Cảm nhận về thị trường BĐS Trung Quốc của một quan chức IMF

Thành phố Thẩm Quyến - Trung Quốc

Trong chuyến đi đến Trùng Khánh, Ratna Sahay - quyền Giám đốc Bộ phận Tiền tệ và Thị trường vốn của IMF đã đến thăm một hội chợ bất động sản. Mục tiêu của cô là để tìm hiểu thêm về các giao dịch bán hàng bất động sản tiêu biểu, trong bối cảnh rủi ro bong bóng bất động sản đang tăng cao tại nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới.

Sau khi nói chuyện với các nhà phát triển (bất động sản), cô ra về với cảm xúc lẫn lộn. Trong một cuộc phỏng vấn tại Hồng Kông hồi tuần trước, Sahay kể lại: Điều đầu tiên tôi hỏi là tôi có thể trả bằng đô la? Và họ nói “không”. “Họ không muốn đôla của tôi, đó là điều tốt”.

Việc chấp nhận giao dịch bằng ngoại tệ có thể là một dấu hiệu của sự suy giảm lòng tin vào nhân dân tệ, vốn đã giảm xuống mức thấp nhất 6 năm so với đồng USD trong năm nay trong bối cảnh các luồng vốn liên tục chảy khỏi Trung Quốc.

Tuy nhiên, Sahay cũng chỉ ra những rủi ro bất thường mà người mua bất động sản ở Trung Quốc có thể phải đối mặt. Theo đó, vị quan chức IMF này nghe nói rằng, người mua được yêu thanh toán ngay 30% (giá trị bất động sản), và thanh toán toàn bộ trong vòng vài tháng, thậm chí trước khi (họ) có thể chuyển đến bất động sản mới được xây dựng.

“Tôi hỏi, “khi nào bạn sẽ cung cấp”, thì họ nói “trong vòng năm tới hoặc năm rưỡi nữa”. Tôi nói “điều gì sẽ đến khi có vấn đề xảy ra?”. Họ nói, “chúng tôi sẽ hoàn trả cho bạn một số tiền”. Tôi nói, “tôi có thể lấy lại toàn bộ số tiền của tôi? thì họ nói “không”. Tôi cảm thấy khá thú vị về điều này. Đây là một ví dụ về các lỗ hỏng đang tồn tại”.

Hiện đánh giá của IMF vẫn còn trong giai đoạn đầu và Sahay cũng không đưa ra bất kỳ kết luận nào về những gì mình quan sát được. Nghiên cứu này được gọi là Chương trình đánh giá khu vực tài chính, dự kiến ​​sẽ được hoàn thành vào giữa năm 2017.

Sahay cho biết, hiện các quan chức của Trung Quốc cũng nhận thức được những rủi ro và ghi nhận rằng chính quyền đã đưa ra nhiều biện pháp để hạn chế tình trạng đầu cơ.

Giá nhà tại 4 thành phố lớn nhất của Trung Quốc đã tăng khoảng 32% trong năm nay, theo tính toán của Bloomberg. Điều đó thổi bùng nỗi lo ngại về bong bóng bất động sản có thể lan sang khu vực ngân hàng vốn đang phải gánh khoản nợ xấu lớn và có thể cần một gói cứu trợ của Chính phủ nếu bóng bóng vỡ.

Tăng cho vay thế chấp và việc tăng giá của các nhà phát triển bất động sản càng làm tăng thêm nôi lo. Gần một nửa của con số kỷ lục 10,2 nghìn tỷ nhân dân tệ (1,5 nghìn tỷ $) các khoản vay mới trong 9 tháng đầu năm nay là các khoản vay thế chấp bất động sản.

Công ty Chứng khoán Haitong cảnh báo vào tháng 9 rằng, các hộ gia đình Trung Quốc hiện đang dựa vào các khoản vay cho hơn một nửa giá trị mua nhà, cao hơn nhiều so với mức một phần ba trong năm 2013. Tỷ lệ đòn bẩy này thậm chí còn cao hơn so với ở Hoa Kỳ vào năm 2007.

Sahay và các đồng nghiệp đã đến 7 thành phố của Trung Quốc trong mùa hè này. Trong các chuyến đi đến Hàng Châu, Ôn Châu, Phúc Châu, Trùng Khánh, Thượng Hải, Bắc Kinh và Thạch Gia Trang, cô và các đồng nghiệp đã làm việc với nhiều quan chức từ ngân hàng trung ương, cơ quan điều tiết ngân hàng, chính quyền địa phương, các ngân hàng, các công ty quản lý quỹ, công ty môi giới, các nhà phát triển bất động sản, công ty nhà nước và các học giả.

“Chúng tôi thường không đến thăm các khu vực khác trong nhiệm vụ của mình”, Sahay nói. “Nhưng Trung Quốc là một đất nước rất lớn và năng động với nhiều tỉnh, mức độ phát triển khác nhau, nên chúng tôi muốn đảm bảo rằng chúng tôi nắm bắt được những sắc thái giữa các vùng”.

Một dấu hiệu cho thấy áp lực đối với các ngân hàng là báo cáo tăng trưởng lợi nhuận hợp nhất của 5 ngân hàng lớn nhất Trung Quốc chỉ đạt 0,8% trong quý thứ 3 so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, Ngân hàng Công thương Trung Quốc, ngân hàng lớn nhất của nước này, ghi nhận sự suy giảm lợi nhuận 0,2%.

Kiềm chế nợ doanh nghiệp và dư thừa công suất là chìa khóa, Sahay nói. “Những vấn đề cơ bản mà họ cần phải giải quyết là các doanh nghiệp làm ăn thua lỗ và tình trạng dư thừa công suất”," Sahay nói. “Khi bạn giải quyết vấn đề đó, các vấn đề khác sẽ bắt đầu giảm dần”.