Liên kết giảm rủi ro cho vay BĐS

Theo số liệu 9 tháng đầu năm từ NHNN, tín dụng BĐS đã tăng trưởng hơn 12%, tương đương 293.000 tỷ đồng dư nợ, vượt mức cao nhất trước đây đạt được là 280.000 tỷ đồng. Với mức này, tín dụng BĐS đang tăng cao hơn mức tăng trưởng tín dụng toàn Ngành.

NH đưa ra giải pháp hỗ trợ tài chính cho người mua BĐS

Giám sát chặt chủ đầu tư

Về mặt thị trường, theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT CEN Group, giao dịch và thanh khoản trên thị trường BĐS đã được cải thiện. Thực tế, từ giữa tháng 4/2014 đến nay, số lượng giao dịch đã tăng gấp 2 - 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Thậm chí, một số dự án đã có điều chỉnh tăng giá bán từ 5 - 10% so với đầu năm mà vẫn có nhiều người đặt mua. Điều này giúp cho thị trường BĐS tăng trưởng trở lại.

Xét ở mặt nội tại, một lãnh đạo BIDV chia sẻ, yếu tố làm nên sự thay đổi của thị trường ngoài tình hình cải thiện chung của nền kinh tế, tâm lý khách hàng, chu kỳ vận động tất yếu thì còn do chính nội thân các DN, chủ đầu tư đã thay đổi. Trước đây, chủ đầu tư đều thụ động chờ nguồn vốn vay NH để thực hiện dự án, đến khi có trục trặc phát sinh, NH cắt vốn thì dự án cũng “trùm mềm” để đó. Nay, tất cả những dự án đã thành công thời gian qua đều do chủ đầu tư thay đổi cách làm mà có.

Đơn cử, với dự án Thành phố sinh thái Năm Sao, BIDV là NH hỗ trợ tài chính cho dự án. Dự kiến tổng vốn đầu tư cho giai đoạn 1 đã mất khoảng 380 triệu USD. Với giai đoạn đầu, BIDV chỉ giải ngân một phần, khoảng 600 tỷ đồng. Theo ông Đỗ Hoàng Dương, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Năm Sao, điều kiện để NH giải ngân cho dự án khá chặt. Chủ đầu tư phải bỏ phần vốn đối ứng để xây dựng cơ sở hạ tầng dự án, khi đã hoàn thiện được phần cốt lõi NH sẽ hỗ trợ giải ngân cho các hạng mục còn lại.

“Chúng tôi sẽ đầu tư xây dựng hạ tầng và một số trung tâm giải trí với chi phí 20 tỷ đồng, khi một số hạng mục của dự án được định hình, NH mới giải ngân để chủ đầu tư xây dựng… Rõ ràng, chủ đầu tư phải có tiềm lực về tài chính và rõ ràng nguồn thu thì NH mới đồng hành đến cùng”, ông Dương chia sẻ.

Bên cạnh việc hỗ trợ tài chính cho chủ đầu tư, các NH cũng đưa ra giải pháp hỗ trợ tài chính cho người mua. Chẳng hạn, bên cạnh việc mua trả chậm, hỗ trợ lãi suất thì nay người mua nhà còn được hưởng chính sách tín dụng dự phòng, bảo lãnh thanh toán.

Ví dụ, thu nhập của người mua bị hụt một cách bất thường, NH sẽ đứng ra bảo lãnh. Hay người mua không tin chủ đầu tư thì nộp tiền vào NH như một đối tác trung gian. Khi đó, NH sẽ có trách nhiệm theo sát chủ đầu tư, chỉ giải ngân khi tiến độ chạy… Với sự kết hợp này, vòng quay vốn liên tục và nhanh chóng sẽ giúp cho cả NH và chủ đầu tư hoạt động kinh doanh hiệu quả.

Đẩy mạnh hình thức bảo lãnh thanh toán

Thực tế, nhu cầu về nhà ở của người dân hiện rất lớn, nhất là những gia đình trí thức trẻ. Song đối tượng này không đủ vốn tích lũy để sở hữu nhà. Do đó, việc hỗ trợ tài chính của NH thông qua chủ đầu tư để khách hàng có thể sở hữu nhà là cách làm đánh trúng tâm lý người mua.

