Bất động sản Việt một năm nhìn lại với nhiều “lát cắt”

Năm 2024 được xem là “năm của sự thay đổi” khi thế giới chứng kiến nhiều sự kiện quan trọng như hơn 50 quốc gia tổ chức bầu cử, FED cắt giảm lãi suất, hay Donald Trump đắc cử Tổng thống Mỹ lần 2. Tại Việt Nam, ngày 01/8 là cột mốc đáng nhớ khi ba bộ luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực, sớm hơn 4 tháng so với dự định. Tuy hoạt động trên thị trường có vẻ trầm lắng, song những biến động kinh tế và địa chính trị sẽ có tác động to lớn đến thị trường trong thời gian tới.

Trong năm nay, thị trường nhà ở tiến triển tích cực hơn năm trước. Nguồn cung căn hộ mới xuất hiện từ nửa sau của năm và phần lớn là sản phẩm cao cấp.

Tại TP. Hồ Chí Minh, hầu hết dự án mới tiệm cận phân khúc cao cấp trở lên, giá từ 72-142 triệu đồng/m2. Các dự án tái khởi động cũng công bố mức giá mới cao hơn trước. Còn tại Hà Nội, giá bán tăng đột biến vào đầu năm và về cuối năm vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Căn hộ trên 70 triệu đồng/m2 ở Hà Nội ghi nhận nhiều hơn vào quý 3 và giá sơ cấp toàn thị trường quý 4 tiếp tục tăng 2%-4% so với quý trước.

Phân khúc tầm trung tiếp tục khan hiếm ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, mức giá bán phổ thông, tức dưới 38 triệu đồng/m2, hầu như biến mất. Giá bán liên tục tăng đẩy thị trường nhà ở rời xa giá trị căn bản, tăng rủi ro thanh khoản và khoảng cách giữa sản phẩm trên thị trường với mong muốn, nhu cầu và khả năng của số đông người mua nhà.

Trong khi đó, việc phát triển nhà ở giá bình dân gặp nhiều thách thức. Chính sách và nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội (NOXH) chưa đủ hấp dẫn, trong khi thủ tục đầu tư và thuê, mua NOXH còn phức tạp.

Tuy nhiên, vẫn còn cơ hội cải thiện nguồn cung theo hướng cân bằng hơn. Phát triển nhà ở thương mại phổ thông và NOXH tại các khu vực ngoại ô hay đô thị mới, nơi quỹ đất chưa phát triển còn nhiều và chi phí đầu tư xây dựng BĐS không quá đắt đỏ, dự báo góp phần đưa thị trường về lại quỹ đạo phát triển bền vững. Đón đầu làn sóng này, một số dự án giá bình dân đã được giới thiệu vào dịp cuối năm 2024, như tại huyện Bình Chánh (TP. Hồ Chí Minh), Bình Dương và Đồng Nai.

Quỹ đất phát triển nhà ở cũng sẽ sớm được bổ sung khi TP. Hồ Chí Minh công bố kế hoạch phát triển 11 khu đô thị TOD và đấu giá 22 khu đất xung quanh các nhà ga metro. Trong bối cảnh chi phí vốn tiếp tục tăng, “cuộc chơi” tiếp theo cho các chủ đầu tư là săn đón cơ hội từ những quỹ đất này, cân bằng chi phí, giá bán và sản phẩm để đảm bảo thanh khoản và khả năng hoạt động hiệu quả của dự án.

Tuy nhiên, phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục là điểm sáng trên thị trường, với giá thuê, nguồn cung tăng và tỷ lệ lấp đầy cao. Động lực chính cho sự phát triển này đến từ dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào các ngành sản xuất, được dẫn dắt bởi xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và Trung Quốc+1.

Tại các thị trường trọng điểm và cấp 1, giá thuê đất công nghiệp tăng trung bình 2-5% mỗi quý. Trong khi đó, nguồn cung mới hứa hẹn dồi dào khi nhiều dự án KCN được cấp phép hay khởi công trên cả nước. Bất động sản (BĐS) công nghiệp và hậu cần vẫn là phân khúc được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm hàng đầu. Phân khúc này dẫn đầu về số lượng giao dịch bất động sản trong suốt năm 2024.

Theo nhận định của các chuyên gia, trong ngắn hạn, các biến động kinh tế, thương mại và địa-chính trị do tác động từ các chính sách của tân tổng thống Donald Trump có thể gây sức ép tức thời lên việc thu hút đầu tư nước ngoài và xuất khẩu. Nhưng về dài hạn, Việt Nam, với các lợi thế về vị trí địa lý, sự ổn định chính trị tương đối, chi phí cạnh tranh và môi trường đầu tư ngày một cải thiện, có thể trở thành cứ điểm sản xuất tiếp theo trên toàn cầu nếu nắm bắt kịp thời cơ.

Đặc biệt, năm 2024 đánh dấu cột mốc pháp lý bất động sản khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực. Những thay đổi, điều chỉnh trong luật được đánh giá cao vì tính minh bạch, rõ ràng và công bằng, giúp chuyên nghiệp hóa các hoạt động môi giới và giao dịch, đặt nền móng để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.

