DatNgop.com - Web App định giá bất động sản tự động

Thời báo Ngân hàng đã có cuộc trao đổi sâu với ông Võ Hoàng Ẩn – Phó Tổng Giám đốc AAVC về bước đột phá PropTech này.

Ông Võ Hoàng Ẩn – Phó Tổng Giám đốc AAVC

PV: Thưa ông Võ Hoàng Ẩn, được biết DatNgop.com vừa ra mắt đã nhận được sự quan tâm của thị trường. Xin ông cho biết đơn vị nào đang vận hành nền tảng này và chuyên môn thẩm định giá được bảo chứng ra sao?

Ông Võ Hoàng Ẩn: DatNgop.com được vận hành dựa trên sự hợp tác chặt chẽ về dữ liệu và thuật toán, được hỗ trợ phân tích chuyên môn trực tiếp bởi Công ty TNHH Hãng Định giá và Kiểm toán Châu Á (AAVC) được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá từ năm 2018 và Qualified AU Pty Ltd tại Australia kết hợp với Công ty TNHH SGG Việt Nam.

Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi có trên 15 năm kinh nghiệm. Tại thị trường Việt Nam, AAVC là đối tác định giá tài sản bảo đảm lâu năm cho hàng loạt ngân hàng lớn. Chẳng hạn với Agribank, chúng tôi đã đồng hành hơn 5 năm tại hơn 20 chi nhánh loại 1 khu vực Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ; ngoài ra chúng tôi đã hợp tác với MB, BIDV, MSB, Eximbank, Ngân hàng Chính sách Xã hội... Đồng thời, chúng tôi cũng thường xuyên thẩm định giá phục vụ các vụ án cho các Tòa án nhân dân và văn phòng luật sư tại TP.HCM và các tỉnh trên toàn quốc.

Nói một cách ngắn gọn: Những con số định giá xuất hiện trên DatNgop.com được xây dựng bởi chính đội ngũ thẩm định viên hằng ngày đang thẩm định nhà đất cho hệ thống ngân hàng và tòa án.

Giao diện bản đồ giá đất AI trên DatNgop.com với hơn 20.000 tuyến đường được số hóa và hơn 54.000 điểm giá thực tế đã qua kiểm chứng.

PV: Đang vận hành một doanh nghiệp thẩm định giá truyền thống rất ổn định, động lực nào thúc đẩy AAVC đầu tư làm bản đồ giá đất AI DatNgop.com, thưa ông?

Ông Võ Hoàng Ẩn: Động lực của chúng tôi đến từ hai thực tế nhức nhối trên thị trường:

Thứ nhất, tin “ngộp” trên mạng chưa chắc đã rẻ. Mỗi ngày có vô số tin rao “cắt lỗ”, “bán gấp”, hay ngay cả tài sản ngân hàng phát mại, thi hành án vốn được mặc định là “giá mềm” – nhưng khi bóc tách kỹ thì giá vẫn cao hơn mặt bằng thực tế. Người mua cá nhân muốn kiểm chứng phải thuê dịch vụ thẩm định tốn vài ngày và mất chi phí. Chúng tôi muốn tạo ra một công cụ để bất kỳ ai cũng có thể tự tra cứu, tự kiểm tra giá thật online trong vài phút trước khi ra quyết định.

Thứ hai, hiện tượng “thổi giá” là rủi ro âm thầm cho cả người mua lẫn ngân hàng. Chỉ cần vài tin rao ảo hoặc vài tài sản so sánh được chọn lọc khéo léo, giá trị một bất động sản có thể bị đẩy lên cao bất thường. Đối với ngân hàng, điều này tạo ra khoản vay được bảo đảm bằng tài sản “phồng” giá trị, rủi ro chỉ bộc phát khi xử lý nợ. AI của DatNgop có thể quét đồng thời hàng nghìn giao dịch và tin rao xung quanh, từ đó loại bỏ phần lớn các yếu tố nhiễu mà con người dễ bị “dắt mũi”.

DatNgop ra đời để giải bài toán đó: Đủ đơn giản cho người mua nhà sử dụng, nhưng chuẩn mực theo đúng nghiệp vụ thẩm định giá. AI sẽ làm phần việc thu thập, sàng lọc, tính toán diện rộng tốn công sức; còn các thẩm định viên do Bộ Tài chính cấp thẻ sẽ tập trung vào phần phán đoán, nhận xét chuyên môn.

