Hạn chế rủi ro tín dụng bất động sản

	Vì sao Chính phủ siết chặt tín dụng bất động sản?
	Tăng hệ số rủi ro: Gián tiếp hạn chế tín dụng BĐS

Hạn chế cho vay lĩnh vực bất động sản giúp thị trường hoạt động lành mạnh hơn

Tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, bên cạnh việc giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30% kể từ 1/10/2022, một quy định đáng chú ý nữa là việc NHNN đã tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay phục vụ đời sống cá nhân có giá trị từ 4 tỷ đồng trở lên, trong đó phần nhiều là vay mua bất động sản.

Cụ thể, từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020, đối với các khoản phải đòi khác như đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021. Đặc biệt, đối với khoản vay kinh doanh bất động sản, NHNN tăng hệ số rủi ro từ 150% hiện nay lên 200% từ 1/1/2020. Ngoài ra, Thông tư cũng quy định các khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà ở mà số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại hợp đồng tín dụng dưới 1,5 tỷ đồng có hệ số rủi ro 50%.

Theo đánh giá của BVSC, thay đổi trên tại Thông tư 22 cho thấy định hướng chung của NHNN vẫn là hạn chế cho vay các lĩnh vực rủi ro, nâng cao an toàn chung của hệ thống chứ không vì xu hướng tăng trưởng kinh tế chậm lại mà phát triển tín dụng ồ ạt cho tất cả các lĩnh vực.

Bàn cụ thể hơn về thay đổi này, TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích, khi hệ số rủi ro tăng lên đồng nghĩa với việc các ngân hàng phải phân bổ vốn tự có cho các khoản vay đó nhiều hơn; trong khi đó, các ngân hàng vẫn phải duy trì tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu là 9%. Hệ quả là phần vốn cho vay ở các khoản vay lĩnh vực khác bị giảm đi. Vì thế, lãi suất mà khách hàng vay có thể sẽ cao vì ngân hàng phải bù đắp lợi nhuận bị hao hụt do dư nợ tín dụng bị giảm đi. Nếu ngân hàng muốn cho vay ở các lĩnh vực khác, buộc họ phải kiểm soát dư nợ cho vay cá nhân để phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến BĐS ở phân khúc cao cấp.

“NHNN đã thể hiện thông điệp mạnh mẽ về kiểm soát cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến BĐS để mua nhà ở phân khúc cao cấp, đồng thời gián tiếp yêu cầu các ngân hàng cần dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực BĐS có tiềm ẩn rủi ro”, TS. Hiếu cho biết.

Xét ở góc độ rủi ro, TS. Nguyễn Trí Hiếu đồng tình với hệ số rủi ro của NHNN đưa ra. Đối với khoản vay có giá trị lớn từ 4 tỷ đồng trở lên, việc tăng hệ số rủi ro cao hơn là hoàn toàn hợp lý để giảm thiểu thiệt hại có thể xảy ra. Thậm chí theo vị chuyên gia này, NHNN có thể áp dụng hệ số rủi ro đối với khoản vay từ 3 tỷ đồng trở lên như Dự thảo lấy ý kiến trước đó về vấn đề này.

Có quan điểm tương đồng, một chuyên gia ngân hàng cho biết, NHNN cũng khá nhẹ tay đối với phân khúc này khi chưa áp dụng ngay hệ số rủi ro 150% mà áp dụng tạm thời mức 120% trong cả năm 2020 và đến đầu năm 2021 mới áp hệ số rủi ro trên. Tuy nhiên, việc NHNN chưa áp dụng ngay hệ số rủi ro 150% được đánh giá là bước đi hợp lý để tránh sốc cho thị trường. Thực tế, thị trường BĐS ở Việt Nam khá nhạy cảm. Tại các nước khác, kênh dẫn vốn cho bất động sản đa dạng hơn rất nhiều từ chứng khoán, các quỹ đầu tư… Trong khi tại Việt Nam chỉ 3 nguồn là vốn từ chủ đầu tư, ngân hàng, khách hàng.

Trước định hướng kiên định của NHNN trong 2 năm qua là hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro trong đó có lĩnh vực BĐS, các DN cũng đã chủ động tìm các kênh vốn đầu tư khác, nhưng vốn ngân hàng vẫn còn giữ vai trò quan trọng thúc đẩy thị trường BĐS. Do đó, theo nhận định của TS. Bùi Quang Tín, nếu siết chặt tín dụng quá sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS mà thị trường này đang gặp khó về thanh khoản. Vì vậy, việc đưa ra lộ trình thêm 1 năm của NHNN là phù hợp.

“Dù mức hệ số rủi ro 120% so với 150% không phải là quá nhiều nhưng nó cũng sẽ giảm bớt áp lực phần nào cho cả người cho vay và đi vay”, vị này chia sẻ quan điểm.

Theo các chuyên gia BĐS, quy định mới sẽ giúp thanh lọc những chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém, chỉ dựa vào vốn ngân hàng, gây nhiều rủi ro. Việc NHNN kiên định giữ một thái độ thận trọng với tín dụng BĐS, theo đánh giá của TS. Võ Trí Thành là cần thiết. Quy định về tăng hệ số rủi ro góp phần giúp ngân hàng thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay phục vụ đời sống nhưng sử dụng vốn vay vào mục đích kinh doanh bất động sản. Từ đó giảm thiểu rủi ro khi thị trường BĐS có biến động mạnh theo chiều hướng xấu. Điều này cũng giúp thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, ổn định hơn.