Bất động sản quý I/2025 phục hồi nhờ chính sách và tín dụng

Thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam khởi đầu năm đầy ấn tượng với nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ phục hồi mạnh mẽ

Số lượng dự án được cấp phép mới tăng

Ngành bất động sản nhà ở Việt Nam đã khởi đầu năm 2025 đầy ấn tượng, với quý I chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ cả về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ. Đây là thông tin trong báo cáo mới nhất vừa được VIS Rating công bố, mang đến tín hiệu tích cực cho thị trường sau giai đoạn trầm lắng.

Sự hồi sinh này được thúc đẩy bởi sự kết hợp của các chính sách hỗ trợ kịp thời từ Chính phủ và sự ổn định đáng kể từ tín dụng ngân hàng. Hai yếu tố này đã tạo đà cho sự cải thiện rõ rệt về lợi nhuận và tỷ lệ đòn bẩy của nhóm 30 doanh nghiệp niêm yết hàng đầu mà VIS Rating theo dõi.

Tuy nhiên, bên cạnh những điểm sáng, báo cáo của VIS Rating cũng chỉ ra một điểm yếu then chốt cần được lưu tâm: dòng tiền hoạt động (CFO) vẫn duy trì ở mức âm. Đây là yếu tố được nhận định là còn ảnh hưởng đến hồ sơ tín nhiệm chung của ngành.

Dù vậy, VIS Rating kỳ vọng các chính sách hỗ trợ sẽ tiếp tục phát huy tác dụng, góp phần bình ổn và củng cố thị trường bất động sản trong suốt năm 2025. Điều này được dự báo sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng, từ đó giúp cải thiện đáng kể CFO và các tỷ lệ bao phủ nợ trong nửa cuối năm.

Ngoài ra, các kênh huy động vốn cũng được dự báo sẽ duy trì sự ổn định, tạo điều kiện thuận lợi để các chủ đầu tư có thể quản trị rủi ro thanh khoản tốt hơn. Điều này không chỉ giúp giảm bớt áp lực tài chính, mà còn tạo cơ sở vững chắc cho sự phát triển bền vững của ngành trong tương lai.

Hoạt động phát triển dự án đã được đẩy mạnh nhờ những cải thiện rõ rệt về thủ tục cấp phép và phê duyệt. Trong quý I/2025, số lượng dự án được cấp phép mới đã tăng 37% so với cùng kỳ.

Đặc biệt, Nghị định 76/2025/NĐ-CP, ban hành ngày 1/4/2025, đã làm rõ cách thức tính tiền sử dụng đất, tháo gỡ rào cản pháp lý cho 64 dự án chậm tiến độ. Đây là tin vui lớn cho các chủ đầu tư như NVL, Sovico và Eurowindow.

Cùng với đó, Nghị định 75/2025/NĐ-CP, có hiệu lực cùng ngày 1/4/2025, đã mở đường cho cơ quan chức năng cấp phép các dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện nằm trên đất không phải đất ở. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng và thương mại hóa, góp phần giải phóng nguồn lực cho nhiều dự án liên quan.

Khả năng tiếp cận nguồn vốn duy trì ổn định

Theo VIS Rating, môi trường kinh doanh đang cho thấy nhiều tín hiệu tích cực với nhu cầu nhà ở duy trì ở mức cao. Trong quý I/2025, nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã tăng 51% so với cùng kỳ, chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ tại hai thành phố lớn này cũng tăng vọt lên 108% trong quý I/2025, so với mức 95% trong quý IV/2024. Các doanh nghiệp mà VIS Rating theo dõi, như VHM và NLG, đã ghi nhận doanh số bán hàng tăng trưởng ấn tượng, lần lượt đạt 116% và 120% so với cùng kỳ.

VIS Rating cho hay, sau khi sáp nhập tỉnh, các chủ đầu tư ngày càng quan tâm đến những trung tâm hành chính mới để tận dụng tâm lý thị trường tích cực và tiềm năng tăng giá bất động sản. Một số dự án lớn đang được triển khai tại các khu vực này bao gồm Alluvia City (198ha), Vinhomes Green City (197ha) và Bắc Giang Dream City (121ha).

Theo VIS Rating, khả năng tiếp cận nguồn vốn của các chủ đầu tư tiếp tục duy trì ổn định, với kênh vay ngân hàng vẫn đóng vai trò chủ đạo. Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng 34% so với cùng kỳ trong quý I/2025 (so với 24% trong năm 2024), cho thấy các chủ đầu tư đang đẩy nhanh tiến độ phát triển dự án sau khi được phê duyệt pháp lý.

Song song đó, theo VIS Rating, tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà cũng duy trì ổn định ở mức 12% so với cùng kỳ.

Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp dù vẫn ở mức thấp trong quý vừa qua, nhưng VIS Rating kỳ vọng sẽ có sự khởi sắc hơn trong nửa cuối năm 2025. Điều này nhằm hỗ trợ hoạt động mở rộng quỹ đất, đặc biệt khi chính quyền địa phương được hoàn thiện sau sáp nhập.

Tỷ lệ đòn bẩy của nhóm 30 doanh nghiệp niêm yết dựa trên doanh thu mà chúng tôi theo dõi đã cải thiện mạnh mẽ trong quý I/2025. Cụ thể, tỷ lệ Nợ/EBITDA trung bình ngành giảm xuống còn 3.0x trong quý I/2025, từ mức 4.2x trong quý I/2024. Sự cải thiện này đến từ việc EBITDA tăng 45% so với cùng kỳ, vượt xa mức tăng 16.2% so với cùng kỳ của tổng nợ.

Tăng trưởng nợ chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như VHM, DXG và KDH, khi các doanh nghiệp này đẩy mạnh vay vốn để đầu tư phát triển dự án tại các trung tâm đô thị lớn. Ngược lại, các chủ đầu tư thuộc phân khúc nghỉ dưỡng và đầu cơ tiếp tục chậm hơn trong triển khai dự án.

Dù doanh thu cải thiện, dòng tiền hoạt động (CFO) vẫn duy trì ở mức âm, đây là điểm yếu chính trong hồ sơ tín nhiệm của ngành. Tuy nhiên, mức thâm hụt trong quý I/2025 đã giảm đáng kể, xuống còn -2 nghìn tỷ đồng (so với -12 nghìn tỷ đồng trong quý I/2024), nhờ dòng tiền thu từ bán hàng tăng. Cụ thể, số dư trả trước từ khách hàng đã tăng 3% trong quý I/2025.