Bất động sản và câu chuyện tài sản thế chấp ngân hàng
Báo cáo tài chính 2021 của Agribank phần thuyết minh có nêu giá trị tài sản đảm bảo nợ vay bằng bất động sản (BĐS) của ngân hàng đến cuối năm 2021 cao gấp rưỡi so với dư nợ cho vay 1,3 triệu tỷ đồng và chiếm tới 87% tổng giá trị tài sản thế chấp của ngân hàng, tương đương với khoảng 2 triệu tỷ đồng.
Tỷ lệ này chưa phải cao nhất, số liệu thống kê của Công ty chứng khoán SSI cho biết, tỷ lệ tài sản đảm bảo nợ vay bằng nhà ở của ACB là 188%, VietinBank 168%, Sacombank 166%. Trong một khảo sát của IFC và Hiệp hội Ngân hàng cách đây không lâu, kết quả cho thấy có 93% các TCTD muốn giữ tài sản đảm bảo bằng BĐS do có tính thanh khoản cao, giá nhà đất liên tục có xu hướng giá tăng.
![]() |
Ảnh minh họa |
Theo một lãnh đạo ngân hàng, trong hoạt động tín dụng, tài sản đảm bảo nợ vay rất đa dạng, có thể dùng BĐS, nhà xưởng, doanh số bán hàng… Tuy nhiên các ngân hàng thường có xu hướng nhận tài sản đảm bảo nợ vay là BĐS do nó có khá nhiều ưu điểm. Chẳng hạn do đặc tính cố định của BĐS nên BĐS không thể di dời như các động sản, khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau khi cho vay.
Bên cạnh đó, do BĐS có tính khan hiếm và do sự phát triển của thị trường BĐS nên tính thanh khoản đối với hàng hóa BĐS luôn ở mức tốt so với các loại hàng hóa thông thường, vì vậy, ngân hàng dễ dàng thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản thế chấp là BĐS. Cũng do đặc tính khan hiếm nên giá BĐS thường có xu hướng tăng trong dài hạn.
Đặc biệt BĐS là những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu hay người sử dụng tương đối dễ dàng.
Ngoài ra BĐS ít hao mòn theo thời gian. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian nên việc nhận các tài sản này để đảm bảo nợ vay sẽ rất rủi ro cho ngân hàng.
Tuy nhiên việc nắm giữ tài sản bảo đảm là BĐS cũng không phải là không có rủi ro. Báo cáo của Cục Thi hành án Dân sự TP.HCM cũng thừa nhận, mặc dù Nghị quyết 42/2017/QH14 về công tác thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD có quy định, Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo các cơ quan đăng ký quyền sở hữu, quyền bán tài sản có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng tài sản đảm bảo của khoản nợ xấu. Thế nhưng, nhiều vụ việc kéo dài đến 3 năm chưa giải quyết xong, nguyên do một số tài sản đảm bảo bằng BĐS thay đổi hiện trạng, vướng mắc về pháp lý trong xây dựng… dẫn đến thi hành án thu hồi tài sản cho ngân hàng mất nhiều thời gian.
Đại diện Cục Thi hành án Dân sự TPHCM cho biết, xử lý tài sản đảm bảo nợ vay ngân hàng là BĐS, đất đai thường có giá trị lớn, trong khi người dân còn có tâm lý e ngại mua tài sản loại này. Do vậy tình trạng BĐS, nhà đất đấu giá không có người mua tài sản phải giảm giá nhiều lần, có những tài sản giảm giá đến 30% thậm chí giảm đến 50% mới bán được. Chưa kể, quy định tài sản nhà đất khi kê biên nếu có tranh chấp phải hoãn chờ kết quả điều tra của toà án, điều này dẫn đến thực tế người đi vay vốn không có khả năng trả nợ ngân hàng đã cố tình gây tranh chấp giả khiến ngân hàng không giải quyết được tài sản đảm bảo nợ vay.
Hoặc những trường hợp tài sản đất đai nằm trong lộ giới, quy hoạch có tranh chấp ranh giới giữa các hộ dân liền kề với nhau; có trường hợp đất rừng, đất nông nghiệp lên thổ cư, lên đất đô thị… khi xảy ra tranh chấp các cơ quan có thẩm quyền không đứng ra xác nhận do cho rằng hoạt động xử lý nợ là việc của ngân hàng.
Theo các chuyên gia ngân hàng, hiện nay nhiều ngân hàng đang hướng đến cho vay những doanh nghiệp có phương án sản xuất kinh doanh tốt, cấp hạn mức tín dụng dựa trên tỷ lệ doanh số kinh doanh bán hàng hoá dịch vụ chứ không chỉ nhìn vào tài sản đảm bảo nợ vay bằng BĐS. Tuy nhiên, trước mắt các ngân hàng vẫn phải sử dụng BĐS làm tài sản đảm bảo nợ vay, nhưng cần phải sát sao kiểm tra tài sản để tránh những tranh chấp không đáng có. Bên cạnh đó, các bộ ngành, địa phương cần vào cuộc mạnh mẽ hỗ trợ các ngân hàng trong việc thu giữ, xử lý các tài sản đảm bảo là BĐS để thu hồi nợ.
