Công suất trung tâm dữ liệu toàn cầu tăng mạnh trước làn sóng đầu tư AI

Ngành trung tâm dữ liệu toàn cầu đang bước vào giai đoạn mở rộng mạnh mẽ chưa từng có, với công suất dự kiến sẽ gần như tăng gấp đôi, từ 103 GW lên 200 GW vào năm 2030. Đây là một trong những điểm nhấn được nêu trong Báo cáo Triển vọng Trung tâm Dữ liệu Toàn cầu năm 2026 vừa được JLL công bố.

Sự bùng nổ của trí tuệ nhân tạo (AI) đang nhanh chóng tái định hình dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực này, khi JLL dự báo các khối lượng công việc xử lý bởi AI sẽ chiếm tới 50% tổng công suất trung tâm dữ liệu vào năm 2030. Dù tăng trưởng vượt trội, các nền tảng căn bản của ngành vẫn duy trì ổn định, các chỉ số vận hành bất động sản không xuất hiện dấu hiệu đầu cơ hoặc bong bóng.

JLL nhận định, thị trường trung tâm dữ liệu toàn cầu sẽ cần tới 3.000 tỷ USD tổng vốn đầu tư trong vòng 5 năm tới. Trong đó, 1.200 tỷ USD dự kiến tạo ra giá trị tài sản bất động sản mới và khoảng 870 tỷ USD huy động thông qua các hình thức vốn mới, mở ra một siêu chu kỳ đầu tư hạ tầng chưa từng có.

Thị trường trung tâm dữ liệu toàn cầu sẽ cần tới 3.000 tỷ USD tổng vốn đầu tư trong vòng 5 năm tới

Ông Matt Landek, Chủ tịch Toàn cầu bộ phận Trung tâm Dữ liệu JLL, nhấn mạnh: “Chúng ta đang chứng kiến sự chuyển đổi lớn nhất trong hạ tầng trung tâm dữ liệu kể từ thời kỳ bùng nổ điện toán đám mây. Quy mô nhu cầu tăng trưởng hiện nay là điều chưa từng có tiền lệ. Chỉ riêng giai đoạn 2024 – 2026, các nhà cung cấp hạ tầng quy mô lớn (hyperscalers) đã phân bổ 1.000 tỷ USD cho các khoản chi tiêu trung tâm dữ liệu. Sự khan hiếm nguồn cung cùng thời gian chờ kết nối lưới điện có thể lên tới 4 năm đang tạo ra làn sóng nhu cầu mới, đồng thời buộc toàn ngành phải tái định hình chiến lược phát triển và tìm kiếm giải pháp năng lượng hiệu quả hơn.”

Dự báo, đến năm 2030, khối lượng công việc liên quan đến trí tuệ nhân tạo sẽ chiếm đến 50% tổng công suất trung tâm dữ liệu toàn cầu, tăng mạnh so với mức 25% ước tính cho năm 2025. Đáng chú ý, năm 2027 được xác định là thời điểm then chốt, khi nhu cầu cho các tác vụ suy luận AI (inference) sẽ vượt qua các tác vụ huấn luyện AI (training), trở thành yếu tố dẫn dắt chủ đạo của thị trường.

Ông Andrew Batson, Giám đốc Nghiên cứu Trung tâm Dữ liệu Toàn cầu của JLL, chia sẻ: “Chúng tôi ghi nhận sự xuất hiện của thế hệ hạ tầng trung tâm dữ liệu hoàn toàn mới, trong đó các cơ sở phục vụ đào tạo AI đòi hỏi mật độ công suất điện cao gấp 10 lần và có giá thuê cao hơn 60% so với trung tâm dữ liệu truyền thống. Không chỉ ở góc độ kinh tế, AI còn trở thành vấn đề chiến lược quốc gia, thúc đẩy nhiều quốc gia xây dựng hạ tầng có chủ quyền, mở ra cơ hội đầu tư vốn lên tới 8 tỷ USD vào năm 2030.”

