Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Đồng bộ để tăng tính thực thi

	Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần thúc đẩy đầu tư vào những lĩnh vực ưu tiên
	Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần tháo gỡ vấn đề tài chính một cách toàn diện căn cơ
	Sửa đổi Luật Đất đai: Tạo động lực phát triển kinh tế

Nhóm Luật sư, cộng sự Công ty Luật TNHH Bizlink (Luật sư Đỗ Trọng Hải, Luật sư Nguyễn Đức Mạnh, Nguyễn Thị Mến) chỉ ra, liên quan đến pháp luật về đấu thầu, thì hiện nay vẫn chưa có quy định rõ đấu thầu với những loại đất nào, đất đã giải phóng mặt bằng hay chưa giải phóng mặt bằng? Làm thế nào để Nhà nước thu về được khoản tiền tốt nhất từ thủ tục đấu giá/đấu thầu, vừa lựa chọn được nhà đầu tư (những đại bàng) có khả năng mang lại lợi nhuận cao, thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo nhiều công ăn việc làm cho xã hội…

Việc sửa đổi Luật Đất đai cùng nhiều luật liên quan là cơ hội để xây dựng hệ thống luật đồng bộ

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp Nhà nước khi thoái vốn là các dự án bất động sản, để đảm bảo tính công khai, minh bạch và cạnh tranh, doanh nghiệp mong muốn tổ chức bán đấu giá dự án nhưng hiện nay pháp luật chưa có quy định về vấn đề này, trong khi Luật Đất đai và Luật Đấu giá chỉ quy định về đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu chỉ đấu giá quyền sử dụng đất thì tài sản trên đất sẽ được xử lý thế nào, bên trúng đấu giá có được kế thừa dự án đó không… Đây là một trong những vấn đề có tính giao nhau và có khả năng gây ra những xung đột, vướng mắc cho các chủ thể áp dụng trên thực tiễn.

Hay như việc nhiều quy định xung đột với các luật. Chẳng hạn, luật Nhà ở 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 đã cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở, nhưng Dự thảo Luật Đất đai tại Điều 5 về “Người sử dụng đất” lại không ghi nhận/không liệt kê đối tượng cá nhân nước ngoài.

Hay Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Dự thảo Luật Đất đai chưa có sự tương thích trong quy định về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất (theo pháp luật đất đai) và điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh (theo pháp luật kinh doanh bất động sản). Căn cứ Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư sẽ có quyền bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai với điều kiện kinh doanh được quy định tại Điều 55 là “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó...”.

Tuy nhiên, theo Dự thảo Luật Đất đai, tại Điều 50.1 quy định: Để được bán tài sản gắn liền với đất (đối với đất được Nhà nước cho thuê có thu tiền thuê đất hàng năm) thì chỉ khi đáp ứng đủ những điều kiện: Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận, trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra...

Góp ý của Công ty TNHH VSIP Hải Phòng chỉ ra: Khoản 2 Điều 216 Dự thảo Luật Đất đai và Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang không khớp nhau, điều này sẽ gây khó khăn cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện. Cụ thể tại khoản 2 Điều 216 của Dự thảo quy định các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện: “Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 211 của Luật này và pháp luật về kinh doanh bất động sản”, “dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt”. Tuy nhiên, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với bất động sản hình thành trong tương lai chỉ cần dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500, hoàn thành phần bồi thường giải phóng mặt bằng…

Chuyên gia Nguyễn Văn Đính, Hiệp hội bất động sản chỉ ra, Dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi) đã trình xin ý kiến Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 mở rộng phạm vi điều chỉnh và không chỉ bó hẹp trong các dự án đầu tư có sử dụng đất theo pháp luật về đất đai (quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1 Dự thảo Luật Đất đai) mà còn bao gồm các dự án đầu tư thuộc trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực (quy định tại điểm b khoản 2 Điều 1 Dự thảo Luật Đấu thầu).

Về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi) đang rộng hơn dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Luật Đấu thầu (sửa đổi) quy định thủ tục đấu thầu với mọi dự án đầu tư kinh doanh mà pháp luật có quy định phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Trong khi đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất trên cơ sở các tiêu chí, điều kiện cụ thể.

Như vậy, chúng ta còn bỏ ngỏ trường hợp lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư kinh doanh mà pháp luật có quy định phải đấu thầu nhưng không thuộc trường hợp dự án có sử dụng đất theo Luật Đất đai (sửa đổi). "Nếu các dự án này không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai thì kiến nghị sửa đổi các văn bản liên quan (ví dụ Nghị định số 52/2020/NĐ-CP về kinh doanh sân golf) để không đặt ra quy định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Thay vào đó, nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất và thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư", ông Đính cho biết.