Bất động sản dưỡng lão: Thị trường tỷ USD chờ khai phá

Thị trường bất động sản chăm sóc người cao tuổi tại Việt Nam được dự báo tăng nhanh trong thời gian tới

Tốc độ già hóa dân số nhanh

Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa dân số với tốc độ thuộc nhóm nhanh nhất châu Á, mở ra một dư địa thị trường rộng lớn cho bất động sản chăm sóc người cao tuổi – phân khúc vốn còn rất mới nhưng được dự báo tăng trưởng mạnh trong thập kỷ tới.

Theo Quỹ Dân số Liên hợp quốc (UNFPA), cả nước hiện có khoảng 16,1 triệu người cao tuổi, tương đương 16% dân số. Đến năm 2030, con số này sẽ tăng lên gần 18 triệu người, tiếp tục gia tăng mạnh trong các thập niên sau đó. TP. Hồ Chí Minh đang là địa phương có tốc độ già hóa nhanh nhất, với 1,3 triệu người trên 60 tuổi, chiếm 12,5% dân số.

Đại biểu Tạ Văn Hạ, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa và Xã hội của Quốc hội nhận định Việt Nam chỉ mất 17-20 năm để chuyển từ giai đoạn già hóa sang dân số già nhanh hơn nhiều nước phát triển. Dự báo vào năm 2050, Việt Nam có thể bước vào “xã hội siêu già”, tạo áp lực lớn lên hệ thống an sinh và dịch vụ chăm sóc dài hạn.

Thực tế cho thấy, hệ thống chăm sóc người cao tuổi hiện nay vừa thiếu, vừa phân tán. Cả nước chỉ có khoảng 200 viện dưỡng lão công lập và 400 cơ sở tư nhân, con số rất nhỏ so với quy mô dân số già. Nhiều tỉnh phía Bắc hoàn toàn chưa có viện dưỡng lão; các khu vực phía Nam và Tây Nguyên cũng chỉ ở mức cầm chừng.

Dù nhu cầu chăm sóc tại nhà lên tới 80%, nhưng theo Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội (cũ), chỉ 30% xã, phường có câu lạc bộ hoặc nhóm hỗ trợ người cao tuổi. Cả nước có dưới 100 trung tâm chăm sóc chuyên biệt và chỉ 3.000 nhân viên công tác xã hội được đào tạo bài bản, trong khi nhu cầu thực tế cần ít nhất 10.000 người.

Thiếu nhân lực, thiếu hạ tầng và thiếu mô hình vận hành khiến thị trường dịch vụ chăm sóc người cao tuổi ở Việt Nam mới chỉ ở giai đoạn sơ khai. Nhiều dự án dưỡng lão công lập và tư nhân đang gặp khó về vốn đầu tư, mô hình hoạt động và khả năng duy trì nguồn thu bền vững.

GS.TS Huỳnh Văn Sơn, Hiệu trưởng Trường Đâị học Sư phạm TP. Hồ Chí Minh cho rằng, Việt Nam cần chuyển nhanh sang cách tiếp cận hiện đại, phát triển mô hình dưỡng lão tích hợp - đa tầng - linh hoạt. Mô hình này kết hợp các loại hình: chăm sóc tại nhà, bán trú, lưu trú ngắn ngày và trung tâm dưỡng lão toàn thời gian; đồng thời tích hợp y tế, phục hồi chức năng, chăm sóc tinh thần và hỗ trợ xã hội.

Bên cạnh dịch vụ, GS.TS. Huỳnh Văn Sơn nhấn mạnh tầm quan trọng của một hệ thống bảo hiểm chăm sóc dài hạn, tách biệt với bảo hiểm y tế hiện nay. Đây sẽ là nền tảng để người cao tuổi tiếp cận dịch vụ với chi phí hợp lý, đồng thời tạo động lực cho doanh nghiệp mở rộng mô hình chăm sóc chuyên nghiệp.

GS.TS Huỳnh Văn Sơn khẳng định: “Mô hình dưỡng lão không chỉ là câu chuyện của y tế hay phúc lợi xã hội, mà là thước đo mức độ văn minh của quốc gia. Việt Nam phải chuyển từ tư duy trợ giúp sang trao quyền và hỗ trợ sống độc lập cho người cao tuổi”.

