Sửa Luật Đất đai: Chuyển sang “luật khung”, khơi thông nguồn lực

Sửa Luật Đất đai lần này đặt trọng tâm đổi tư duy quản lý, tháo gỡ vướng mắc giá đất

Đổi tư duy quản lý đất đai

Luật Đất đai mới ban hành khoảng hai năm nhưng đang đứng trước yêu cầu tiếp tục sửa đổi để phù hợp mô hình chính quyền địa phương hai cấp và tháo gỡ điểm nghẽn tăng trưởng. Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, dự thảo được xây dựng theo hướng luật chỉ quy định nguyên tắc chung, còn nội dung cụ thể giao Chính phủ quy định.

Nếu Luật Đất đai 2024 có khoảng 260 điều, dự thảo mới dự kiến còn khoảng 110 điều. Nhiều quy định chi tiết sẽ chuyển xuống nghị định và hướng dẫn bộ, ngành, tăng tính linh hoạt.

Định hướng là xác định đất đai là đầu vào của sản xuất. Trọng tâm là đổi mới phương pháp định giá đất, bởi giá đất còn cao, chưa khuyến khích sản xuất. Theo dự thảo, giá đất do Nhà nước xác định trên cơ sở bảng giá và hệ số.

Về quy hoạch, dự thảo hướng tới mỗi đơn vị hành chính chỉ lập một quy hoạch, đồng thời cần xử lý sự khác biệt giữa phân loại đất theo Luật Đất đai và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Kế hoạch sử dụng đất 5 năm của cấp xã sẽ thay cho kế hoạch hằng năm cấp huyện.

Đối với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tư duy cần chuyển từ bồi thường thiệt hại về đất sang tái thiết cuộc sống cho người bị thu hồi đất. Chính sách phải giải quyết sinh kế, việc làm, thu nhập và cho phép địa phương chủ động hơn. Việc áp dụng mức bồi thường cao hơn mặt bằng chung cần được nghiên cứu để luật hóa.

Một vấn đề khác là dự án chậm đưa đất vào sử dụng. Thay vì sau thời gian gia hạn 24 tháng sẽ thu hồi không bồi thường, có ý kiến đề xuất áp dụng thuế hoặc tiền sử dụng đất lũy tiến, cho doanh nghiệp thêm thời gian khắc phục. Theo ông Chính, cần tính đến dự án đã hoàn thành 80-90%, chỉ còn một phần chậm triển khai, bởi thu hồi phần đất này có thể khiến toàn dự án không thể thực hiện.

Ông Chính đề nghị, thống nhất quy trình giữa các cơ quan đầu tư, đất đai và thuế, nhất là thủ tục chuyển nhượng dự án. Với đất có nguồn gốc nông, lâm trường, cần khớp nối quy định về cổ phần hóa, sắp xếp nông, lâm trường và Luật Đất đai, tránh doanh nghiệp đã cổ phần hóa nhưng chưa hoàn tất sắp xếp đất.

Gỡ vướng giá đất, bồi thường và phân cấp

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, quỹ đất là đầu vào của sản xuất, kinh doanh. So với Luật Đất đai 2013, dự thảo lần này thể hiện bước tiến dài về tư duy chính sách. Nếu Luật Đất đai trước đây có 257 điều, dự thảo hiện chỉ còn 106 điều theo hướng luật khung.

Tính linh hoạt được mở rộng khi cho phép người sử dụng đất lựa chọn trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm; đơn vị sự nghiệp công lập có thể chuyển sang thuê đất trả tiền hằng năm để sản xuất, kinh doanh. Điều 23 cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, tạo điều kiện tích tụ đất quy mô lớn.

Khoản 2 Điều 59 và các Điều 100-106 quy định cơ chế phân cấp, chuyển tiếp, hạn chế vướng mắc khi chuyển sang luật mới.

Ông Hiệp kiến nghị Khoản 2 Điều 42 nên giới hạn việc bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc bằng nhà ở đối với đất ở; áp dụng rộng với đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ sẽ gây phức tạp. Khoản 3 Điều 44 cần có nguyên tắc, công thức hoặc khung xác định bồi thường dựa trên bảng giá đất địa phương.

Ông Hiệp thiên về Phương án 1, giao UBND tỉnh quyết định tùy năng lực. Theo ông Hiệp, năng lực cấp xã, phường chưa đồng đều; tại Phú Thọ, Lạng Sơn, phòng quản lý đô thị có nơi chỉ hai người.

Về đấu thầu, đấu giá, ông Hiệp đề nghị giao HĐND cấp tỉnh quyết định mức độ phù hợp, tránh áp lực nộp giá trị thặng dư dự án (M3) khi chưa khai thác.

Về giá đất, cần dùng khái niệm “quyết định và quản lý giá đất”, quy định thời hạn áp dụng bảng giá và khung hệ số điều chỉnh. Chi phí hạ tầng cần được xác định theo dự toán thiết kế thi công được thẩm định. Ông Hiệp cũng đề nghị luật hóa cơ chế Nghị quyết 115, cho phép phát triển nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở.

Ông Chính cho biết, khi Nhà nước quyết định giá đất thông qua bảng giá và hệ số, cần tính hai tỷ lệ: tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường. Cách làm này vừa tránh thu quá cao đối với doanh nghiệp, vừa bảo đảm bồi thường phù hợp cho người dân. Thực tế, mức bồi thường đất nông nghiệp tại TP.HCM hiện đã cao hơn nhiều so với Hà Nội.

Về phân cấp, ông Chính cho rằng mỗi phương án đều có ưu, nhược điểm. Nghị định 151 từng phân định thẩm quyền của Chủ tịch UBND tỉnh và Chủ tịch UBND cấp xã, nhưng nhiều địa phương chưa đủ nhân lực. Vì vậy, Chính phủ đã ban hành Nghị định 49, theo hướng giao UBND tỉnh quyết định và căn cứ điều kiện từng xã, phường để tiếp tục phân cấp. Theo ông, cách làm này phải đi cùng bộ thủ tục thống nhất, công khai.

Luật Đất đai quy định khi giao đất hoặc bàn giao mặt bằng mới định giá, trong khi Thông tư 03 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư trước đây quy định tiền sử dụng đất đã được tính khi đấu thầu. Nếu không định giá lại, địa phương có thể bị thanh tra kết luận vi phạm.

Ông Chính đề nghị nghiên cứu cơ chế chuyển tiếp và tiếp tục lấy ý kiến doanh nghiệp về Nghị quyết 171.

Đối với hệ số điều chỉnh giá đất, ông Chính cho biết Ban soạn thảo sẽ tiếp thu ý kiến về hệ số, thời gian áp dụng và cơ chế điều chỉnh. Tuy nhiên, trách nhiệm quản lý lĩnh vực này dự kiến chuyển sang Bộ Tài chính, nên các nội dung liên quan cần được phối hợp trong quá trình hoàn thiện dự thảo.