Bất động sản công nghiệp: Nhu cầu thuê phục hồi mạnh mẽ

Bất động sản công nghiệp trong nửa đầu năm 2026 đang cho thấy sự chuyển động khá rõ nét (Ảnh minh hoạ)

Bức tranh bất động sản công nghiệp trong nửa đầu năm 2026 đang cho thấy sự chuyển động khá rõ nét ở cả ba yếu tố quan trọng: Nhu cầu thuê, nguồn vốn và sức khỏe tài chính của các chủ đầu tư.

Theo báo cáo triển vọng ngành bất động sản công nghiệp của VIS Rating vừa được công bố cho thấy hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết nhìn chung duy trì ổn định nhờ khả năng tạo dòng tiền tốt và đòn bẩy ở mức vừa phải. Cùng với đó, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mạnh và hoạt động thuê đất phục hồi đã giúp tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, trong khi giá thuê vẫn tăng nhẹ dù nguồn cung tiếp tục mở rộng.

Điểm đáng chú ý nhất nằm ở tốc độ phục hồi của nhu cầu thuê đất. Sau khi giảm 30% trong năm 2025, diện tích đất khu công nghiệp cho thuê mới đã tăng tới 60% so với cùng kỳ trong 6 tháng đầu năm 2026, đạt 500 ha. Động lực chính đến từ nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp điện tử và bán dẫn. Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao 82%.

FDI tiếp sức cho nhu cầu thuê đất

Sự phục hồi của thị trường bất động sản công nghiệp diễn ra trên nền dòng vốn FDI tiếp tục tăng mạnh. Trong 8 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 40,6 tỷ USD, tăng 55% so với cùng kỳ; vốn FDI giải ngân đạt 17,3 tỷ USD, tăng 12%. VIS Rating kỳ vọng dòng vốn này tiếp tục duy trì ở mức cao và trở thành một trong những động lực chính thúc đẩy phát triển khu công nghiệp.

Diễn biến trên cũng phần nào lý giải sự khác biệt giữa hai phân khúc của thị trường. Trong khi diện tích đất khu công nghiệp cho thuê mới tăng mạnh, diện tích cho thuê mới nhà xưởng và nhà kho xây sẵn lại giảm 8% so với cùng kỳ trong 6 tháng đầu năm, xuống khoảng 0,9 triệu m2. Theo VIS Rating, nguyên nhân là các khách thuê mới thuộc lĩnh vực công nghệ cao có xu hướng ưu tiên thuê đất khu công nghiệp.

Giá thuê trong bối cảnh đó vẫn tương đối ổn định. Tại miền Bắc, giá thuê đất khu công nghiệp đạt khoảng 143 USD/m2, tăng 2,9% so với cùng kỳ; tại miền Nam đạt 184 USD/m2, tăng 1,7%. Giá thuê nhà xưởng, nhà kho xây sẵn bình quân khoảng 5 USD/m2/tháng, tăng 2%.

Một lực đẩy khác đến từ chính sách thu hút đầu tư. Theo VIS Rating, Nghị định 20/2026 hướng dẫn triển khai chính sách giảm 30% tiền thuê đất trong 5 năm đối với các ngành đủ điều kiện. Luật Đầu tư 2025 cùng các văn bản hướng dẫn liên quan cũng đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thành lập doanh nghiệp và mở rộng danh mục ngành nghề ưu đãi sang các lĩnh vực như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn, công nghệ sinh học, năng lượng mới, công nghiệp xanh và logistics công nghệ cao. VIS Rating đánh giá những chính sách này sẽ tiếp tục hỗ trợ thu hút FDI và qua đó tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư khu công nghiệp.

Ở phía cung, hoạt động mở bán các khu công nghiệp mới cũng được kỳ vọng tăng tốc. Báo cáo dẫn trường hợp Becamex dự kiến mở bán hai khu công nghiệp mới trong quý III/2026 sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Dù vậy, triển vọng FDI không hoàn toàn chỉ có những yếu tố thuận lợi. VIS Rating lưu ý các biện pháp thương mại tiềm tàng của Mỹ liên quan đến bảo hộ sở hữu trí tuệ và tăng cường kiểm soát hoạt động trung chuyển hàng hóa có thể ảnh hưởng tiêu cực tới triển vọng thu hút FDI của Việt Nam trong 12-18 tháng tới.

Tín dụng tăng 32%, thị trường trái phiếu trở lại

Song song với nhu cầu thuê, một chuyển động đáng chú ý khác của ngành nằm ở khả năng tiếp cận vốn. Tín dụng bất động sản công nghiệp trong quý II/2026 tăng 32% so với quý trước. Mức tăng tập trung chủ yếu tại một số chủ đầu tư lớn, trong đó dư nợ của IDC tăng 55%, KBC tăng 25% và BCM tăng 18%.

Theo VIS Rating, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của các chủ đầu tư thời gian tới được hỗ trợ bởi chính sách năm 2026 của Ngân hàng Nhà nước, theo đó phần dư nợ cho vay tăng thêm đối với dự án khu công nghiệp không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản, tạo thêm dư địa cho vay cho 25 ngân hàng tham gia.