Luật mới đã mở rộng và làm rõ hơn bốn vấn đề cốt lõi như giao dịch trong nhiều loại hình và sản phẩm bất động sản, gồm công trình đã hoàn thành hoặc công trình hình thành trong tương lai. Yêu cầu về việc thành lập, năng lực tài chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các nhà đầu tư và chủ đầu tư khác nhau. Yêu cầu về hợp đồng, quy hoạch trong việc mua bán quyền sử dụng đất. Điều kiện và tiêu chuẩn để chuyển nhượng dự án.

Tuy nhiên, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân vẫn mong sớm có các văn bản hướng dẫn và triển khai đồng bộ để luật mới sớm đi vào cuộc sống.

Ngoài ra, hiện nay hầu hết tòa nhà văn phòng mới ra mắt tại thị trường TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội trong vài năm trở lại đây đều theo đuổi chứng chỉ xanh. Không chỉ tăng về số lượng, văn phòng xanh cũng mở rộng về địa lý. Tại TP. Hồ Chí Minh, văn phòng xanh dự báo phát triển ra các khu vực liền kề, sôi động và tăng trưởng nhanh như quận 4, quận 7, quận Tân Bình, TP. Thủ Đức.

BĐS công nghiệp cũng đang tiếp tục xu hướng xanh hóa. Một số dự án nổi bật gần đây gồm nhà máy máy biến áp của Hitachi Energy tại Bắc Ninh (đạt chứng nhận LEED Gold), nhà kho xây sẵn Logicross Hải Phòng của tập đoàn Mitsubishi Estate (nhắm đến chứng nhận EDGE Advanced), nhà máy Lego Việt Nam tại Bình Dương (nhắm đến chứng chỉ LEED Gold cho toàn bộ dự án và LEED Platinum cho tòa nhà văn phòng). Các nhà phát triển BĐS công nghiệp như BW Industrial, Fraser Property, KCN Việt Nam hay mới đây là tập đoàn Sembcorp, cũng theo đuổi chiến lược phát triển hạ tầng KCN hiện đại, bền vững.

Sự tăng trưởng này cho thấy nhu cầu thị trường ngày càng cao, thúc đẩy quyết định đầu tư vào công trình xanh. Với nhà đầu tư, các dự án chống chịu tốt hơn trước rủi ro về môi trường và khí hậu, cũng như đóng góp tích cực cho xã hội thường có giá trị thẩm định cao hơn. Tài sản đạt chứng chỉ xanh hay tuân thủ ESG cũng dễ kêu gọi hợp tác, đầu tư vốn, trở thành yếu tố cân nhắc chính trong các giao dịch M&A.

Năm 2024, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam chậm lại theo xu hướng chung của thế giới. Tính đến hết tháng 11, tổng vốn FDI đăng ký đạt khoảng 31,38 tỷ USD, chỉ tăng 1% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng chậm này phản ánh đúng thực tế khi kinh tế Việt Nam có độ mở và dòng vốn FDI trên toàn cầu đã suy giảm trong hai năm liên tiếp (2022 và 2023) do bất ổn kinh tế vĩ mô và căng thẳng địa chính trị.

Tuy vậy, niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài về triển vọng của thị trường Việt Nam vẫn tích cực và họ tiếp tục rót vốn vào các dự án đầu tư đã được phê duyệt, cấp phép tại đây. Điều này được chứng minh qua tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam 11 tháng năm 2024 ước đạt 21,68 tỷ USD, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm trước. Với đà tăng này, cộng với nỗ lực giải ngân vốn FDI dịp cuối năm, nhiều khả năng đến cuối năm 2024, tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam sẽ cao hơn năm ngoái và đạt mức kỷ lục mới trong giai đoạn 2019-2024.

Đáng chú ý, trong bối cảnh sản xuất toàn cầu chưa hồi phục hoàn toàn (vốn FDI đăng ký vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo giảm 8,7% so với cùng kỳ) và các thị trường bất động sản lớn trên thế giới khá ảm đạm, dòng vốn FDI tại Việt Nam lại có xu hướng chảy nhiều hơn vào lĩnh vực bất động sản. Trong 11 tháng, vốn FDI đăng ký vào ngành kinh doanh bất động sản tăng đến 89,1% so với cùng kỳ, đạt khoảng 5,63 tỷ USD.

Dòng vốn FDI mạnh mẽ cho thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Không chỉ đánh giá tích cực về các điều kiện chính sách, môi trường đầu tư, dân số hay đô thị hóa tại Việt Nam, nhà đầu tư còn nhìn thấy cầu vượt cung ở hầu hết các phân khúc chủ đạo như công nghiệp và hậu cần (I&L), nhà ở, văn phòng và bán lẻ. Do đó, những nỗ lực cải thiện khung pháp lý bất động sản và phát triển hạ tầng đang góp phần giúp thị trường ngày càng hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư quốc tế.

Ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định: “Những thay đổi to lớn trong năm 2024 về chính sách, xu hướng đầu tư hay bối cảnh kinh doanh là cơ sở để chúng ta tiếp tục giữ tầm nhìn lạc quan về thị trường bất động sản Việt Nam. Do đó, khi các tín hiệu tích cực xuất hiện rõ hơn là lúc tái khởi động dòng vốn vào các giao dịch và sẵn sàng đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.”