Căn hộ trung tâm Hà Nội ngày càng khan hiếm

Nguồn cung căn hộ tại các quận lõi trung tâm Hà Nội luôn duy trì ở mức thấp

Nguồn cung căn hộ trung tâm Hà Nội luôn ở mức thấp

Cuộc sống hiện đại với mức sống ngày càng nâng cao đã thay đổi hoàn toàn nhu cầu về nơi ở của con người. Những căn nhà nhỏ ngõ hẹp xưa kia giờ đây nhường chỗ cho xu hướng sống trong căn hộ nội đô, gần gũi với nhịp sống sôi động của thành phố.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giai đoạn 2018-2023, nguồn cung căn hộ khu vực trung tâm Hà Nội liên tục duy trì ở mức thấp cùng đà sụt giảm nguồn cung của cả thành phố.

Đến năm 2024, nguồn cung căn hộ Hà Nội tăng trưởng mạnh, nhưng nguồn cung căn hộ khu vực trung tâm bao gồm các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng vẫn rất khan hiếm. Sơ bộ năm 2024, khu vực trung tâm chỉ ghi nhận khoảng 400 sản phẩm mở bán, với 3 dự án mở bán mới, chỉ bằng khoảng 30% năm 2023. Hơn 90% nguồn cung căn hộ Hà Nội trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án tại các quận, huyện vùng ven.

"Nguồn cung căn hộ khu vực trung tâm chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 1%. Nguồn cung hiện hữu trong khu vực chủ yếu là các dự án căn hộ chung cư cũ, được hoàn thiện ở phân khúc trung cấp", TS Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, nguồn cung căn hộ tại các quận lõi trung tâm Hà Nội luôn duy trì ở mức thấp và ngày càng khan hiếm, do quỹ đất để phát triển các dự án căn hộ ngày càng cạn kiệt và các quy định kiểm soát nghiêm ngặt về chiều cao, mật độ xây dựng.

Chính vì vậy, giá căn hộ trung bình tại 4 quận trung tâm Hà Nội đã tăng gấp đôi so với đầu năm 2019, cao hơn 30% so với mức tăng trung bình của toàn Hà Nội. Hai Bà Trưng và Đống Đa là 2 quận có tốc độ tăng giá tốt nhất trong 5 năm qua, do mặt bằng giá tương đối tốt so với các dự án mở bán mới ở khu vực vùng ven.

TS Nguyễn Văn Đính cho biết, nhu cầu căn hộ, bao gồm đầu tư và ở thực, tại khu vực trung tâm luôn duy trì ở mức cao, nhất với các sản phẩm hạng sang. Nguồn cung sơ cấp, không nhiều, được hấp thụ khá tốt với các đợt ra hàng “nhỏ giọt".

Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới sơ bộ năm 2024 ước đạt 50%. Tỷ lệ lấp đầy khách sạn, căn hộ cho thuê luôn ở mức trên 80% và đang có xu hướng tăng dần đều. Giao dịch của khu vực chủ yếu phát sinh trên thị trường thứ cấp do nguồn cung sơ cấp không nhiều.

Nguồn cung căn hộ sở hữu lâu dài tiếp tục khan hiếm trong bối cảnh quỹ đất cạn kiệt. Trong dài hạn, các dự án căn hộ mới chỉ có 1 phần nhỏ cơ hội được phát triển thông qua các chính sách về cải tạo chung cư, tập thể cũ.

Nhu cầu tiếp tục đà tăng trưởng, nhất là nhu cầu nhà ở cao cấp từ tầng lớp trung lưu, thượng lưu đang không ngừng được mở rộng cùng với sự phát triển kinh tế và từ đội ngũ chuyên gia theo làn sóng FDI.

Vắng bóng căn hộ bình dân

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 10 tháng đầu năm, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn khoảng 19 nghìn sản phẩm mới, cao hơn khoảng 70% tổng nguồn cung năm 2023.

Trong đó, 88% nguồn cung là loại hình cao tầng, đến từ các dự án cao cấp, hạng sang của các chủ đầu tư lớn tại khu Đông và khu Tây thành phố. Phân khúc căn hộ bình dân hoàn toàn “vắng bóng". Căn hộ trung cấp bắt đầu khan hiếm. Các dự án căn hộ mở bán từ quý III đều có mức giá từ 60 triệu/m2 trở lên. Sơ bộ năm 2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 30 nghìn sản phẩm mở bán.

Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 4% đến 6% theo quý và 22% đến 25% theo năm. Nguyên nhân tăng giá bất động sản trong thời gian qua một phần lớn do tác động bởi một số yếu tố như việc biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt tại một số địa phương. Sản phẩm nhà ở giá bình dân không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường. Theo đó, đã kéo giá bán chung cư tăng lên, đặc biệt có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35% đến 40% tùy từng vị trí so với quý trước.

Trên thị trường phân khúc căn hộ chung cư bình dân, có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán.

Theo Cục Đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính chung 9 tháng năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023; có 38.797 sản phẩm mới được chào bán; trong đó, phần lớn các sản phẩm có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Thị trường gần như "khát" căn hộ chung cư thương mại giá bình dân.

Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cần rút ngắn đáng kể thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến dự án, bao gồm: phê duyệt chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất và các thủ tục xây dựng.