.

Nguồn cung chủ yếu từ các dự án triển khai trong giai đoạn trước, rất ít dự án mới. Một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, đặc biệt là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa đủ năng lực tài chính, thiếu kinh nghiệm triển khai dẫn đến dự án kém hiệu quả, chất lượng sản phẩm bất động sản không cao. Còn tình trạng doanh nghiệp huy động vốn vượt quá khả năng cân đối dòng tiền để mở rộng quỹ đất, mở rộng đầu tư kinh doanh, sử dụng nhiều công cụ đòn bẩy tài chính dẫn đến khi trình tự, thủ tục đầu tư kéo dài và gánh nặng chi phí tài chính tăng cao, khó giảm giá bất động sản về với giá trị thực. Tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bất động sản Condotel, officetel gần như “đóng băng”.

Giai đoạn 2022-2023, sau ảnh hưởng của dịch COVID-19, thị trường bất động sản suy giảm, hoạt động, các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn do những tồn tại, hạn chế của giai đoạn 2015-2021 được bộc lộ rõ hơn dưới áp lực của dịch COVID-19, diễn biến kinh tế - xã hội trong nước và thế giới, nguồn cung bất động sản giảm mạnh.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, Phó Trưởng Đoàn giám sát của Quốc hội Vũ Hồng Thanh

Số lượng lớn dự án bất động sản nhà ở gặp vướng mắc, chậm triển khai, bị đình trệ, trong khi nguồn lực đã đầu tư là rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và chi phí, từ đó dẫn tới giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân. Tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã không còn phân khúc căn hộ chung cư có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân. Số lượng căn hộ nhà ở xã hội cung cấp cho thị trường thiếu hụt xa so với nhu cầu; hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đặt ra; ngược lại, có nơi không phù hợp nhu cầu dẫn đến không có người mua, người thuê, gây lãng phí nguồn lực, ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình phát triển kinh tế vĩ mô, “sức khỏe” của doanh nghiệp bất động sản cũng như các ngân hàng thương mại, gia tăng rủi ro cho thị trường trái phiếu, giảm thu ngân sách nhà nước, gia tăng nợ xấu; mặt khác, gây bất ổn về xã hội, lao động, việc làm và an sinh nhà ở cho người dân.

Đoàn giám sát cho rằng những tồn tại, hạn chế nêu trên do nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan, nhưng nguyên nhân chủ quan là chủ yếu. Bên cạnh nguyên nhân do quy định pháp luật cả ở luật và văn bản quy định chi tiết thi hành luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023 còn bất cập, phần lớn do việc tổ chức thực hiện các cấp, ngành, địa phương còn nhiều hạn chế, có tâm lý sợ sai, tâm lý nhiệm kỳ.

Xử lý dứt điểm đối với các dự án bất động sản gặp vướng mắc pháp lý

Những vướng mắc, tồn tại trong việc ban hành và thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội có phần trách nhiệm trước hết thuộc về các cơ quan nhà nước ở Trung ương, địa phương và các chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Đoàn giám sát nhận thấy, trong năm 2023-2024, Chính phủ đã trình Quốc hội xem xét, thông qua nhiều dự án luật quan trọng liên quan trực tiếp đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ, các bộ, ngành đã khẩn trương ban hành các văn bản quy định chi tiết các luật. Các địa phương cũng đang gấp rút hoàn thiện các văn bản hướng dẫn theo thẩm quyền. Nhiều tồn tại, hạn chế, khó khăn, vướng mắc đã được nhận diện, nhiều kiến nghị đã được nghiên cứu tiếp thu để quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành và dự kiến điều chỉnh trong các dự án luật.

Báo cáo của Đoàn giám sát đưa ra một số kiến nghị. Trong đó, đối với Quốc hội, xem xét thông qua Nghị quyết về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội trên cơ sở kết quả giám sát, tập trung vào các nhiệm vụ, giải pháp triển khai thi hành các luật mới được ban hành và tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật có liên quan, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật.

Trong quá trình xem xét, cho ý kiến về các luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 8 và các luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 9, cần nghiên cứu hoàn thiện các quy định theo hướng tôn trọng quy luật thị trường và nguyên tắc phát triển bền vững, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, rõ ràng của hệ thống pháp luật; khắc phục những hạn chế của các quy định pháp luật hiện hành; giải quyết được những vướng mắc trên thực tiễn. Xem xét, quyết định các vấn đề theo thẩm quyền để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nhà ở xã hội.

Đối với Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương, Đoàn giám sát kiến nghị giao Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, cơ quan, tổ chức có liên quan tiếp tục rà soát những tồn tại, hạn chế của chính sách, pháp luật trong quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội đã được nhận diện, được điều chỉnh tại các luật, văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành đã ban hành, những tồn tại, hạn chế cần tiếp tục nghiên cứu, tháo gỡ và có giải pháp đồng bộ, cụ thể để khắc phục tồn tại, hạn chế, vướng mắc, yếu kém trong quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội đã nêu tại Báo cáo của Đoàn giám sát, hướng tới phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, đa dạng hóa sản phẩm cho thị trường bất động sản, hài hòa giữa cung và cầu, tăng nguồn cung bất động sản phù hợp với thu nhập của người dân, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội.

