TOD - lời giải cho bài toán “đa cực, đa trung tâm”

Mô hình TOD (Transit-Oriented Development) được xem là lời giải tối ưu cho bài toán quy hoạch phát triển đô thị theo hướng “đa cực – đa trung tâm”

Mô hình TOD (Transit-Oriented Development) được xem là lời giải tối ưu cho bài toán quy hoạch phát triển đô thị theo hướng “đa cực – đa trung tâm”, đồng thời góp phần giảm áp lực giao thông, ô nhiễm môi trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị.

Với Nghị quyết 98 sửa đổi, TP. Hồ Chí Minh có thêm “cú hích” thể chế quan trọng để tái cấu trúc đô thị dựa trên giao thông công cộng, kích hoạt chuỗi dự án TOD dọc tuyến metro số 1, metro số 2, đường Vành đai 3 và các tuyến đường sắt đô thị trong tương lai.

Ngay sau khi nghị quyết được thông qua, Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Được đã giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc chủ trì triển khai các nội dung liên quan đến mô hình TOD.

“Nghị quyết 98 sửa đổi trao cho thành phố quyền tự quyết một số chỉ tiêu quy hoạch khác với quy chuẩn quốc gia. Đây là cơ hội để TP. Hồ Chí Minh phát huy tính chủ động, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu rất cao về quản lý đô thị thông minh, bền vững”, lãnh đạo thành phố nhấn mạnh.

Làm rõ hơn về kế hoạch xây dựng mô hình TOD, ông Võ Hoàng Ngân – Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh cho biết Nghị quyết 98 đã cung cấp khung pháp lý quan trọng, cho phép thành phố thí điểm phát triển đô thị lấy hạ tầng giao thông công cộng làm trục chính trong quy hoạch.

Đáng chú ý, nghị quyết cho phép sử dụng ngân sách đầu tư công để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các khu vực gần nhà ga metro và nút giao Vành đai 3 – qua đó tháo gỡ một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là giải phóng mặt bằng.

Thành phố đang thí điểm quy hoạch TOD dọc tuyến metro số 2, gắn chỉ tiêu quy hoạch với khả năng hạ tầng kỹ thuật – xã hội

Song song đó, thành phố có cơ chế hình thành quỹ đất TOD, tổ chức đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư phát triển các dự án thương mại – dịch vụ – nhà ở gắn với các ga metro.

TP. Hồ Chí Minh đã xác định 9–11 vị trí thí điểm TOD dọc các tuyến metro và Vành đai 3, nhằm tập trung nguồn lực, làm trước – nhân rộng sau. Việc thí điểm này cũng mở đường cho mô hình PPP (đối tác công – tư) và thu hút chuyên gia tư vấn quốc tế, bảo đảm tính khả thi về kỹ thuật và tài chính.

Theo các chuyên gia, nguyên tắc quan trọng nhất khi phê duyệt các dự án TOD là phải đi kèm với một “mỏ neo” kinh tế (economic anchor).

“Mỏ neo” có thể là trung tâm tài chính, cụm công nghiệp công nghệ cao, bệnh viện quốc tế, tổ hợp đại học – trung tâm R&D. Cơ quan quản lý cần chủ động điều phối, sử dụng các chính sách ưu đãi về thuế, đất đai để thu hút các mỏ neo này về định vị tại các đầu mối TOD.

Quy hoạch tổng thể phải được triển khai đồng bộ, bảo đảm việc làm được tạo ra song song, thậm chí đi trước nhà ở. Điều này đòi hỏi thay đổi tư duy từ “di chuyển người dân đến nơi làm việc” sang “mang việc làm đến nơi ở”. Chỉ khi đó, TOD mới phát huy đúng vai trò giảm tải giao thông, thúc đẩy kinh tế vùng và tránh rơi vào vết xe đổ của các dự án đầu cơ bất động sản thuần túy.

Góp ý thêm, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Thành viên Tổ Tham mưu Thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP. Hồ Chí Minh, cho rằng thành phố hiện đã được xem là “mega city – siêu đô thị” với diện tích và dân số tương đương Tokyo, chỉ xếp sau Thượng Hải.

Để TOD thực sự hiệu quả, bên cạnh phát triển hệ thống metro, thành phố cần có chính sách hạn chế phương tiện cá nhân, tăng chi phí sử dụng xe riêng và ưu tiên tuyệt đối cho giao thông công cộng.

Ở góc độ quy hoạch, TS Huỳnh Thanh Điền, giảng viên Trường Đại học Nguyễn Tất Thành, nhấn mạnh vai trò của tinh thần “Nhà nước kiến tạo”. Quy hoạch phải đi trước, sau đó hạ tầng giao thông mới đi theo, từ đó hình thành không gian sống hài hòa, tránh lãng phí nguồn lực xã hội.

Theo ông Võ Hoàng Ngân, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã trình HĐND TP. Hồ Chí Minh ban hành Nghị quyết 38/2025, quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch khu vực TOD. Đây là cơ sở để xác định rõ chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc và hướng dẫn triển khai thống nhất.

Hiện thành phố đang thí điểm quy hoạch TOD dọc tuyến metro số 2, gắn chỉ tiêu quy hoạch với khả năng hạ tầng kỹ thuật – xã hội, tránh tình trạng đô thị nén quá tải. Đồng thời, Sở đang xây dựng đề án thu phí khu vực TOD, cụ thể hóa Điều 9 Nghị quyết 188/2025 của Quốc hội, kết hợp cơ chế LVC (Land Value Capture) – thu hồi giá trị gia tăng từ đất để tái đầu tư cho hạ tầng xã hội.

“Sở Quy hoạch – Kiến trúc sẽ đóng vai trò điều phối quy hoạch và dòng vốn đầu tư, bảo đảm lợi ích từ phát triển đất TOD được hoàn trả cho hạ tầng công cộng và nâng cao chất lượng sống đô thị”, ông Ngân khẳng định.