Sửa đổi Luật Đất đai: Không để ngân hàng thành “nạn nhân” trong các giao dịch bất động sản

	Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
	Kỳ vọng những “điểm mới” của Luật Đất đai sửa đổi
	Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Đồng bộ để tăng tính thực thi

Luật sư Trần Minh Hải

Tại các cuộc hội nghị, tọa đàm lấy ý kiến về Dự thảo Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vừa qua, nhiều chuyên gia bày tỏ băn khoăn bổ sung quy định cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm” (Điều 44). Dưới góc nhìn của mình, ông nhìn nhận và đánh giá như thế nào về luận điểm này?

Tôi cho rằng quy định rõ về loại quyền này là việc rất nên làm. Hiện nay, pháp luật đất đai quy định về các trường hợp Nhà nước cho thuê đất bao gồm: trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm và Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm suốt hàng chục năm nay không được đánh giá cao vì những hạn chế pháp lý lớn trong quy định về quyền của người thuê đất trả tiền thuê hàng năm. Bản thân các ngân hàng cũng không tránh khỏi sự ngần ngại trong việc nhận bảo đảm khoản vay là QSDĐ thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Xét pháp lý xử lý tài sản bảo đảm, trường hợp các QSDĐ thuê được thế chấp, giá trị mà ngân hàng xử lý chỉ là giá trị tiền thuê đất đã được trả trước nên giá trị xử lý, việc đảm bảo khoản vay không được chắc chắn.

Xét về thực tế, đất thuê trả tiền thuê hàng năm vẫn có giá trị lớn tuỳ thuộc vào vị trí, lợi thế thương mại và bản chất vẫn là đối tượng của các giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên, để tránh những hạn chế pháp lý quy định về QSDĐ thuê trả tiền hàng năm, người ta thường lách luật để chuyển nhượng dưới hình chuyển nhượng cổ phần công ty nắm quyền thuê đất.

Từ đó cho thấy, quy định pháp luật đất đai hiện hành không theo kịp thực tế về đất đai.

Vì vậy, cho dù không phải giải pháp đi vào bản chất thực sự của vấn đề pháp luật đất đai, nhưng việc bổ sung thêm các quy định để người sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm có thêm các quyền hợp pháp là sự sửa đổi hợp lý.

Góp ý về Luật Đất Đai (sửa đổi) gần đây, một số ý kiến đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định cho phép các doanh nghiệp được thế chấp QSDĐ (sau này là cả bất động sản, tài sản gắn liền với đất) tại các tổ chức tài chính nước ngoài (có thể là gián tiếp thông qua các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam dưới hình thức đại lý/trung gian nhận ủy thác…). Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp Việt Nam huy động vốn với chi phí cạnh tranh. Vậy ông nhìn nhận về vấn đề này như thế nào, những hệ quả pháp lý có thể xảy ra nếu được quy định trong Luật?

Việc cho phép tổ chức tài chính nước ngoài uỷ thác cho bên thứ ba nhận bảo đảm bằng QSDĐ không mâu thuẫn so với quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hiện nay.

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng như quy định tại Nghị định số 21 năm 2021 của Chính phủ thì không bắt buộc bên nhận bảo đảm cứ phải là bên có quyền. Vấn đề đặt ra là cần phải xử lý những vấn đề mâu thuẫn gây khó cho việc xử lý tài sản bảo đảm.

Ví dụ, theo quy định của pháp luật, bên nhận bảo đảm có quyền nhận tài sản cấn trừ thay thế nghĩa vụ trả nợ, thế nhưng đối với trường hợp bên nhận bảo đảm là tổ chức nước ngoài, điều này là không thể vì không được nhận chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai hiện hành.

Mặt khác, nếu quy định chỉ cho phép tổ chức tín dụng đóng vai trò trung gian, nhận ủy thác của tổ chức tài chính nước ngoài, thì ngay các tổ chức tín dụng hiện nay cũng đang gặp khó trong các quy định pháp luật liên quan đến xử lý nợ bằng bất động sản.

