Cổ phiếu địa ốc: Sau sóng lớn là...

	Lên sàn và “cất cánh”
	Đầu tư cổ phiếu nào?
	Áp lực hấp thụ lượng cổ phiếu mới

2016 kết thúc khá rực rỡ cho họ các công ty BĐS và xây dựng khi giá nhiều cổ phiếu tăng trưởng vượt bậc. Điển hình như cổ phiếu CII kết thúc năm với tăng trưởng 37%, VIC tăng 25%, cổ phiếu CTD tăng ấn tượng gần 80%, HBC tăng gần gấp đôi, hay tay lính mới là Công ty xây dựng Faros (ROS) tăng “thần kỳ” từ mức 18.000 đồng lên xấp xỉ 118.000 đồng.

Những ngày cuối năm, thị trường cũng chào đón sự có mặt của cổ phiếu Novaland (NVL). Giá cổ phiếu công ty này đã tăng gần 20% ngay trong những ngày đầu tiên để đạt đến giá trị gần 60.000 đồng, đưa giá trị vốn hóa của DN chạm ngưỡng hơn 1,5 tỷ USD.

Ảnh minh họa

Tất nhiên, bên cạnh những cổ phiếu tăng trưởng khởi sắc thì vẫn có một số mã khác đi ngang hay giật lùi như cổ phiếu PDR của BĐS Phát Đạt, HQC của địa ốc Hoàng Quân... do kết quả kinh doanh không được như kỳ vọng của giới đầu tư cũng như kém về năng lực cạnh tranh so với đối thủ. Nhưng có thể nói, chu kỳ phục hồi mạnh mẽ của thị trường BĐS trong 2 năm qua đã tác động tích cực đến nhiều DN địa ốc, giúp cho ông chủ các DN này trở thành những người giàu có bậc nhất trên thị trường chứng khoán Việt.

Câu hỏi đặt ra là bước sang năm mới như 2017, liệu ngành BĐS, xây dựng có tiếp tục tăng trưởng nóng?

2016, theo ghi nhận của hãng tư vấn thị trường CBRE Việt Nam, tổng số lượng căn hộ tiêu thụ được trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh là 35.008 căn. Có thể thấy tuy con số này được xem vẫn rất ấn tượng trong nhiều năm trở lại đây, nhưng nó vẫn giảm nhẹ 4% so với năm trước đó. Đó là một trong những dấu hiệu chững lại của thị trường.

Năm ngoái, tổng nguồn cung căn hộ mới ra thị trường là 37.419 căn. Trong năm nay, con số này dự kiến sẽ tăng đột biến lên 43.861 tỷ đồng với hàng chục dự án có quy mô lớn sẽ được bán ở khu Đông và khu Nam Sài Gòn. Trong bối cảnh người mua nhà ngày càng đòi hỏi nhiều hơn và thận trọng hơn, thì với nguồn cung lớn hơn, áp lực cạnh tranh giữa các dự án sẽ trở nên cực kỳ lớn.

“Hoàn thành đúng tiến độ vẫn chưa đủ, các dự án mới sẽ cần phải có cơ sở vật chất tốt và một cộng đồng dân cư sống động để thu hút người mua”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam, nhận định.

Theo phân tích của các chuyên gia, thị trường địa ốc trong 2017 có thể sẽ chứng kiến sự chuyển dịch lớn, trong đó phân khúc tầm trung đến nhà có giá phải chăng sẽ dẫn dắt thị trường. Điều này được cho là sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

Nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng mặn mà với các phân khúc cấp thấp bởi biên lợi nhuận thu được không hấp dẫn bằng phân khúc cao cấp. Đó cũng là lý do vì sao ngay trong 2016, giá cổ phiếu của các DN tập trung nhiều ở phân khúc cấp trung và thấp như Nam Long, Thủ Đức House không mấy tăng trưởng dù vẫn duy trì được kết quả kinh doanh khá tích cực.

Thách thức còn đến từ định hướng tín dụng cho thị trường BĐS đang bị thu hẹp lại. Kể từ 2017, theo Thông tư 06/2016 của NHNN, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn của các ngân hàng sẽ giảm từ 60% xuống chỉ còn 50%. Hệ số rủi ro cho các khoản tín dụng địa ốc cũng tăng từ 150% lên 200% - gây áp lực lớn hơn cho các chủ đầu tư trong việc tìm kiếm nguồn huy động vốn.

Trong bối cảnh đó, việc phát hành thêm cổ phiếu, hay phát hành trái phiếu có hay không có quyền chuyển đổi cho các định chế tài chính nước ngoài có thể là giải pháp hữu hiệu để giúp các chủ đầu tư vượt khó. Dĩ nhiên, các đợt phát hành này thành công hay không còn phụ thuộc vào thương hiệu, năng lực của các chủ đầu tư cũng như diễn biến nói chung của thị trường chứng khoán.

Kết thúc năm 2016, chỉ số VN-Index bứt phá khá mạnh khi tăng gần 14,8%, nhưng có dấu hiệu hụt hơi vào các tháng cuối năm do hành vi rút vốn mạnh tay của các nhà đầu tư ngoại.

Có thể trong bối cảnh nguồn lực đầu tư trong nước bị giới hạn, các thương vụ M&A và dòng vốn đầu tư của khối ngoại sẽ đóng vai trò lớn hơn trên thị trường. Điều này là có cơ sở bởi hiện sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam đang cao hơn so với tình trạng trì trệ của các quốc gia khác. Các quy định hiện cũng trở nên dễ thở và mở rộng hơn cho các nhà đầu tư ngoại đầu tư và kinh doanh nhà tại Việt Nam.

Trong 2016, các dự án của nhà đầu tư ngoại như Keppel Land, CapitaLand có tỷ lệ bán hàng thành công khá cao, do thiết kế bắt mắt và có vị trí tốt. Khối ngoại cũng thực hiện nhiều thương vụ M&A có quy mô lớn trên khắp các phân khúc: từ khách sạn, resort, văn phòng đến chung cư, căn hộ dịch vụ cho thuê, trong đó các nhà đầu tư tích cực nhất là Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản.