Chuyên gia: Từ nửa cuối 2026, thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh và bền vững hơn

Theo HoREA, thị trường bất động sản cả nước và TP. Hồ Chí Minh đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất kể từ năm 2024 và đang trong giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại. Dữ liệu cho thấy, sau khi tăng trưởng âm vào năm 2023 và quý 1/2024 (âm 0,5%), thị trường đã chuyển sang tăng trưởng dương 2,94% trong quý 2/2024, tiếp tục tăng 6,7% trong quý 3/2024 và đạt mức tăng trưởng dương 9% cả năm 2024. Trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường tiếp tục tăng trưởng 9,1% so với cuối năm 2024.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định năm 2025 là "năm bản lề" với việc triển khai nhiều luật và nghị định quan trọng liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và đặc biệt là Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH trên phạm vi toàn quốc. Ngoài ra, năm 2025 cũng là thời điểm tập trung thực hiện các nghị quyết của Trung ương và Quốc hội về sắp xếp đơn vị hành chính.

"Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và cả nước vẫn còn một số khó khăn trong năm 2025, nhưng mức độ khó khăn sẽ giảm dần theo thời gian. Dự kiến từ nửa cuối năm 2026 trở đi, thị trường sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển lành mạnh và bền vững hơn", ông Châu khẳng định.

Bất cân đối nguồn cung và giá nhà ở cao

Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết, thị trường nhà ở thành phố tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở. Đáng lo ngại là từ năm 2021 đến nay, các dự án nhà ở mới không còn nhà ở thương mại có giá dưới 30 triệu đồng/m2 và NƠXH vẫn rất khan hiếm.

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường, khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra hàng năm từ 2020 đến 2023. Trong năm 2024 và 6 tháng đầu năm 2025, tất cả các dự án huy động vốn trên thị trường đều chỉ có nhà ở cao cấp, không còn nhà ở trung cấp hay giá vừa túi tiền. Điều này khiến thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh phát triển mất cân bằng, như mô hình "kim tự tháp" bị lộn ngược.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2025, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn hộ cao cấp (100%) được phép huy động vốn, tổng giá trị 10.239 tỷ đồng.

Về tổng thể phát triển nhà ở, 6 tháng đầu năm 2025, thành phố đã xây dựng mới 4,83 triệu m2 sàn nhà ở, đạt 60,4% chỉ tiêu năm (8 triệu m2 sàn). Lũy kế từ năm 2021 đến tháng 6/2025, tổng diện tích xây dựng mới nhà ở đạt khoảng 33,71 triệu m2 sàn, đạt 84% chỉ tiêu giai đoạn 2021-2025. Trong đó, nhà ở thương mại đạt 12,162 triệu m2 sàn, nhà ở riêng lẻ tự xây đạt 21,352 triệu m2 sàn và NƠXH chỉ đạt 205.000 m2 sàn xây dựng. Diện tích nhà ở bình quân đầu người của thành phố tính đến tháng 5/2025 đạt 23,08 m2/người.

Đại diện Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh bày tỏ lo ngại về kết quả phát triển NƠXH rất thấp, chỉ đạt 205.000 m2 sàn tương đương 4.100 căn hộ. Con số này chỉ bằng khoảng 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ NƠXH giai đoạn 2021-2025. Do đó, cần nỗ lực hơn nữa để huy động cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tích cực tham gia, nhất là khi đã có Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP, cùng với việc dự kiến sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Giá nhà liên tục tăng trong những năm qua và vẫn duy trì ở mức rất cao. Ví dụ, giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (giá sơ cấp khi phê duyệt dự án). Mức giá này vượt quá khả năng tài chính của đa số người có thu nhập trung bình và thấp đô thị.

Vướng mắc pháp lý và áp lực trái phiếu doanh nghiệp

Trong giai đoạn 2015-2023, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh ghi nhận 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng hoặc chưa triển khai, chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở. Các dự án này sử dụng quỹ đất lên đến 964 ha và 54.051 căn hộ. Tổng cộng, có tới 220 dự án bị vướng mắc pháp lý, trong đó 77 dự án đã được xử lý (đạt 35%) và 143 dự án đang tiếp tục được xử lý.

Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Thương mại Xây dựng Lê Thành, cho rằng hàng trăm dự án vướng mắc pháp lý một phần do chủ đầu tư kém năng lực, nhưng cũng một phần do thủ tục, quy định chồng chéo. Nếu không sớm được tháo gỡ, điều này sẽ gây lãng phí nguồn lực đất đai, thất thu ngân sách nhà nước, khó khăn cho doanh nghiệp và thiếu nguồn cung nhà ở, khiến giá nhà khó giảm trong ngắn hạn.

Ngoài ra, thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đang đối mặt với áp lực lớn. Theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP, nhiều trái phiếu đã được giãn, hoãn thanh toán trong 2 năm qua. Từ khoảng tháng 8/2025 trở đi, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn dự kiến lên đến khoảng 180.000 tỷ đồng (riêng quý 3/2025 là 68.000 tỷ đồng).

Đây là áp lực lớn mà các doanh nghiệp phát hành phải giải quyết để thực hiện nghĩa vụ với nhà đầu tư. Do đó, Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cần giám sát chặt chẽ để xử lý kịp thời, tránh "đổ vỡ" như kinh nghiệm trước đây.

Nhiều chuyên gia dự báo, do "độ trễ" của cơ chế, chính sách, pháp luật và quá trình triển khai dự án, phải đến nửa cuối năm 2026 thị trường bất động sản mới có thể vươn dậy mạnh mẽ hơn, phát triển lành mạnh và đúng hướng hơn nếu cả Nhà nước và doanh nghiệp cùng nỗ lực vì mục tiêu chung.