Ảnh minh họa. (Nguồn: TTXVN)

Cụ thể, khoản 3 Điều 132 Luật Các Tổ chức tín dụng năm 2010, chỉ cho phép các tổ chức này nắm giữ bất động sản trong 3 năm kể từ ngày quyết định xử lý. Còn trên thực tế, với tính chất của các bất động sản, trong thời gian ngắn (03 năm), việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản đôi khi khó có thể thực hiện.

Vậy theo ông, sửa đổi Luật Đất đai lần này cần tập trung vào những quy định nào để giúp hoạt động ngân hàng thuận lợi hơn?

Luật Đất đai hiện hành từ lâu đã phát sinh nhiều bất cập, vướng mắc so với thực tế thực hiện cũng như mâu thuẫn với những cập nhật pháp luật hiện hành. Chẳng hạn như việc Luật Đất đai vẫn xác định hộ gia đình là chủ thể có QSDĐ, có thể thế chấp QSDĐ, trong khi Bộ luật Dân sự đã loại bỏ tư cách chủ thể giao dịch dân sự của đối tượng này.

Thực tế đã có quá nhiều giao dịch thế chấp QSDĐ của hộ gia đình bị vô hiệu vì những vấn đề pháp lý bất thường trong giao dịch với đối tượng này. Đó là một ví dụ điển hình về tính thiếu cập nhật của Luật Đất đai hiện hành.

Tuy nhiên, bất cập chính mà giới ngân hàng đang gặp là việc truy ngược các trường hợp giao đất, cho thuê đất xoay quanh áp dụng các quy định về trường hợp đấu giá QSDĐ trong Luật Đất đai. Rất nhiều vụ án, ngân hàng bỗng trở thành nạn nhân khi các giao dịch liên quan đến bất động sản bị tuyên vô hiệu do chủ thể được giao đất không đúng trình tự, không qua đấu giá… Vậy là tài sản thế chấp của ngân hàng bỗng dưng biến mất, gây nên hệ lụy rủi ro tín dụng cho ngân hàng.

Những điều này khiến cho ngân hàng e ngại, trì hoãn khi cho vay, nhận thế chấp đối với các bất động sản dự án.

Còn một bất cập chính yếu khác tôi muốn đề cập ở đây là vấn đề sở hữu về đất đai. Luật Đất đai chưa làm rõ vấn đề sở hữu, kéo theo hàng loạt các hệ lụy pháp lý liên quan. Đất đai đúng ra phải nhìn nhận như một vật, vật thì dễ quản lý, dễ nắm giữ, dễ xác định và ngân hàng tham gia giao dịch tài trợ, nhận bảo đảm sẽ đơn giản và dễ dàng hơn.

Tuy nhiên, với cơ chế pháp lý đất đai thuộc sở hữu toàn dân hiện nay và người sử dụng đất chỉ được giao quyền sử dụng, thì đất đai từ vật lại chỉ trở thành quyền tài sản. Quản lý quyền trừu tượng và rắc rối hơn quản lý vật. Những rắc rối, tranh chấp tài sản rất dễ phát sinh khi cơ chế pháp lý về quyền sở hữu không rõ ràng và từ đó tác động vào chính ngân hàng.

Ngân hàng là một lĩnh vực xuyên suốt đi qua mọi ngóc ngách của đời sống xã hội. Những bất cập của pháp luật đất đai sớm hay muộn cũng sẽ có tác động vào hoạt động ngân hàng. Do vậy, tôi cho rằng, việc sửa đổi các bất cập nói chung cũng như sửa đổi tổng thể các quy định của pháp luật đất đai đều sẽ tác động tích cực đến hoạt động ngân hàng cũng như các hoạt động tài chính khác.

Xin trân trọng cảm ơn ông!