Kênh trái phiếu cũng đang trở lại. Trong 6 tháng đầu năm 2026, các chủ đầu tư khu công nghiệp huy động tổng cộng 2.300 tỷ đồng thông qua phát hành trái phiếu. Trong khi đó, khoảng 3.500 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm. VIS Rating vì vậy kỳ vọng hoạt động phát hành có thể tăng tốc để đáp ứng nhu cầu tái cấp vốn và đầu tư dự án.

Như vậy, dòng vốn cho ngành đang có sự hỗ trợ từ cả tín dụng ngân hàng và thị trường trái phiếu. Điều này có ý nghĩa trong bối cảnh các chủ đầu tư cần nguồn lực để vừa phát triển quỹ đất, đầu tư hạ tầng, vừa xử lý nhu cầu tái cấp vốn.

Phép thử nằm ở dòng tiền và chiến lược đầu tư

Nhưng những con số tài chính của các doanh nghiệp niêm yết cho thấy một bức tranh tương đối ổn định nhưng đã xuất hiện những điểm cần theo dõi. Trong 6 tháng đầu năm, các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết ghi nhận doanh thu bình quân tăng 3% so với cùng kỳ, biên lợi nhuận gộp đạt 30%. Trái lại, lợi nhuận hoạt động giảm 11%.

Tổng dư nợ của nhóm doanh nghiệp này tăng 14%, kéo hệ số nợ vay/EBITDA bình quân từ 2,2 lần lên 2,6 lần. Dù vậy, VIS Rating đánh giá mức đòn bẩy nhìn chung vẫn ở mức vừa phải và tiếp tục hỗ trợ chất lượng tín nhiệm của ngành này.

Các biểu đồ tài chính trên trang 5 thể hiện khá rõ hai mặt của vấn đề: Doanh thu và biên lợi nhuận gộp tương đối ổn định, nhưng lợi nhuận hoạt động chịu sức ép khi chi phí lãi vay tăng; đồng thời hệ số đòn bẩy nhích lên cùng với tốc độ tăng nợ vay.

Sự phân hóa giữa các doanh nghiệp vì vậy ngày càng đáng chú ý. Phần lớn chủ đầu tư vẫn tạo được dòng tiền hoạt động tích cực trong 6 tháng đầu năm. Tuy nhiên, KBC và BCM ghi nhận mức thâm hụt dòng tiền hoạt động lớn nhất do các khoản đầu tư đáng kể vào những dự án bất động sản nhà ở và hạ tầng đang triển khai. Đây cũng là cơ sở để VIS Rating phân biệt triển vọng tín nhiệm giữa hai nhóm doanh nghiệp.

Với những chủ đầu tư tập trung vào hoạt động khu công nghiệp cốt lõi và sở hữu quỹ đất cho thuê quy mô lớn như VGC, IDC, PHR và SIP, các chỉ số tín nhiệm được kỳ vọng tiếp tục duy trì ổn định. Ngược lại, những doanh nghiệp có cam kết đầu tư đáng kể vào các lĩnh vực ngoài hoạt động cốt lõi như BCM và KBC có thể chịu áp lực dòng tiền lớn hơn. Điều đó cho thấy bức tranh thuận lợi của bất động sản công nghiệp năm 2026 không diễn ra đồng đều ở các doanh nghiệp.

Ở cấp độ thị trường, nhu cầu thuê đất đang phục hồi mạnh, tỷ lệ lấp đầy duy trì cao, giá thuê tăng nhẹ, FDI tiếp tục chảy vào và khả năng huy động vốn được cải thiện. Đây là những yếu tố hỗ trợ trực tiếp cho hoạt động kinh doanh của các chủ đầu tư.

Nhưng ở cấp độ doanh nghiệp, khả năng chuyển những điều kiện thuận lợi ấy thành dòng tiền bền vững còn phụ thuộc vào cấu trúc tài chính và chiến lược phân bổ vốn. Khi tổng nợ và chi phí lãi vay cùng tăng, khoảng cách giữa doanh nghiệp tập trung nguồn lực cho khu công nghiệp cốt lõi với doanh nghiệp dành lượng vốn lớn cho các dự án ngoài lĩnh vực này có thể trở nên rõ hơn.

Vì thế, điểm đáng chú ý trong triển vọng những tháng cuối năm không chỉ nằm ở câu chuyện “đất khu công nghiệp có tiếp tục hút khách hay không” mà còn ở khả năng các chủ đầu tư cân bằng giữa mở rộng đầu tư, tái cấp vốn và duy trì dòng tiền.

Những dữ liệu vừa được cập nhật đang tạo nền tảng tương đối thuận lợi: Diện tích thuê mới tăng 60%, tỷ lệ lấp đầy đạt 82%, tín dụng khu công nghiệp tăng 32% trong quý II và FDI tiếp tục duy trì quy mô lớn. Song chính trong giai đoạn thị trường mở ra thêm cơ hội, năng lực quản trị vốn và mức độ tập trung vào hoạt động cốt lõi sẽ tiếp tục là những yếu tố quan trọng đối với hồ sơ tín nhiệm của từng chủ đầu tư.