DatNgop.com ứng dụng thuật toán AI giúp bóc tách giá trị công trình và so sánh đơn giá đất thực tế, từ đó hỗ trợ nhà đầu tư khoanh vùng chính xác các bất động sản "ngộp" thật (rẻ hơn từ 15% - 30% so với khu vực).

PV: Thị trường bất động sản Việt Nam vốn rất phức tạp với đủ loại đường, loại đất, loại quy hoạch... Lợi thế cạnh tranh của một đơn vị thẩm định truyền thống khi nhảy sang làm PropTech là gì?

Ông Võ Hoàng Ẩn: Lợi thế lớn nhất của chúng tôi là biết chính xác giá rao ảo khác giá giao dịch thật ở điểm nào.

Bóc tách giá trị công trình ra khỏi giá bất động sản: Rất nhiều ứng dụng hiện nay chỉ lấy tổng giá rao chia cho tổng diện tích. Cách tính này có thể gây sai lệch đáng kể: DatNgop tự động ước tính và bóc tách phần giá trị còn lại của công trình xây dựng theo đúng phương pháp thẩm định giá.

Hiểu “ngôn ngữ” và thói quen tin rao: Người bán thường ghi độ rộng hẻm lớn hơn thực tế, hệ thống sẽ tự điều chỉnh để phân loại hẻm chính xác một cách logic. AI được huấn luyện để hiểu các mô tả đời thường như “hẻm xe hơi tới nhà”, “hẻm ba gác”, “cách mặt tiền 1 căn”, “nở hậu”, “nhà nát”... và quy đổi thành các tiêu chí định giá tiêu chuẩn. Đồng thời, chúng tôi áp dụng hệ số thương lượng, trọng số khoảng cách, thời gian... để đưa giá rao về giá chốt giao dịch sát thực tế.

Có dữ liệu “chuẩn” để đối chiếu. Kết quả thẩm định thực tế – đã qua khảo sát hiện trạng và kiểm tra pháp lý – được dùng để liên tục kiểm tra và hiệu chỉnh mô hình AI. Các thẩm định viên của chúng tôi thường xuyên soát lại báo cáo do hệ thống xuất ra và chuyển các góp ý điều chỉnh cho đội kỹ thuật.

Hệ thống tự động quét và lựa chọn các tài sản so sánh tương đồng nhất xung quanh nhờ thuật toán KNN (K láng giềng gần nhất) kết hợp Chỉ số Độ tin cậy cho mỗi kết quả tra cứu.

PV: Hệ thống xử lý dữ liệu như thế nào để trả ra kết quả định giá chỉ trong vòng 1 phút? Mức độ chính xác hiện đạt bao nhiêu %, thưa ông?

Ông Võ Hoàng Ẩn: Trên thế giới, AVM (Automated Valuation Model – mô hình định giá tự động) đã được ứng dụng trong lĩnh vực bất động sản để hỗ trợ ước tính giá trị tài sản từ nhiều năm nay. DatNgop là một AVM được “bản địa hóa” cho nhà đất Việt Nam. Có thể hình dung DatNgop là hệ thống đang tự động hóa phân tích và xử lý dữ liệu tương tự trong quy trình xác định giá trị bất động sản, nhưng thực hiện trên lượng dữ liệu lớn và cho kết quả ước tính trong thời gian rất ngắn:

1. Lọc tin ảo hai lớp. Lớp thứ nhất so với bảng giá đất Nhà nước: tin nào có giá đất quá thấp hoặc quá cao so với “thước đo” này sẽ bị loại. Lớp thứ hai so với các tin xung quanh: tin nào lệch quá xa mức giá phổ biến (trung vị) của nhóm cũng bị loại. Hai lớp này giúp loại bỏ phần lớn tin thổi giá, dìm giá hay rao sai.
2. Trừ giá trị ngôi nhà (nếu có) để ra đơn giá đất thực, như đã nói ở trên.
3. Chọn tài sản so sánh giống nhất. Chọn tài sản cùng thời điểm, khu vực, loại đất, loại đường, quy mô, công trình xây dựng. Sâu xa hơn nữa thì hệ thống dùng thuật toán KNN (K láng giềng gần nhất) kết hợp AI
4. Cân chỉnh đặc điểm riêng của từng căn: mặt tiền hay hẻm, hẻm xe hơi hay hẻm nhỏ, lô góc, chiều ngang, hình dáng thửa (vuông vức, nở hậu, thóp hậu), quy mô diện tích, yếu tố quy hoạch…

Nhờ KNN và tầng nền giá Nhà nước, hệ thống vẫn định giá được ở những khu vực thiếu dữ liệu – nơi mà cách làm truyền thống thường bế tắc vì không tìm đủ tài sản so sánh. Khi đó, hệ thống mở rộng vùng tìm kiếm sang các khu vực tương đồng và cho người dùng biết rõ độ tin cậy của kết quả. Vì toàn bộ dữ liệu đã được chuẩn hóa sẵn, việc tính toán chỉ mất chưa đầy 1 phút.

