Cho vay nhà đất ngày càng chặt chẽ hơn

Tín dụng bất động sản: Không thắt nhưng phải chặt

NHNN đang lấy ý kiến đóng góp vào dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của TCTD. Một trong những thay đổi đáng lưu ý là việc sửa đổi, bổ sung quy định về việc vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà ở tại điểm c khoản 6 Điều 2 Thông tư 39.

Cụ thể quy định “Phương án, dự án thực hiện hoạt động kinh doanh (trừ nhu cầu vốn phục vụ đời sống)” như tại điểm c khoản 6 Điều 2 Thông tư 39 đã được sửa đổi, bổ sung thành: “Phương án, dự án thực hiện hoạt động kinh doanh hoặc phương án, dự án phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà ở”.

Điều kiện vay vốn để đặt cọc tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được các ngân hàng kiểm soát chặt hơn

Lý giải về sự thay đổi này, NHNN Việt Nam cho biết, thực trạng thời gian qua một số TCTD cho vay khách hàng cá nhân với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản với số tiền lớn, tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường bất động sản. Do đó, để kiểm soát rủi ro đối với khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản, cần quy định chặt chẽ hơn (quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ...) đối với khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà ở.

Bên cạnh đó dự thảo Thông tư cũng sửa đổi, bổ sung Điều 8 quy định về những nhu cầu vốn không được cho vay. Trong đó bổ sung thêm quy định, không cho phép các TCTD cho vay để khách hàng “thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật; bù đắp vốn tự có, hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hóa”.

Theo NHNN Việt Nam, việc TCTD cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên hầu hết các dự án bất động sản sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật như: chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Sau khi TCTD cấp tín dụng khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.

Về quy định nội bộ của các TCTD, dự thảo Thông tư cũng bổ sung nội dung “Kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo xác định của TCTD” nhằm quản lý chặt chẽ hơn đối với các khoản cho vay này.

Theo đánh giá của các doanh nghiệp tư vấn đầu tư bất động sản, việc NHNN sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN có thể khiến thị trường nhà đất bị ảnh hưởng nhẹ trong ngắn hạn, song về lâu dài sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Ông Đoàn Thanh Nguyên - Giám đốc một đại lý môi giới bất động sản tại quận Tân Phú, TP.HCM cho rằng, các quy định bắt buộc về hồ sơ, thủ tục khi vay vốn mua nhà ở, sẽ khiến tệp khách hàng từ trước đến nay có nhu cầu vay vốn ngân hàng để mua đất nền, nhà ở để đầu cơ, lướt sóng sẽ khó tiếp cận vốn vay hơn.

Luật sư Trương Anh Tú - Công ty TAT Law firm cũng cho rằng việc quy định chặt chẽ đối với các khoản vay vốn sử dụng vào mục đích đặt cọc đối với mua bán nhà ở là rất cần thiết. Bởi hiện nay, trên thị trường giao dịch nhà đất, thuật ngữ về “đặt cọc”, “đặt cọc giữ chỗ” hay là “thỏa thuận hợp tác đầu tư” được sử dụng thiếu nhất quán. Bản chất chung vẫn là chủ đầu tư nhận tiền trước của khách mua bất động sản hình thành trong tương lai. Vì thế việc không cho vay đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai đối với các dự án chưa rõ ràng pháp lý, chưa hoàn tất các thủ tục, nghĩa vụ tài chính sẽ thanh lọc các dự án tay không bắt giặc. “Đây cũng được xem là một giải pháp để hạ nhiệt thị trường bất động sản đang tăng phi mã như thời gian qua”, ông Tú nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, sửa đổi, bổ sung này của NHNN là hoàn toàn hợp lý nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn và rủi ro tín dụng. Bên cạnh đó, quy định cũng chỉ cấm các TCTD cho vay để thanh toán tiền đặt cọc với các khoản vay mà “tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật”.

Theo ông Châu, điều đó có thể hiểu là NHNN chỉ cấm TCTD cho vay để “thanh toán tiền đặt cọc” đối với các trường hợp phân lô bán nền trái phép, hoặc các dự án chưa hội đủ các điều kiện để được huy động vốn. Còn đối với các doanh nghiệp bất động sản “làm ăn đàng hoàng”, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật thì không bị ảnh hưởng bởi lẽ các dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hội đủ các điều kiện huy động vốn thì khách hàng vẫn được vay vốn ngân hàng để thanh toán tiền đặt cọc.