Tháo gỡ hơn 3.000 dự án bất động sản, khơi thông hàng triệu tỷ đồng

Cần đánh thức nguồn lực từ những dự án bất động sản đình trệ ảnh: minh họa

Xử lý dứt điểm dự án tồn đọng

Tháo gỡ các dự án bất động sản đình trệ là yêu cầu cấp thiết nhằm khơi thông nguồn vốn, đất đai và tạo dư địa tăng trưởng. Muốn đưa hàng nghìn dự án trở lại triển khai, cần nhận diện đúng nguyên nhân, ban hành cơ chế phù hợp và nâng cao trách nhiệm địa phương.

Tại các dự án xây dựng - chuyển giao (BT), một trong những vướng mắc lớn nhất là cơ chế xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư. Luật sư Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản và xây dựng cho biết, theo nguyên tắc, giá trị quỹ đất đối ứng phải tương đương giá trị công trình BT. Tuy nhiên, từ thời điểm ký hợp đồng đến khi thanh toán, giá đất có thể tăng, trong khi giá trị công trình không thay đổi tương ứng.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, đây là vướng mắc xuất phát từ yếu tố khách quan, do biến động giá đất và thời gian triển khai dự án kéo dài. Vì vậy, cần có cơ chế tài chính phù hợp để xử lý các dự án BT đang đình trệ, đồng thời tạo sự ổn định cho dự án triển khai trong thời gian tới.

Vướng mắc BT cho thấy khó khăn của thị trường không nằm ở một thủ tục riêng lẻ. Dự án còn có thể vướng quy hoạch, đất đai, nghĩa vụ tài chính hoặc kết luận thanh tra.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, để tháo gỡ các dự án bất động sản đang tồn đọng, cần thực hiện ba bước: phân loại đúng vướng mắc, ban hành đúng chính sách và triển khai quyết liệt tại địa phương. Trước hết, địa phương phải rà soát từng dự án, xác định cụ thể đang vướng ở khâu nào, nguyên nhân là gì và thuộc thẩm quyền xử lý của cấp nào.

Trên cơ sở rà soát, Trung ương, Quốc hội và Chính phủ mới có thể xây dựng cơ chế phù hợp với từng nhóm vấn đề. Những vướng mắc thuộc quy định pháp luật cần được xử lý bằng chính sách; nội dung thuộc thẩm quyền địa phương phải được giải quyết tại địa phương.

Vai trò của ngân hàng cũng cần được nhìn nhận đúng. Theo luật sư Tuấn, ngân hàng chủ yếu cung cấp vốn cho dự án, nhưng chỉ có thể xem xét tài trợ khi dự án đáp ứng điều kiện pháp lý để tiếp tục triển khai. Yếu tố quyết định vẫn là sự chủ động, quyết liệt của chính quyền địa phương trong xử lý vướng mắc.

Ở góc độ nguồn lực, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, khoảng 3.600 dự án đã được tháo gỡ hoặc có phương án xử lý, qua đó khơi thông khoảng 2,4 - 2,5 triệu tỷ đồng vốn đầu tư.

Theo ông Lực, nếu trong giai đoạn 2026 - 2028, toàn bộ khoảng 5.000 dự án được tháo gỡ và mỗi năm khoảng 30% lượng vốn này bổ sung vào nền kinh tế, tăng trưởng GDP có thể tăng thêm 0,6 - 0,8 điểm phần trăm mỗi năm. Đây là giải pháp thúc đẩy tăng trưởng địa phương.

Chuẩn bị quy hoạch, quỹ đất để rút ngắn đường đến thị trường

Chính sách tháo gỡ chỉ phát huy hiệu quả khi được chuyển hóa thành dự án cụ thể, rồi thành sản phẩm đưa ra thị trường. Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, để rút ngắn quá trình từ chính sách đến dự án, từ dự án đến sản phẩm, địa phương cần chuẩn bị tốt ba yếu tố: quy hoạch, quỹ đất và cơ chế hỗ trợ đầu tư.

Trước hết, quy hoạch phải đi trước một bước, tạo nền tảng để nhà đầu tư chủ động xây dựng phương án và chuẩn bị nguồn lực. Chẳng hạn, khi phát triển metro, địa phương cần sớm xác định các khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Cùng với quy hoạch, địa phương cần chủ động chuẩn bị quỹ đất và đẩy nhanh bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đây là một trong những khâu phức tạp, mất nhiều thời gian nhất khi triển khai dự án.

Luật sư Tuấn cho rằng, địa phương cũng cần hỗ trợ nhà đầu tư trong quá trình thực hiện thủ tục, kịp thời hướng dẫn và phối hợp xử lý vấn đề phát sinh. Khi quy hoạch, quỹ đất và cơ chế hỗ trợ được chuẩn bị đồng bộ, doanh nghiệp có điều kiện triển khai thuận lợi hơn, rút ngắn thời gian từ quy hoạch đến khi hình thành sản phẩm.

Tác động của việc khơi thông dự án không chỉ là giải phóng vốn đầu tư. Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, xử lý các dự án bị ách tắc nhiều năm giúp giải phóng nguồn lực xã hội, đồng thời bổ sung nguồn cung cho thị trường, góp phần kéo giảm giá nhà và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Thị trường còn đối mặt tình trạng lệch pha cung - cầu và hạn chế về khả năng chi trả. Vì vậy, nguồn cung mới cần phù hợp nhu cầu và khả năng thanh toán của người mua.

Ở góc độ quản lý đất đai, ông Võ Anh Tuấn - Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, các dự án bất động sản treo, quỹ đất vướng mắc pháp lý nằm trong kết luận thanh tra, kiểm tra hoặc bản án kéo dài đã và đang gây lãng phí lớn. Đất đai là nguồn lực có giới hạn, nhưng khi dự án không thể triển khai, nguồn lực này không được chuyển hóa thành sản phẩm, việc làm và giá trị kinh tế.

Theo ông Võ Anh Tuấn, để đạt mục tiêu tăng trưởng 2 chữ số, tháo gỡ các dự án bất động sản tồn đọng, kéo dài là nhóm giải pháp có thể mang lại hiệu quả ngay, tác động tích cực tới kinh tế - xã hội. Với những dự án liên quan kết luận thanh tra, kiểm tra hoặc bản án, cơ quan chức năng cần căn cứ đúng nội dung và thẩm quyền để xử lý, vừa khắc phục vướng mắc, vừa bảo đảm kỷ cương trong quản lý đất đai.