Về độ chính xác, đối chiếu nội bộ với kết quả thẩm định thực địa tại các đô thị lớn như TP.HCM đạt trên 85% kết quả lệch dưới 10% so với giá trị thực. Ở các khu vực dữ liệu còn mỏng, độ chính xác sẽ thấp hơn. Do đó, chúng tôi luôn hiển thị Chỉ số Độ tin cậy đi kèm mỗi kết quả. Người dùng sẽ biết rõ khi nào có thể yên tâm dùng ngay, khi nào cần mời thẩm định viên khảo sát thực tế. Thay vì chỉ dựa vào dữ liệu có sẵn, hệ thống sắp tới sẽ chủ động tìm kiếm thêm nguồn tin đăng và giao dịch đã xác thực ở chính vị trí bất động sản được định giá, cập nhật theo thời gian thực. Công nghệ AI tiếp nhận, phân tích và sàng lọc khối dữ liệu này theo quy trình chặt chẽ, giúp mức giá đưa ra sát với thị trường và có độ tin cậy cao hơn.

Chức năng xuất Báo cáo định giá sơ bộ chỉ trong 1 phút, giúp cán bộ tín dụng ngân hàng nhanh chóng ước tính giá trị tài sản bảo đảm và tối ưu quy trình xử lý nợ phát mại.

PV: Trên thị trường hiện nay, từ “ngộp” bị lạm dụng rất nhiều. DatNgop định nghĩa và tìm ra một bất động sản “ngộp” thật sự như thế nào?

Ông Võ Hoàng Ẩn: Với DatNgop, “ngộp” không phải là từ ngữ dùng để quảng cáo, mà là một phép tính định lượng:

“Một bất động sản ngộp thật sự là tài sản có đơn giá đất (sau khi đã trừ giá trị nhà) thấp hơn từ 10% trở lên so với mặt bằng giá thực tế của khu vực xung quanh, đồng thời đảm bảo các điều kiện tương đồng cơ bản về pháp lý và quy hoạch.”

Muốn biết rẻ có thật hay không, phải đưa tất cả tài sản về cùng một “mặt bằng” so sánh dựa trên 5 yếu tố cốt lõi: Vị trí, loại đất, loại đường/hẻm, quy mô diện tích và công trình trên đất. DatNgop giúp người mua bóc tách toàn bộ các lớp sơn quảng cáo để nhìn thấy giá trị cốt lõi này.

PV: Bản đồ giá đất AI giải quyết những “điểm nghẽn” cụ thể nào trong quy trình định giá tài sản bảo đảm và xử lý nợ/phát mại? Báo cáo xuất ra có giá trị pháp lý ra sao?

Ông Võ Hoàng Ẩn: Với ngân hàng, chúng tôi thấy ba điểm nghẽn ở một số trường hợp:

• Chậm: thẩm định tài sản bảo đảm theo cách truyền thống mất từ vài ngày đến 1–2 tuần. Với DatNgop, cán bộ tín dụng có thể ước tính giá trị tài sản ngay khi nhận hồ sơ.
• Tốn kém với khoản vay nhỏ: với khoản vay tiêu dùng, hộ kinh doanh, tiểu thương, chi phí khảo sát thực địa nhiều khi không tương xứng. Định giá sơ bộ tự động giúp sàng lọc trước.
• Xử lý nợ, phát mại tài sản: ngân hàng cần biết nhanh giá thị trường thực của cả danh mục tài sản để đặt giá khởi điểm hợp lý – không quá cao gây ế, không quá thấp gây thất thoát.

Hệ thống xuất được Báo cáo định giá sơ bộ, trình bày rõ tài sản so sánh, các yếu tố điều chỉnh, đơn giá đất, giá trị công trình và độ tin cậy – cấu trúc quen thuộc với nghiệp vụ ngân hàng. Tuy nhiên, báo cáo này không phải chứng thư thẩm định giá. Khi cần chứng thư chính thức, hồ sơ được chuyển sang AAVC để thẩm định viên khảo sát và phát hành theo đúng quy định, kế thừa toàn bộ dữ liệu đã có nên nhanh hơn làm từ đầu.