Bên cạnh đó, doanh thu từ chip AI được kỳ vọng tăng thị phần từ 20% lên 50% thị trường bán dẫn toàn cầu trong vòng 5 năm tới, với các dòng vật liệu silicon được thiết kế theo yêu cầu, chiếm khoảng 15% nhờ sự phát triển bộ xử lý do chính các hyperscalers tự xây dựng. Về dài hạn, những công nghệ mới như hệ thống tính toán mô phỏng thần kinh (neuromorphic computing), cho phép xử lý suy diễn với hiệu suất năng lượng vượt trội, được kỳ vọng sẽ góp phần giảm áp lực lên hạ tầng và tăng tính bền vững cho các trung tâm dữ liệu.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc, JLL Việt Nam, nhận định: “Việt Nam đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư quốc tế trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu nhờ tiềm năng tăng trưởng lớn. Dù quy mô thị trường hiện tại còn khiêm tốn so với một số nước khác trong khu vực, nhưng sự kết hợp giữa quy hoạch điện mang tính chiến lược, nguồn năng lượng tái tạo đa dạng và nhu cầu số hóa ngày càng mạnh mẽ từ các doanh nghiệp nội địa sẽ là nền tảng để thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam tăng trưởng, nhất là trong bối cảnh làn sóng AI và xu hướng dịch chuyển hạ tầng dữ liệu đang lan rộng trong khu vực.”

Các chỉ số thị trường cho thấy ngành trung tâm dữ liệu vẫn duy trì nền tảng vững chắc, không xuất hiện dấu hiệu bong bóng. JLL ghi nhận tỷ lệ lấp đầy toàn cầu đạt 97% và 77% dự án đã có khách thuê cam kết từ trước. Giá thuê dự kiến tăng trưởng kép 5% mỗi năm đến 2030, riêng Châu Mỹ dẫn đầu với mức tăng khoảng 7% do nguồn cung hạn chế.

Mặc dù các nhà phát triển đặt trước vật tư lên đến 24 tháng, hơn một nửa số dự án năm 2025 vẫn bị chậm tiến độ ít nhất 3 tháng. Thời gian chờ thiết bị trung bình toàn cầu hiện là 33 tuần, tăng 50% so với giai đoạn trước năm 2020. Để thích ứng, ngành đang đẩy mạnh giải pháp xây dựng theo phương pháp mô-đun, dự báo doanh số trung tâm dữ liệu nhỏ gọn và mô-đun sẽ đạt 48 tỷ USD vào năm 2030.

Ông Martin Jensen, Chủ tịch Trung tâm Dữ liệu Khu vực EMEA của JLL chia sẻ: “Sức ép từ các bên liên quan và các quy định về sử dụng năng lượng tái tạo ngày càng cao, buộc các nhà vận hành trung tâm dữ liệu phải kiểm soát chặt chẽ chiến lược mua điện. Bên cạnh điện mặt trời và điện gió, năng lượng hạt nhân cũng đang được quan tâm nhờ đảm bảo nguồn cấp ổn định, cân bằng giữa bền vững và vận hành liên tục, dù khả năng triển khai các dự án điện hạt nhân mới trước thập niên 2030 vẫn còn hạn chế.”

Thị trường vốn trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu đang phát triển mạnh mẽ, với tỷ trọng các chiến lược đầu tư lõi (core investment) tăng nhanh, chiếm 24% tổng hoạt động huy động vốn so với mức dưới 10% trước đây. Từ năm 2020, đã có hơn 300 tỷ USD giá trị các thương vụ M&A toàn cầu, tuy nhiên, dòng vốn trong tương lai dự kiến sẽ dịch chuyển nhiều hơn sang hoạt động tái cấu trúc và các liên doanh khi thị trường đạt đến độ chín nhất định.

Các quỹ đầu tư tập trung vào tài sản trung tâm dữ liệu được kỳ vọng sẽ vượt 50 tỷ USD vào năm 2026, đặt mục tiêu lợi suất từ 10% trở lên. Nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng quy mô, các hình thức huy động vốn qua chứng khoán hóa tài sản (như ABS và CMBS) đang ngày càng phổ biến, với giá trị phát hành tăng gấp đôi mỗi năm kể từ 2020 và được dự báo sẽ đạt ngưỡng 50 tỷ USD vào năm 2026.