Thiếu nhà giá rẻ để tranh thủ lãi vay thấp

Lãi vay ưu đãi thấp hơn lãi gửi tiết kiệm

Ghi nhận tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận trong hai tháng vừa qua cho thấy, trong khi giá bán nhà ở thương mại của các doanh nghiệp bất động sản có xu hướng nhích lên mạnh thì lãi suất cho vay mua nhà của các NHTM lại đang có chiều hướng giảm sâu.

Mới đây, hàng loạt ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV, Agribank, VietinBank, Techcombank, MB, HDBank đều đã tung ra các gói tín dụng ưu đãi với lãi suất khá hấp dẫn, đáp ứng nhu cầu vay vốn của khách mua nhà.

Theo đó, Vietcombank dành 5.000 tỷ đồng cho vay với mức lãi từ 4,9-5%/năm, kéo dài trong 6-12 tháng đầu vay vốn. BIDV cũng áp dụng mức lãi 5-5,5%/năm ưu đãi trong thời gian tương tự. VietinBank áp dụng mức lãi 5,2-5,8%/năm cho các khoản vay cá nhân trung, dài hạn, đồng thời giảm thêm 0,2%/năm nếu khách hàng nhận lương qua tài khoản của ngân hàng.

Đối với các ngân hàng cổ phần, hiện nay BVBank áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà thấp nhất là 4,99% (duy trì trong 6 tháng đầu vay vốn). Các nhà băng cũng đang bắt đầu gia tăng lựa chọn cho khách hàng đối với các gói vay có mức lãi suất cố định thời gian dài.

Ngoài ưu đãi lãi suất, hiện nay nhiều NHTM cũng đang mở rộng triển khai các gói tín dụng ưu tiên cho người có nhu cầu vay vốn mua nhà ở thực

Chẳng hạn, ShinhanBank cố định lãi suất cho vay 6,8%/năm trong 12 tháng, 7%/năm trong 24 tháng và 7,5%/năm trong 36 tháng. TPBank cố định các mức lãi suất 6% và 7,6% trong 12 tháng hoặc 24 tháng (áp dụng cho các khoản vay dưới 8 năm). VIB cố định các mức 6,9%/năm trong 12 tháng, 7,9%/năm trong 24 tháng và 8,9%/năm trong 36 tháng…

Theo nhận định của nhiều doanh nghiệp tư vấn kinh doanh bất động sản, mức lãi suất ưu đãi 4,9-5%/năm mà một số NHTM đang áp dụng là mức thấp nhất từ trước đến nay, gần ngang bằng với lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội tại NHCSXH (4,8%/năm), đồng thời thấp hơn so với mức lãi gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng tại một số TCTD (5-5,5%/năm).

Mặc dù các mức lãi suất ưu đãi 4,9-7,6%/năm chỉ kéo dài từ 6 tháng đến 24 tháng, sau đó khách vay phải chịu lãi suất thả nổi. Tuy nhiên, với mặt bằng lãi suất huy động khá thấp hiện nay, PropertyGuru Việt Nam nhận định rằng, nếu xuống tiền mua nhà thời điểm này, đa số khách mua nhà có thể tiếp cận các khoảng vay từ 9-13%/năm (khi hết thời gian ưu đãi). Mức này được khoảng 40% người mua nhà theo khảo sát của PropertyGuru cho là “chấp nhận được”. Điều này đồng nghĩa rằng nếu nguồn cung nhà ở dồi dào, giao dịch bán nhà và vay vốn thành công các tháng tới có thể tăng cao.

Bế tắc với nút thắt nguồn cung

Trái ngược với đà đi xuống của lãi suất cho vay mua nhà, trong các tháng đầu quý II/2024, giá bán nhà ở tại các thành phố lớn đều tăng ở tất cả các phân khúc chính và nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng hạn hẹp.

Theo báo các của trang thông tin Batdongsan.com.vn, so với giai đoạn 2013-2016, giá bán chung cư giai đoạn 2023-2024 hiện nay đã tăng gấp đôi. Trong 6 tháng đầu năm 2024, giá bán căn hộ trung bình tại TP. Hồ Chí Minh khoảng 45 triệu đồng/m2. Điều này có nghĩa rằng thị trường TP. Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận, hiện nay không còn các căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng/căn. Phân khúc thấp nhất tại các dự án nhà ở hiện tại dao động trong khoảng 2,5-3 tỷ đồng/căn.

Về nguồn cung nhà ở, theo nhận định của CBRE Việt Nam, trong cả năm 2024, toàn TP. Hồ Chí Minh sẽ chỉ có khoảng 8.000 căn hộ được chào bán ra thị trường. Mức này thấp hơn rất nhiều so với mức trung bình 30.000 căn/năm trong 10 năm liên tiếp vừa qua.

Bổ sung cho nhận định này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng cho rằng, hiện nay do những vướng mắc về pháp lý, các tháng đầu quý II/2024, TP. Hồ Chí Minh mới chỉ có 6 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, bằng 1/10 số dự án được chấp thuận vào cùng thời kỳ năm 2017.

Bên cạnh việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, các chuyên gia cho rằng cần đẩy nhanh chuyển đổi các dự án tái định cư đang bỏ trống sang nhà ở xã hội để tăng thêm nguồn cung nhà ở trên thị trường.

“Trong năm 2023, TP. Hồ Chí Minh chỉ có 19 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn. Hiện nay toàn thành phố chỉ có 68 dự án nhà ở thương mại đang triển khai với khoảng hơn 28.400 căn hộ, trong đó không có căn hộ giá bình dân. Riêng về nhà ở xã hội, hiện chỉ có 7 dự án đang thi công cầm chừng với gần 5.000 căn hộ, giảm hơn 2 lần so với năm 2017”, ông Châu cho biết.

Theo các chuyên gia lĩnh vực bất động sản, hiện nay để người dân có nhu cầu mua nhà ở thực tranh thủ được các khoản vay mua nhà lãi suất thấp, các giải pháp tăng nguồn cung nhà ở cần được triển khai quyết liệt hơn.

Theo đó, đối với các dự án nhà ở xã hội, cần bổ sung quy định dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần và quy định hoán đổi quỹ đất 20% ở vị trí khác có giá trị tương đương để tăng nguồn cung và kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.

Đối với các dự án nhà ở thương mại, cần giải quyết triệt để các nút thắt tạo lập quỹ đất. Trong đó, bao gồm pháp lý nhận chuyển nhượng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác”, thay vì chỉ nhận chuyển nhượng “đất ở” như quy định tại Luật Nhà ở 2014.