Trong đó, một số nhiệm vụ, giải pháp cần thực hiện ngay. Cụ thể, đối với các luật mới ban hành có liên quan đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, cần tập trung chỉ đạo các bộ, cơ quan ngang bộ, địa phương hoàn thành việc ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành theo thẩm quyền được giao trước ngày 1/12/2024; tiếp tục rà soát, hoàn thiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành bảo đảm thực sự khắc phục các tồn tại, hạn chế trong giai đoạn 2015-2023, tạo hành lang pháp lý an toàn, đầy đủ, thuận lợi, ổn định, khả thi cho các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và đời sống người dân, nhất là các quy định chuyển tiếp, bảo đảm điều kiện tiếp cận, sử dụng đất và các nguồn lực khác công bằng, công khai, hiệu quả.

Đồng thời, cần tập trung chỉ đạo công tác hướng dẫn thực hiện và tổ chức thực hiện pháp luật về tài chính đất đai, bao gồm công tác định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và các chính sách khác có liên quan; bảo đảm duy trì mặt bằng hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh phát triển bền vững, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; hướng dẫn cụ thể, rõ ràng điều kiện, trình tự, thủ tục triển khai dự án trong thời gian đầu thực hiện quy định của pháp luật mới được ban hành, đặc biệt là đối với các dự án chuyển tiếp.

Đối với các dự án luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 8 có liên quan đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội và các luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 9, đề nghị nghiên cứu để có cơ chế giải quyết vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn trên cơ sở đánh giá khách quan, phân định rõ nguyên nhân vướng mắc do quy định của luật, văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành hay do tổ chức thực hiện để có đề xuất giải pháp phù hợp, khả thi; có cơ chế giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm đối với các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài và pháp luật qua các thời kỳ có nhiều thay đổi trên cơ sở xem xét toàn diện các yếu tố thực tiễn khách quan, hoàn cảnh lịch sử cụ thể, đánh giá đầy đủ lợi ích - chi phí và tính khả thi của phương án giải quyết để thị trường bất động sản bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp, vì lợi ích chung, tổng thể, giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội.

Cùng với đó, không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự; hướng dẫn rõ nội hàm “không hợp thức hóa các vi phạm” để nâng cao hiệu quả công tác xây dựng và thực thi pháp luật; rà soát các dự án có khó khăn, vướng mắc, hạn chế tối đa ảnh hưởng của việc rà soát đến hoạt động kinh doanh bình thường, liên tục và lợi ích chính đáng, hợp pháp của doanh nghiệp và người dân; phân loại, xác định rõ nguyên nhân, trách nhiệm; ban hành hoặc chỉ đạo ban hành theo thẩm quyền cơ chế giải quyết phù hợp; trường hợp vượt thẩm quyền thì báo cáo cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét, quyết định trong năm 2025.

Bên cạnh đó, cần tăng cường triển khai các chương trình hỗ trợ nhà ở thuộc chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình đầu tư công về nhà ở; thực hiện giải pháp cụ thể để triển khai hiệu quả Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 bảo đảm tiến độ, chất lượng và sự phù hợp với nhu cầu, điều kiện làm việc, sinh sống của đối tượng thụ hưởng; có giải pháp thiết thực để cải tạo chung cư cũ xuống cấp, không bảo đảm an toàn và điều kiện sống của người dân; hoàn thiện cơ sở dữ liệu, các hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đất đai, quy hoạch, kết nối với các hệ thống thông tin khác có liên quan, đáp ứng yêu cầu thông tin về thị trường bất động sản công khai, minh bạch, đầy đủ.

Ngoài ra, cần tích cực triển khai cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc để triển khai hiệu quả gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ; khuyến khích các ngân hàng thương mại tiếp tục tiết giảm chi phí để phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đưa giá bất động sản về đúng giá trị nội tại

Về một số nhiệm vụ, giải pháp thường xuyên, liên tục có tính chất trung và dài hạn, Đoàn giám sát kiến nghị chủ động rà soát, sửa đổi, bổ sung, ban hành mới, bãi bỏ văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền hoặc đề xuất với cấp có thẩm quyền hoàn thiện các quy định có liên quan; quy định rõ ràng về quy trình thủ tục tổng thể triển khai dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, cần có biện pháp điều tiết để đa dạng hóa sản phẩm cho thị trường bất động sản, hài hòa giữa cung và cầu, tăng nguồn cung bất động sản phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội; có biện pháp căn cơ, bền vững để đưa giá bất động sản về đúng giá trị nội tại, ngăn chặn việc thao túng, sử dụng các phiên đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích tạo “sốt” giá.

Đồng thời, cần tiếp tục nghiên cứu để đề xuất cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội như: Nghiên cứu hình thành quỹ phát triển nhà ở xã hội hoặc mô hình định chế tài chính phù hợp để phát triển nhà ở xã hội; nghiên cứu thành lập hoặc thiết lập cơ chế hoạt động của doanh nghiệp nhà nước chuyên đầu tư phát triển nhà ở xã hội… theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Ngoài ra, cần đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào chương trình, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm của địa phương; ưu tiên bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và quy hoạch sử dụng đất của địa phương trong từng thời kỳ; bố trí thỏa đáng ngân sách đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; chủ động, tích cực nghiên cứu, đề ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp trong việc phát triển nhà ở xã hội, giải quyết các vướng mắc của người dân là đối tượng thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.