Thị trường nhà ở nửa cuối năm 2025: Dòng vốn tăng mạnh, nhà ở xã hội bứt tốc

Nguồn cung nhà ở xã hội tăng trưởng mạnh trong thời gian gần đây

Chính sách mới tháo gỡ điểm nghẽn

Theo VIS Rating, trong quý II/2025, ngành bất động sản đã chứng kiến những thay đổi tích cực về mặt pháp lý, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở xã hội. Các thủ tục hành chính đã được đơn giản hóa, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Một trong những thay đổi quan trọng nhất là việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 201/2025/QH15, thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để đầu tư hạ tầng và tài trợ xây dựng các dự án NƠXH, đặc biệt là nhà cho thuê giá cả phải chăng.

Song song đó, Nghị định 192/2025/NĐ-CP cũng cho phép phê duyệt chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư dự án NƠXH mà không cần qua đấu thầu, giúp rút ngắn đáng kể thời gian thực hiện dự án.

Những chính sách này được kỳ vọng sẽ mang lại lợi ích lớn cho các doanh nghiệp có danh mục NƠXH rộng khắp, bao gồm những "ông lớn" như VHM, VGC, BCM, NLG và HDC.

Theo báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản quý II/2025, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã tăng đột biến 30% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính là do nguồn cung mới tập trung tới hơn 80% vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Sự mất cân đối này đã đẩy giá nhà lên cao, tạo ra rào cản lớn cho người mua.

Cũng trong giai đoạn này, tỉ lệ hấp thụ của thị trường đã giảm xuống còn 91%, một con số đáng chú ý khi so sánh với mức 106% của năm 2024. Điều này cho thấy người mua đã trở nên thận trọng hơn, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định, đặc biệt trong bối cảnh giá cả không ngừng leo thang.

Trái ngược với phân khúc cao cấp, phân khúc NƠXH lại chứng kiến sự tăng trưởng ấn tượng. Tổng số căn NƠXH hoàn thành trong năm 2025 dự kiến đạt 74.000 căn, trong đó chỉ riêng 7 tháng đầu năm đã có 37.000 căn được bàn giao. Con số này cao gấp ba lần tổng nguồn cung của cả năm 2024, cho thấy những nỗ lực đáng kể của các cơ quan chức năng và doanh nghiệp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.

VIS Rating dự báo trong giai đoạn 2026-2030, nguồn cung NƠXH sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định 20% mỗi năm. Cùng với việc cải thiện hạ tầng kết nối đến các đô thị vệ tinh, việc tăng nguồn cung này hứa hẹn sẽ nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm người dân có thu nhập thấp và trung bình tại các thành phố lớn.

Thị trường tài chính bất động sản phục hồi

Thị trường bất động sản đang cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực, với dòng vốn tín dụng và hoạt động phát hành trái phiếu tăng trưởng mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2025. Sự tăng trưởng này không chỉ đến từ nội tại thị trường mà còn được thúc đẩy bởi những chính sách hỗ trợ kịp thời từ cơ quan quản lý.

Theo VIS Rating, trong quý II/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Đây là một bước nhảy vọt đáng chú ý, vượt xa mức tăng trưởng 24% của cùng kỳ năm 2024. Động lực chính đến từ việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nới lỏng hạn mức tín dụng và các chủ đầu tư đẩy mạnh hoạt động triển khai dự án mới. Điều này cho thấy các ngân hàng đang tin tưởng hơn vào khả năng phục hồi của thị trường và sẵn sàng cung cấp nguồn vốn cho các dự án tiềm năng.

VIS Rating cho hay, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng là một điểm sáng nổi bật. Trong 8 tháng đầu năm 2025, tổng giá trị trái phiếu bất động sản đã tăng 35,6% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đóng vai trò chủ đạo trong làn sóng phát hành này, cho thấy sự sôi động trở lại của thị trường du lịch và nghỉ dưỡng hậu đại dịch.

Dự báo, hoạt động phát hành trái phiếu sẽ tiếp tục duy trì đà tích cực trong thời gian tới, khi các tập đoàn lớn cần huy động vốn để tái cơ cấu nợ và mở rộng quỹ đất nhằm chuẩn bị cho các dự án trong tương lai.

Một trong những điểm nhấn đáng chú ý nhất là sự cải thiện đáng kể trong khả năng tiếp cận vốn cho phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Trong tháng 6/2025, NHNN đã ban hành chỉ đạo mang tính đột phá, áp dụng mức lãi suất ưu đãi đặc biệt. Người mua nhà dưới 35 tuổi được giảm lãi suất từ 1-2% so với mặt bằng chung. Chủ đầu tư dự án NƠXH được hưởng mức lãi suất vay chỉ 6,4%, thấp hơn đáng kể so với lãi suất cho vay thương mại thông thường.

Theo VIS Rating, tình hình tài chính của các nhà phát triển bất động sản niêm yết đang cho thấy những tín hiệu tích cực, dù vẫn còn nhiều thách thức. Sau một thời gian dài phụ thuộc vào nguồn vốn vay, các doanh nghiệp đã bắt đầu có những bước đi chiến lược để đa dạng hóa nguồn vốn, giúp cải thiện đáng kể hồ sơ tín nhiệm.

Số liệu quý I/2025 cho thấy, hệ số đòn bẩy tài chính (Nợ vay/EBITDA) của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết duy trì ổn định ở mức 3,2 lần, chỉ tăng nhẹ so với mức 3,1 lần của quý I/2025. Đây là một con số cho thấy sự kiểm soát chặt chẽ của các doanh nghiệp đối với nợ vay, tạo ra một nền tảng tài chính vững chắc hơn.

Tuy nhiên, bức tranh chung vẫn có sự phân hóa. Một số tên tuổi như SJS và KDH ghi nhận mức tăng trưởng dư nợ cao nhất. Sự gia tăng nợ này chủ yếu nhằm tài trợ cho việc tái khởi động các dự án đã bị trì hoãn, một động thái cần thiết để duy trì hoạt động kinh doanh và đảm bảo dòng tiền trong tương lai. Điều này cho thấy sự quyết tâm của các doanh nghiệp trong việc tháo gỡ khó khăn, đưa dự án về đúng tiến độ.

Nửa cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang đi vào một quỹ đạo tích cực hơn. Với sự thúc đẩy mạnh mẽ của các chính sách nhà ở xã hội và khả năng tiếp cận vốn được cải thiện, người dân có thu nhập thấp và trung bình sẽ có thêm nhiều cơ hội để sở hữu nhà. Đây là bước đi đúng đắn, không chỉ giải quyết vấn đề xã hội mà còn tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của toàn ngành.