Các tin khác
![NHNN sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ bám sát diễn biến thực tế](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/24/14/z5663134270065-95bd646ab4799a2de6d168ef1c18f25720240724143106.jpg?rt=20240724143110?240724031318)
NHNN sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ bám sát diễn biến thực tế
![Sáng 24/7: Tỷ giá trung tâm ổn định](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/24/09/sang-247-ty-gia-trung-tam-on-dinh-20240724094055.jpg?rt=20240724094059?240724102637)
Sáng 24/7: Tỷ giá trung tâm ổn định
![Tổng tài sản của PGBank tiệm cận ngưỡng 60.000 tỷ đồng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/23/17/1-pgbank20240723175103.jpg?rt=20240723175105?240723055550)
Tổng tài sản của PGBank tiệm cận ngưỡng 60.000 tỷ đồng
![Ngành Ngân hàng đã tiên phong triển khai tốt Đề án 06](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/23/15/z5659882807573-7c71c402bfbcc50dec37b8b1773ad06220240723150201.jpg?rt=20240723150210?240723033314)
Ngành Ngân hàng đã tiên phong triển khai tốt Đề án 06
![Sáng 23/7: Tỷ giá trung tâm tiếp tục tăng nhẹ](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/23/09/sang-237-ty-gia-trung-tam-tiep-tuc-tang-nhe-20240723094125.jpg?rt=20240723094127?240723113239)
Sáng 23/7: Tỷ giá trung tâm tiếp tục tăng nhẹ
![Sáng 22/7: Tỷ giá trung tâm tăng phiên đầu tuần](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/22/09/sang-227-ty-gia-trung-tam-tang-phien-dau-tuan-20240722094425.jpg?rt=20240722094428?240722095030)
Sáng 22/7: Tỷ giá trung tâm tăng phiên đầu tuần
![Nam A Bank triển khai dự án quản lý rủi ro môi trường, xã hội và quản trị - ESG](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/19/16/hinh-1-chuong-trinh-esg20240719165118.jpg?240719051633)
Nam A Bank triển khai dự án quản lý rủi ro môi trường, xã hội và quản trị - ESG
![Tỷ lệ tín dụng khu vực tư nhân trên GDP của Việt Nam thuộc top cao nhất ASEAN](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/19/14/2c9a954120240719142844.jpg?rt=20240719142848?240719024648)
Tỷ lệ tín dụng khu vực tư nhân trên GDP của Việt Nam thuộc top cao nhất ASEAN
![Ban Lãnh đạo NHNN làm việc với cán bộ chủ chốt Agribank](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/19/10/kdk-9846-320240719105940.jpg?rt=20240719110044?240719012328)
Ban Lãnh đạo NHNN làm việc với cán bộ chủ chốt Agribank
![Sáng 19/7: Tỷ giá trung tâm tiếp tục giảm 5 đồng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/19/09/sang-197-ty-gia-trung-tam-tiep-tuc-giam-5-dong-20240719094704.png?rt=20240719094843?240719095821)
Sáng 19/7: Tỷ giá trung tâm tiếp tục giảm 5 đồng
![Hé mở kết quả kinh doanh ngành Ngân hàng 6 tháng đầu năm có nhiều điểm sáng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/18/22/1820240718222751.png?rt=20240718222754?240718110344)
Hé mở kết quả kinh doanh ngành Ngân hàng 6 tháng đầu năm có nhiều điểm sáng
![Công bố và trao Quyết định bổ nhiệm 2 Phó vụ trưởng Vụ Truyền thông](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/18/15/web-420240718151907.jpg?rt=20240718151947?240718032849)
Công bố và trao Quyết định bổ nhiệm 2 Phó vụ trưởng Vụ Truyền thông
![Đẩy mạnh tín dụng tiêu dùng, đẩy lùi “tín dụng đen”](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/18/11/z5644601091200-92caf7849c60b6781a1cc3ae5a86e32a20240718114150.jpg?rt=20240718114152?240718014010)
Đẩy mạnh tín dụng tiêu dùng, đẩy lùi “tín dụng đen”
![Sáng 18/7: Tỷ giá trung tâm giảm 5 đồng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/18/09/sang-187-ty-gia-trung-tam-giam-5-dong-20240718093000.jpg?rt=20240718093006?240718093859)
Sáng 18/7: Tỷ giá trung tâm giảm 5 đồng
![Giá vàng miếng SJC chỉ chênh giá vàng thế giới khoảng 1 triệu đồng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/052024/20/17/gv120240520171828.jpg?rt=20240717165530?240717045808)
Giá vàng miếng SJC chỉ chênh giá vàng thế giới khoảng 1 triệu đồng
![Đoàn Ngân hàng Nhà nước Việt Nam viếng Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/26/08/medium/vna-potal-doan-ngan-hang-nha-nuoc-viet-nam-vieng-tong-bi-thu-nguyen-phu-trong-stand-120240726082431.jpg?rt=20240726082538?240726110320)
Đoàn Ngân hàng Nhà nước Việt Nam viếng Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng
![Hàng vạn người dân xếp hàng trong đêm vào viếng Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/26/06/medium/xep-hang-260724-520240726065234.1807910.jpg?240726065301)
Hàng vạn người dân xếp hàng trong đêm vào viếng Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng
![Xúc động những dòng sổ tang của lãnh đạo Đảng, Nhà nước và nhân dân](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/25/10/medium/ghi-so-tang-250724-120240725103248.3729990.jpg?240725033117)
Xúc động những dòng sổ tang của lãnh đạo Đảng, Nhà nước và nhân dân
![Ngành Ngân hàng đã tiên phong triển khai tốt Đề án 06](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/23/15/medium/z5659882807573-7c71c402bfbcc50dec37b8b1773ad06220240723150201.jpg?rt=20240723150210?240723033314)
Ngành Ngân hàng đã tiên phong triển khai tốt Đề án 06
Đa phương tiện
Videos Podcast Infographic Longform - Emagazine
![thuc day thuc hanh esg trong nganh ngan hang](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/video_data/2024/072024/26/07/banner-220240726074432.jpg)
Thúc đẩy thực hành ESG trong ngành Ngân hàng
“Kim chỉ nam” cho tín dụng chính sách ở Quảng Ngãi
Nghệ An nâng cao chất lượng quỹ tín dụng nhân dân
Quảng Nam phát huy nguồn lực tín dụng chính sách
![VPBank ký kết hợp tác chiến lược với hãng xe điện BYD](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/22/22/anh-bao-chi-120240722222043.jpg?rt=20240722222045?240722102508)
VPBank ký kết hợp tác chiến lược với hãng xe điện BYD
![Điểm danh loạt quyền lợi miễn chê dành cho chủ xe VF 8 Lux đặt cọc sớm](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/20/17/diem-danh-loat-quyen-loi-mien-che-danh-cho-chu-xe-vf-8-lux-dat-coc-som-20240720172011.jpg?rt=20240720172017?240720055141)
Điểm danh loạt quyền lợi miễn chê dành cho chủ xe VF 8 Lux đặt cọc sớm
![Đích đến an cư lý tưởng cho gia đình đa thế hệ tại trung tâm TP. Đông Hà](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/18/10/a120240718103510.jpg?rt=20240718103526?240718103746)
Đích đến an cư lý tưởng cho gia đình đa thế hệ tại trung tâm TP. Đông Hà
![Siêu phẩm Hoàng Gia trên đảo Vũ Yên chính thức ra mắt](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/17/09/image00120240717092537.jpg?rt=20240717092539?240717093857)
Siêu phẩm Hoàng Gia trên đảo Vũ Yên chính thức ra mắt
Dịch vụ ngân hàng hiện đại
Ebanking Vay đâu - gửi đâu Quản lý tài chính thông minh Ngân hàng bán lẻ Tư vấn Nhân sự
![VPBank mở rộng chấp nhận thanh toán thẻ UnionPay trên cổng thanh toán EcomPay](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/26/07/medium/kv-800x60020240726070437.png?rt=20240726070438?240726070921)
VPBank mở rộng chấp nhận thanh toán thẻ UnionPay trên cổng thanh toán EcomPay
![Thận trọng phòng tránh rủi ro lừa đảo khi thanh toán](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/24/13/medium/than-trong-pho-ng-tranh-ru-i-ro-lu-a-da-o-khi-thanh-toan-20240724131324.jpg?240724015414)
Thận trọng phòng tránh rủi ro lừa đảo khi thanh toán
![Gửi tiết kiệm trên Sacombank Pay được tặng lãi suất lên đến 0,7%/năm](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/23/16/medium/stb-tang-lai-suat20240723164505.jpg?240723044937)
Gửi tiết kiệm trên Sacombank Pay được tặng lãi suất lên đến 0,7%/năm
![BAOVIET Bank giữ vững tăng trưởng ổn định, đẩy mạnh hợp lực trong hệ sinh thái Bảo Việt](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/19/17/medium/img-446320240719172438.jpg?rt=20240719172439?240719052859)
BAOVIET Bank giữ vững tăng trưởng ổn định, đẩy mạnh hợp lực trong hệ sinh thái Bảo Việt
![Nhận diện và phòng chống lừa đảo trên không gian mạng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/19/09/medium/7c8720240719093032.jpg?rt=20240719093036?240719034334)
Nhận diện và phòng chống lừa đảo trên không gian mạng
![Ngân hàng số Cake nhận giải thưởng Ngân hàng AI tốt nhất của The Asian Banker](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/19/14/medium/best-ai-the-asian-banker-final20240719140022.jpg?240719025703)
Ngân hàng số Cake nhận giải thưởng Ngân hàng AI tốt nhất của The Asian Banker
![OCB bổ nhiệm ông Phạm Hồng Hải giữ chức vụ Tổng Giám đốc](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/16/12/medium/ocb-bo-nhiem-ong-pham-hong-hai-giu-chuc-vu-tong-giam-doc-20240716125002.jpg?240716020217)