Cổ phiếu bất động sản: Đâu là tiêu chí giải ngân?

Kỳ vọng vượt thị giá

Theo phân tích của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), năm 2014 chỉ số giá cổ phiếu ngành BĐS đã tăng khoảng 20%. Dù tăng trưởng EPS bình quân của toàn ngành vào khoảng 57% (loại trừ VIC do công ty này có thu nhập bất thường từ việc chuyển nhượng một phần Vicom Center A trong năm 2013), nhưng EPS bình quân của các cổ phiếu BĐS chỉ vào khoảng 560 đồng và tỷ số P/E trailing của nhóm cổ phiếu này cũng lên tới 44 lần (khoảng 29 lần nếu tính cả VIC).

Điều này cho thấy thị trường chứng khoán vẫn đang kỳ vọng rất nhiều vào sự đảo chiều về kết quả kinh doanh của các DN BĐS. Tuy thực tế, sự cải thiện vẫn chưa thực sự rõ nét.

Không phải cổ phiếu BĐS nào cũng đáng để giải ngân

Năm nay, kết quả kinh doanh của các công ty BĐS niêm yết nhìn chung sẽ chỉ ở mức khá về giá trị tuyệt đối do điểm rơi ghi nhận doanh thu của hầu hết các dự án vừa được khởi công hoặc khởi động lại đều rơi vào giai đoạn 2016-2017. Tất nhiên, với kết quả kinh doanh khiêm tốn năm 2014, tăng trưởng lợi nhuận bình quân của hầu hết các DN có thể đạt mức cao.

Một vài DN, nhất là những DN vốn hóa vừa và nhỏ có quỹ đất nhưng đang gặp khó khăn về tài chính cũng có cơ hội ghi nhận lợi nhuận đột biến qua việc bán hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư vào các dự án.

Như vậy, khả năng tăng giá trên diện rộng của nhóm cổ phiếu BĐS là không nhiều. Thay vào đó, sự đột phá sẽ vẫn đến từ “câu chuyện” riêng của từng DN. Một số DN vẫn có giá trị sổ sách cao hơn giá thị trường.

Chọn theo phân mảng

Thị trường BĐS được phân theo 3 mảng chính: Nhà ở, công nghiệp và cho thuê. Cùng với những chính sách hỗ trợ ngành BĐS vừa mới ban hành của Chính phủ, năm 2015, ngành BĐS dự kiến vẫn thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư (NĐT).

Trong đó, nhóm cổ phiếu BĐS công nghiệp được nhận định là có triển vọng nhất. Với dự báo vốn FDI giải ngân 2015 tăng 10%, xu hướng chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam để đón đầu các hiệp định thương mại lớn như TPP và FTA của các công ty đa quốc gia cùng sự mở rộng của các DN vệ tinh và logistics, nhu cầu thuê đất tại các KCN sẽ gia tăng mạnh.

Trong khi đó, theo công ty chuyên phân tích về lĩnh vực BĐS Cushman & Wakefield, nguồn cung mới được dự báo là khá hạn chế nên giá thuê đất sẽ tăng khoảng 5-7% trong năm nay.

Đối với BĐS nhà ở, phân khúc nhà đất giá rẻ đang được coi là đón nhận nhu cầu thực, trong khi phân khúc cao cấp còn nhiều rủi ro. Năm nay, giới chuyên gia kỳ vọng sẽ tiếp tục có sự gia tăng đều đặn về nhu cầu phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt là sau khi các điều kiện từ gói 30.000 tỷ đồng được nới lỏng (lãi suất giảm còn 5%/năm, thời gian cho vay tối đa lên tới 15 năm).

Nhờ khả năng tiêu thụ tốt, các dự án này có thể tạo ra dòng tiền cho các DN có sẵn sản phẩm để kinh doanh. Tương tự, triển vọng tiêu thụ của sản phẩm đất nền trong năm nay cũng khá tích cực nhờ sự hình thành các dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bến Lức-Long Thành, Đà Nẵng - Quảng Ngãi…

Vì sản phẩm đất nền không cần nhiều vốn đầu tư và có thể triển khai nhanh, nên đây sẽ là nguồn ghi nhận doanh thu và lợi nhuận chính cho nhiều công ty BĐS.

Mảng còn lại của nhóm cổ phiếu BĐS là văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ. Do nguồn cung về diện tích văn phòng cho thuê và mặt bằng bán lẻ được dự báo sẽ tăng nhanh so với nhu cầu nên sẽ khó khởi sắc trong vòng một năm tới.

Mã thích hợp

Cổ phiếu BĐS là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường, xét về quy mô vốn hóa và số lượng mã niêm yết; bao gồm BCI, DIG, DXG, HDC, HDG, HLD, HQC, ITA, ITC, KBC, KDH, LHG, NBB, NLG, NTL, NVT, OCH, PDR, QCG, SCR, SJS, SZL, TDC, TDH, VIC, VPH.

Theo khuyến nghị của VDSC, đối với BĐS nhà ở, NĐT nên ưu tiên chọn những DN đang có các dự án sẵn sàng để kinh doanh hoặc sắp hoàn thành, đặc biệt là các dự án đất nền và căn hộ phân khúc trung bình, thấp vì đây là những sản phẩm mà thị trường đang thực sự có nhu cầu.

Ngoài ra, những công ty BĐS vừa cải thiện được tình hình tài chính nhờ huy động vốn hoặc chuyển nhượng dự án và những DN đang thực hiện tái cấu trúc cũng được coi là các cơ hội để xem xét đầu tư.

Đối với BĐS khu công nghiệp, do các DN FDI hiện đang có xu hướng xây dựng cơ sở sản xuất ở những địa phương có nguồn nhân công giá rẻ, nhiều chính sách ưu đãi và gần các đô thị lớn như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu ở phía Nam và Hải Phòng, Thái Nguyên, Nghệ An, Bắc Ninh, Nam Định ở phía Bắc, nên đây sẽ là những tỉnh thành có tiềm năng thu hút FDI. Do đó, những DN BĐS còn quỹ đất lớn để phát triển KCN ở những khu vực này cũng nên được quan tâm.

Đối với mảng cho thuê mặt bằng bán lẻ và văn phòng, hiện tại, nhu cầu thuê mới vẫn chưa cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, NĐT vẫn có cơ hội đầu tư dài hạn vào các DN có dự án bán lẻ quy mô lớn, hệ thống trải rộng hoặc dự án là mục tiêu mua bán sáp nhập.