TP. Hồ Chí Minh: Dư địa tăng giá nhà tại khu vực ngoại thành rất lớn

Điểm đáng quan tâm trong đánh giá nghiên cứu chung của thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh trong nửa đầu năm 2025 của các chuyên gia là tình hình thị trường chưa thực sự hồi phục. Tính đến hết 6 tháng đầu năm nay, thị trường nhà ở tại Thành phố có 1.400 căn hộ và 132 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Trong đó, nguồn cung mới của quý 2 là khoảng 1.000 căn hộ và 74 căn nhà thấp tầng.

Đối với thị trường căn hộ, dù nguồn cung căn hộ đã tăng gấp đôi so với quý trước, nguồn cung của sáu tháng đầu năm nay vẫn thấp hơn 16% so với tổng nguồn cung của sáu tháng đầu năm 2024 và thấp nhất kể từ 2015 đến nay. Điều này cho thấy nguồn cung chưa thực sự hồi phục dù các dự án nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh liên tục được gỡ vướng pháp lý từ cuối năm 2024 đến nửa đầu năm nay.

Tính đến quý 2/2025, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đạt 82 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 7% theo quý và 29% theo năm. Nguồn cung mở bán mới trong quý này bao gồm một dự án mở bán mới và giai đoạn bán hàng tiếp theo của các dự án đã mở bán thời gian trước, với giá bán trong quý 2 được điều chỉnh tăng từ 10%-13% so với giai đoạn trước.

Cùng với mức tăng 29% theo năm của giá bán sơ cấp, tỷ lệ hấp thụ của các nguồn cung mở bán mới trong nửa đầu năm 2025 đạt 74% trên tổng số căn mở bán, giảm so với cùng kỳ năm 2024 (86%).

Đặc biệt để kích cầu, trong thời gian này, chủ đầu tư áp dụng thêm nhiều chính sách hỗ trợ bán hàng như chiết khấu từ 9%-16% (tùy phương thức thanh toán), hỗ trợ vay với ân hạn nợ gốc lên đến 10 năm, tặng thêm gói nội thất…

Mặt khác, đối với thị trường bất động sản gắn liền với đất, nguồn cung mới trong quý 2 đã tăng gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm trước, chỉ đến từ một dự án mở bán nằm tại huyện Nhà Bè. Dự án này cách trung tâm khoảng 25-30 phút di chuyển, có mức giá bán sơ cấp ghi nhận đạt khoảng 200 triệu đồng/m2 đất, thấp hơn 35% so với trung bình thị trường.

Theo đó, mức giá sơ cấp bình quân của bất động sản gắn liền với đất của toàn thị trường sơ cấp TP. Hồ Chí Minh trong quý 2/2025 giảm 2% theo quý và giảm 3% theo năm, ở mức 303 triệu đồng/m2 đất. Trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế, giá chào bán thứ cấp của thị trường bất động sản gắn liền với đất ghi nhận tăng 9% so với cùng kỳ.

Trong khi thị trường nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục ghi nhận nguồn cung chào bán mới hạn chế, giá bán liên tục tăng và ngày càng có nhiều dự án được triển khai tại các thị trường thay thế như Bình Dương, Long An và Đồng Nai.

Tuy xu hướng này không mới nhưng ngày càng rõ nét, đặc biệt trong nửa đầu năm 2025 khi nguồn cung căn hộ mới tại Bình Dương (gần 8.300 căn hộ mở bán mới) cao gấp gần 6 lần nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh và nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại Long An (gần 4.400 căn mở bán mới) cao gấp 33 lần so với nguồn cung mới tại Thành phố trong cùng giai đoạn.

Các dự án nhà ở mở bán mới này nằm cách trung tâm thành phố từ 25-35km, trong đó một số dự án nổi bật quy mô lớn được phát triển dưới dạng đô thị đa chức năng, dự kiến sẽ thúc đẩy nhu cầu giãn dân về phía các khu ngoại thành khi dự án cùng các tiện ích đô thị, hạ tầng kết nối hoàn thành và đi vào hoạt động.

Nhìn chung trong sáu tháng cuối năm 2025, nguồn cung nhà ở mới tại TP. Hồ Chí Minh vẫn còn hạn chế với khoảng hơn 6.000 căn hộ và hơn 800 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Thay vào đó, nguồn cung mới tại các khu vực ngoại thành như Bình Dương, Long An và Đồng Nai sẽ dồi dào hơn, chiếm đến gần 70% tổng nguồn cung nhà ở mở bán mới trong năm 2025 của khu vực TP. Hồ Chí Minh mở rộng (bao gồm TP. Hồ Chí Minh và các khu vực ngoại thành).

Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam: “Với khoảng cách giá bán của các thị trường ngoại thành thấp hơn giá bán tại TP. Hồ Chí Minh từ 50%-80% (lần lượt cho thị trường căn hộ và bất động sản gắn liền với đất) tính tại quý 2/2025, cùng với nguồn cung tương lai dồi dào hơn, dư địa tăng giá tại các thị trường ngoại thành còn rất lớn, dự kiến mức tăng giá bán sơ cấp trung bình trong ba năm tới đạt 9% - 11%/năm cho thị trường căn hộ và tăng 6%-12%/năm cho thị trường bất động sản gắn liền với đất”.