Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Gỡ hàng loạt điểm nghẽn để khơi thông dòng vốn

Quang cảnh Hội thảo

Hoàn thiện thể chế để kiến tạo thị trường bất động sản hiện đại

Ngày 6/8, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản diễn ra trong bối cảnh đất nước bước vào giai đoạn phát triển mới với yêu cầu tăng trưởng nhanh, bền vững, đổi mới mô hình tăng trưởng và hoàn thiện thể chế phát triển.

Theo ông Khôi, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương đã đặt ra yêu cầu tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan theo hướng đồng bộ, thống nhất, hiện đại, khả thi; khắc phục triệt để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong hệ thống pháp luật, chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang tư duy quản trị phát triển, qua đó giải phóng và sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực cho phát triển đất nước.

Ông Khôi nhấn mạnh, định hướng này không chỉ dành riêng cho Luật Đất đai mà còn là yêu cầu xuyên suốt đối với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và toàn bộ hệ thống pháp luật có liên quan.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc sửa luật lần này không nên chỉ dừng ở sửa đổi các quy định mang tính kỹ thuật hoặc bổ sung thêm điều kiện kinh doanh. Quan trọng hơn, đây phải là bước hoàn thiện thể chế để kiến tạo một thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch, vận hành hiệu quả, có khả năng huy động, phân bổ và sử dụng tối ưu các nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội.

"Luật Kinh doanh bất động sản phải hướng tới mục tiêu lớn hơn là khơi thông nguồn lực, thúc đẩy phát triển và phục vụ lợi ích chung của quốc gia chứ không chỉ điều chỉnh các giao dịch kinh doanh", ông Khôi nhấn mạnh.

TS. Nguyễn Văn Khôi phát biểu tại hội thảo

Đánh giá về dự thảo luật, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, dự thảo có nhiều điểm tiến bộ khi bảo đảm tính đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành, bổ sung các quy định tăng cường tính minh bạch của thị trường, giải quyết nhiều vướng mắc thực tiễn và thúc đẩy chuyển đổi số thông qua xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản.

Tuy nhiên, bà Miền đề nghị tiếp tục rà soát quy định về ngành, nghề kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản tại Điều 3 và Điều 8. Theo đó, các hoạt động môi giới, sàn giao dịch, tư vấn và quản lý bất động sản chủ yếu mang tính chất cung cấp dịch vụ, không trực tiếp tạo lập sản phẩm bất động sản hay phát sinh quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc tiếp tục xếp các hoạt động này vào nhóm ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện có thể làm tăng chi phí tuân thủ và hạn chế sự phát triển của các doanh nghiệp dịch vụ.

Đối với hoạt động môi giới cá nhân, bà Miền kiến nghị cơ quan soạn thảo cần làm rõ việc các hình thức cộng tác viên, đại lý hoặc hợp tác lao động có được coi là phù hợp với quy định hành nghề môi giới bất động sản hay không, nhằm bảo đảm tính linh hoạt và phù hợp với thực tiễn của thị trường.

Cắt giảm mạnh thủ tục, thúc đẩy chuyển đổi số

Thông tin về tiến độ xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, dự thảo hiện gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Theo bà Hằng, một trong những trọng tâm của lần sửa đổi này là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cắt giảm thủ tục hành chính, tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn và thúc đẩy chuyển đổi số.

Đáng chú ý, dự thảo phân cấp thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh. Đồng thời, dự thảo cắt giảm 9/31 điều kiện đầu tư, kinh doanh; cắt giảm 5/12 thủ tục hành chính; đơn giản hóa 7/12 thủ tục và rút ngắn tổng cộng 118/190 ngày giải quyết thủ tục hành chính so với quy định hiện hành.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, đây là những thay đổi quan trọng nhằm giảm chi phí tuân thủ, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp và người dân trong quá trình đầu tư, phát triển dự án.

Bà Hoàng Thu Hằng phát biểu tại hội thảo

Một điểm mới đáng chú ý là việc bổ sung quy định về bất động sản phục vụ lưu trú. Theo đó, khái niệm "nhà ở có mục đích lưu trú" sẽ được chuyển từ Luật Nhà ở sang Luật Kinh doanh bất động sản để phù hợp với phạm vi điều chỉnh. Dự thảo xác định rõ đây là công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn trong công trình phục vụ lưu trú, bao gồm căn hộ du lịch (condotel), căn hộ lưu trú, biệt thự du lịch, khách sạn và các công trình lưu trú thương mại khác.

Việc gọi tên cụ thể từng loại hình được kỳ vọng sẽ tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho công tác quản lý cũng như phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Dự thảo cũng mở rộng phạm vi các hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng. Nếu Luật năm 2023 chỉ quy định ba loại hợp đồng được chuyển nhượng thì lần sửa đổi này mở rộng đối với hầu hết các hợp đồng được quy định trong luật.

Đặc biệt, theo bà Hoàng Thu Hằng, dự thảo tháo gỡ vướng mắc đối với các bất động sản đã hoàn thành nghiệm thu, đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo đó, các hợp đồng đối với loại bất động sản này vẫn có thể được chuyển nhượng theo cơ chế của bất động sản hình thành trong tương lai.

Liên quan đến giao dịch, dự thảo tiếp tục hoàn thiện quy định về thanh toán nhằm tăng tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Bộ Xây dựng đề xuất giữ nguyên nguyên tắc thanh toán theo tiến độ như luật hiện hành với các mốc 30%, 70% và không thu quá 95% giá trị hợp đồng khi chưa cấp Giấy chứng nhận.

Khác với dự thảo trước, các quy định này sẽ được đưa trực tiếp vào luật thay vì giao Chính phủ hướng dẫn bằng nghị định.

Bà Hoàng Thu Hằng cho biết, đối với khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại, dự thảo quy định đưa vào tài khoản bảo đảm hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác theo thỏa thuận. Chủ đầu tư chỉ được nhận khoản tiền này sau khi người mua được cấp Giấy chứng nhận, qua đó góp phần hạn chế tình trạng chậm cấp sổ đỏ.