Tài sản ngân hàng phát mại, bán đấu giá hay qua thi hành án luôn thu hút nhà đầu tư săn bất động sản ngộp, nhưng không phải tài sản nào cũng thực sự rẻ. Một công cụ định giá bất động sản độc lập giúp cả hai phía: ngân hàng đặt giá khởi điểm sát thị trường để bán được nhanh, người mua biết chắc mình đang mua đúng giá tốt.

Bản đồ giá đất AI DatNgop.com mang đến một thước đo độc lập, giúp người mua nhà và nhà đầu tư chủ động kiểm tra giá trị thực trước khi đặt cọc, hạn chế rủi ro "thổi giá" hay "cắt lỗ ảo".

PV: Hiện tại DatNgop.com đã phủ sóng dữ liệu đến đâu và kế hoạch phát triển trong thời gian tới như thế nào, thưa ông?

Ông Võ Hoàng Ẩn: Dữ liệu DatNgop được xây theo từng tầng:

Tầng nền – bảng giá đất Nhà nước được số hóa lên bản đồ. Đây là bước đầu tiên chúng tôi làm ở mọi tỉnh thành, đặc biệt là những nơi còn thiếu thông tin giao dịch. Đến nay, hơn 20.000 tuyến đường trên toàn quốc đã được số hóa trên bản đồ giá đất DatNgop – tương đương bảng giá đất của nhiều địa phương (theo địa giới trước sáp nhập) như TP.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Cần Thơ, Vĩnh Long, Sóc Trăng, Hậu Giang, Hà Nội, Đà Nẵng… và nhiều tỉnh khác đang tiếp tục được đội ngũ DatNgop số hóa. Tầng nền này rất quan trọng: nó cho AI một “thước đo” khách quan để nhận biết tin nào có giá hợp lý, tin nào bất thường.

Dữ liệu giá thị trường do đội ngũ DatNgop thu thập và kiểm chứng. Hiện bản đồ công khai hơn 54.000 điểm giá, nhưng kho dữ liệu thực tế của hệ thống lớn hơn nhiều – chỉ những dữ liệu đã được xác thực mới được đưa lên bản đồ giá.

Kết quả thẩm định thực tế của AAVC và các đơn vị trong hệ sinh thái.

Thông tin hạ tầng và quy hoạch: độ rộng đường, hẻm, khoảng cách ra trục chính, quy hoạch sử dụng đất.

Chúng tôi bắt đầu từ TP.HCM – nơi có nhiều dữ liệu giá đất xác thực nhất, sau đó mở rộng ra các tỉnh. Ở các tỉnh, đội ngũ nhân viên liên tục cập nhật dữ liệu mới trong thời gian sớm nhất.

Trong 1 đến 3 năm tới, chúng tôi tập trung vào 5 chiến lược trọng tâm:

• Tích hợp quy hoạch chi tiết (bao gồm quy hoạch 1/500) để cảnh báo rủi ro quy hoạch ngay trên kết quả định giá.
• Dự báo xu hướng giá theo từng khu vực, dựa trên chuỗi dữ liệu lịch sử.
• Phân tích dòng tiền, suất sinh lời cho thuê cho nhà phố kinh doanh và bất động sản thương mại.
• Mở rộng mật độ dữ liệu xác thực ở các tỉnh, trước hết là Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ – nơi chúng tôi có mạng lưới hồ sơ thẩm định dày đặc qua nhiều năm làm việc với ngân hàng.
• Nội dung phân tích nhà đất ngộp dưới dạng video trên kênh YouTube của DatNgop, giúp người xem dễ tiếp cận các cơ hội thực tế tại từng phường, xã.

Chúng tôi hiện áp dụng chính sách miễn phí 5 lượt tra cứu cơ bản/tháng cho người dùng cá nhân, đồng thời cung cấp gói Pro cho nhà đầu tư/môi giới và giải pháp tích hợp API cho các ngân hàng, doanh nghiệp.

Toàn bộ thông tin tra cứu được mã hóa; chúng tôi không công khai tài sản mà khách hàng tra cứu và không chia sẻ cho bên thứ ba. Bảo mật thông tin khách hàng là nguyên tắc nghề nghiệp mà một doanh nghiệp thẩm định giá như chúng tôi luôn phải tuân thủ.

Mục tiêu lớn nhất của chúng tôi rất đơn giản: Ai cũng có thể biết giá thật của một căn nhà trước khi xuống tiền. Khi người mua, người bán và ngân hàng cùng nhìn vào một mặt bằng giá minh bạch, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển an toàn và lành mạnh hơn.

PV: Xin cảm ơn ông!