Dư địa tăng trưởng lớn

Ở góc độ thị trường, bất động sản chăm sóc người cao tuổi tại Việt Nam đang mở ra chu kỳ tăng trưởng mới nhờ dân số già hóa, thay đổi văn hóa gia đình và nhu cầu sống an dưỡng ngày càng tăng.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá quy mô thị trường còn nhỏ nhưng sẽ mở rộng nhanh chóng, dự kiến tăng gấp đôi trong 10 năm tới khi hàng triệu người bước vào tuổi nghỉ hưu. Savills ước tính quy mô thị trường sẽ tăng từ 2,3 tỷ USD năm 2024 lên 3,6 tỷ USD vào năm 2032, tương ứng CAGR 5,81%.

Các mô hình dự kiến phát triển mạnh gồm khu nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe, nhà ở tích hợp dịch vụ y tế, cơ sở dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế và các khu đô thị dành riêng cho người trên 55 tuổi.

Theo bà Emily Fell, Giám đốc Cấp cao bộ phận Living Sectors (APAC), Việt Nam cần phát triển chiến lược riêng phù hợp đặc thù văn hóa “gia đình nhiều thế hệ”, nhưng vẫn tiệm cận chuẩn quốc tế. Bà đề xuất kết hợp mô hình lifestyle (khu dân cư tích hợp, viện dưỡng lão đô thị), phổ biến tại Australia và mô hình care đặc biệt của Nhật Bản dành cho nhóm cần chăm sóc chuyên sâu.

Trong đó, khung chính sách đóng vai trò quan trọng nhất. Các mô hình “care” cần cơ chế thanh toán bền vững từ bảo hiểm công hoặc tư nhân; còn mô hình “lifestyle” cần quy hoạch rõ ràng về tiêu chuẩn vận hành, an toàn và bảo vệ người lớn tuổi.

Bà Emily Fell nhấn mạnh: “Điều quan trọng là vốn đầu tư phải tập trung vào tổ chức vận hành chứ không chỉ xây tòa nhà. Việt Nam cần những đơn vị quản lý có năng lực, được đào tạo bài bản, có chuẩn dịch vụ minh bạch”.

Kinh nghiệm quốc tế nổi bật được dẫn chứng chính là mô hình “vertical village” của Singapore – tích hợp nhà ở người cao tuổi vào các dự án phức hợp đa chức năng. Đây là mô hình phù hợp với đô thị đông đúc, tối ưu đất và tạo môi trường sống cộng đồng cho người cao tuổi.

Trong khi đó, ông Yusuke Hirai, đại diện Kitahara Group Vietnam chia sẻ kinh nghiệm từ mô hình chăm sóc tích hợp Nhật Bản – kết hợp bệnh viện phục hồi chức năng, dịch vụ lưu trú và chăm sóc dài hạn. Ông Yusuke Hirai nhận định hợp tác Việt - Nhật có thể mở ra cơ hội đào tạo nhân lực chăm sóc chuyên sâu, tạo nền tảng cho ngành công nghiệp mới.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Quốc Huân, Phó Tổng Giám đốc WeCare247 cho rằng, thách thức lớn nhất hiện nay nằm ở hạ tầng dịch vụ và nhân sự. Ngành chăm sóc người cao tuổi muốn phát triển phải có hệ thống kết nối giữa bất động sản - y tế - phục hồi chức năng - dịch vụ xã hội. Đây là “xương sống” để hình thành mô hình dưỡng lão hiện đại.

Trong bối cảnh Việt Nam bước nhanh vào giai đoạn già hóa, thị trường bất động sản chăm sóc người cao tuổi đang mở ra cơ hội đầu tư lớn, tương tự cách Nhật Bản, Singapore hay Australia đã đi trước.

Tuy nhiên, để phân khúc này phát triển bền vững, ba điều kiện cần được thúc đẩy ngay khung pháp lý rõ ràng cho bất động sản chăm sóc và dịch vụ dưỡng lão, hệ thống bảo hiểm chăm sóc dài hạn để bảo đảm khả năng chi trả và mô hình vận hành chuyên nghiệp, gắn với đào tạo nhân lực.

Nếu giải quyết được đồng thời ba yếu tố trên, Việt Nam hoàn toàn có thể hình thành một ngành công nghiệp dưỡng lão trị giá hàng tỷ USD, cung cấp dịch vụ hiện đại, nhân văn và phù hợp đặc thù văn hóa – xã hội.