Theo ông Trần Ngô Phúc Vũ, Tổng giám đốc Nam A Bank, ở góc độ nào đó, nó còn thúc đẩy người mua nhà cố gắng phấn đấu để được sở hữu nhà. Ngược lại, chủ đầu tư giải quyết được vấn đề hàng chậm giao dịch của mình, giảm thiểu chi phí hao tổn, hoang hóa xuống cấp của nhà theo thời gian khi không được hoàn thiện đầy đủ. Chủ đầu tư mở rộng, đa dạng thêm đối tượng khách hàng của mình, nhất là với những loại hình BĐS có giá trị lớn đòi hỏi sự tích lũy lâu dài.

Ông Phan Duy Khang, Tổng giám đốc Sacombank cho biết, NH đẩy mạnh dịch vụ bảo lãnh thanh toán vì việc bảo lãnh này rất có lợi cho thị trường BĐS. Cụ thể, NH sẽ là đơn vị chính giám sát thực hiện các dự án trên bảo đảm hiệu quả; đúng tiến độ đã dự kiến; bảo đảm thu xếp đủ vốn chủ sở hữu cho các dự án theo quy định, phù hợp với tiến độ triển khai dự án. Đồng thời cân đối nguồn, bảo đảm trả nợ khoản vay cho các dự án đầy đủ, đúng hạn trong mọi trường hợp và có các biện pháp xử lý khắc phục rủi ro về nguồn thu nhập và biến động lãi suất vay.

Thực tế, NH đang xem xét những chủ đầu tư dự án có tiềm lực tốt để lên phương án hợp tác theo hình thức: DN tham gia bảo lãnh đạt kết quả tốt, giúp đưa tổng số khách hàng cá nhân tiếp cận được với gói tài chính vay mua nhà. Thậm chí, để thúc đẩy sự hợp tác, các NH cho biết đang hạ mức phí bảo lãnh vay…

Tương tự, ông Lê Thành Trung, Phó tổng giám đốc HDBank cho biết, hiện có những chủ đầu tư mong muốn được đứng ra làm đầu mối bảo lãnh cho khách hàng của họ mua căn hộ, nhằm hạn chế các thủ tục hành chính khi tiếp cận gói tín dụng ưu đãi. NH rất khuyến khích việc chủ đầu tư vừa là người vay, vừa có thể tạo ra phương án giải quyết đầu ra bằng cách đứng ra bảo lãnh cho người vay vốn mua nhà.

“Việc làm này giúp tập trung đầu mối, tăng thanh khoản căn hộ và phù hợp với quy định cấp tín dụng. Tuy nhiên, việc chủ đầu tư bảo lãnh cho khách hàng của họ mua căn hộ thì bản thân chủ đầu tư phải đủ năng lực tài chính, điều kiện để đứng ra bảo lãnh và NH sẽ là đơn vị giám sát chặt tài chính của cả 2 phía chứ không chỉ nói bằng lời”, ông Trung nói.

Đánh giá về xu hướng này, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cho rằng, tới đây thị trường BĐS sẽ diễn biến như thế nào là rất khó lường. Tuy nhiên, các NH chủ động tham gia làm “sạch” thị trường BĐS bằng hình thức bảo lãnh thanh toán là điều nên làm.

“Thiết nghĩ ở thời điểm này các NH nên đầu tư, tập trung vào những nội dung, những bước cơ bản và lâu dài nhằm tạo lập một thị trường BĐS phát triển bền vững. Làm sao giải quyết được những khiếm khuyết vốn có của thị trường này để không bị các bên tham gia lợi dụng nhằm giảm rủi ro nợ xấu, đáp ứng nguyện vọng của người dân, cũng như quyền có chỗ ở người có nhu cầu ở thực sự”, ông Minh chia sẻ.

Quỳnh Vũ