Đón sóng AI, bất động sản công nghiệp vào ‘cuộc chơi’ mới

Từ quỹ đất đến “hệ sinh thái điện”, bất động sản công nghiệp bước vào cuộc đua AI ảnh: minh họa

Việt Nam đặt mục tiêu đến năm 2030 trở thành trung tâm AI của ASEAN, với nền kinh tế AI chiếm 6% GDP. Khi đó, điện sẽ trở thành một trong những điều kiện quyết định khả năng phát triển trung tâm dữ liệu và bất động sản công nghiệp công nghệ cao.

Bất động sản công nghiệp không còn là quỹ đất

Với nhà đầu tư, câu hỏi không còn đơn giản là “Có quỹ đất để phát triển trung tâm dữ liệu hay không?”, mà là dự án có thể vận hành ổn định và mở rộng đến đâu. Trong bối cảnh Việt Nam được dự báo thiếu 61 tỷ kWh điện vào năm 2030, khả năng bảo đảm nguồn điện đang trở thành một cấu phần quan trọng của năng lực cạnh tranh bất động sản công nghiệp.

Việt Nam có nền tảng thuận lợi để đón làn sóng AI và phát triển trung tâm dữ liệu, với hơn 100 triệu dân, lực lượng lao động trẻ, am hiểu công nghệ, chi phí cạnh tranh và vị thế thuận lợi trong khu vực.

Tuy nhiên, nhà đầu tư quốc tế và trong nước không đơn thuần tìm kiếm đất. Họ cần một địa điểm có thể đáp ứng đồng thời yêu cầu về nhân lực, kết nối hạ tầng, nguồn điện và khả năng mở rộng khi quy mô hoạt động tăng lên.

Nhu cầu trung tâm dữ liệu vì vậy đang làm thay đổi cách tiếp cận đối với bất động sản công nghiệp. Giá trị của một khu đất không còn được đánh giá độc lập, mà gắn với chất lượng của hệ sinh thái hạ tầng xung quanh.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia chia sẻ: “Điều này làm thay đổi cách chúng ta đánh giá về bất động sản công nghiệp, khi những yếu tố xung quanh khu đất ngày càng quan trọng không kém chính khu đất đó”.

Đối với các trung tâm dữ liệu và dự án công nghệ cao, yêu cầu về điện đặc biệt cao bởi hoạt động phải duy trì liên tục. Nhà đầu tư cần được bảo đảm lượng điện cần thiết ở đúng nơi, đúng thời điểm, đồng thời có phương án nâng công suất khi dự án mở rộng.

Đây không chỉ là bài toán của nguồn phát, mà còn liên quan đến hệ thống truyền tải và hạ tầng tại khu vực dự án. Các dự án công nghệ cao tiêu thụ lượng điện rất lớn, nhưng nhu cầu sử dụng thường có tính dự báo và dài hạn. Đây là cơ sở để các bên chủ động chuẩn bị nguồn lực thay vì chờ đến khi dự án triển khai mới xử lý.

Chẳng hạn, một dự án bán dẫn có thể cần lượng điện tương đương hoặc gần bằng cả một khu công nghiệp, dù diện tích dự án nhỏ hơn đáng kể. Vì vậy, nếu muốn thu hút các ngành công nghệ cao, chủ đầu tư khu công nghiệp không thể chỉ dựa vào công suất hiện hữu khi định vị sản phẩm bất động sản công nghiệp.

Công suất cần thiết phải được tính toán ngay từ đầu, trên cơ sở phối hợp sớm với Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN) và chính quyền địa phương, đồng thời xây dựng lộ trình phù hợp với từng giai đoạn phát triển của dự án. Đây cũng là cơ sở để chủ đầu tư có thể đưa ra cam kết rõ ràng với khách thuê.

Đến hệ sinh thái công nghệ

Không cần phải thuyết phục nhà đầu tư về tiềm năng AI và trung tâm dữ liệu, bởi dòng vốn cho lĩnh vực này đang tìm kiếm cơ hội. Thách thức nằm ở việc tạo ra điều kiện đủ tốt để dự án được triển khai nhanh, vận hành ổn định và có thể mở rộng.

Chính phủ đã mở cửa thị trường điện trực tiếp cũng như cho phép người nước ngoài sở hữu 100% hoạt động vận hành trung tâm dữ liệu. Mô hình hợp tác cung cấp năng lượng tái tạo giữa BIM Energy và Evolution Data Centres cho trung tâm dữ liệu mới tại TP.HCM cho thấy cách tiếp cận bằng cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA).

Đối với trung tâm dữ liệu, yêu cầu vận hành liên tục cũng kéo theo nhu cầu về nguồn dự phòng và hệ thống lưu trữ. Đây không chỉ là vấn đề kỹ thuật của từng dự án, mà còn mở ra dư địa đầu tư vào hạ tầng sản xuất, lưu trữ và cung cấp năng lượng.

Từ góc độ bất động sản công nghiệp, điều này đặt ra một chuẩn mực mới cho việc phát triển sản phẩm. Thay vì chỉ cung cấp quỹ đất cùng hạ tầng giao thông cơ bản, các khu công nghiệp hướng tới công nghệ cao cần có khả năng đáp ứng đồng bộ về điện, viễn thông, kết nối, nhân lực và các dịch vụ hỗ trợ.

Một khu công nghiệp có vị trí thuận lợi nhưng thiếu điều kiện hạ tầng phù hợp sẽ khó chuyển hóa lợi thế đất đai thành sức hút đối với khách thuê công nghệ cao. Ngược lại, những dự án chuẩn bị được hệ sinh thái hạ tầng ngay từ đầu sẽ có lợi thế hơn trong cuộc cạnh tranh đón dòng vốn AI.

Cùng với hạ tầng, tốc độ triển khai cũng là yếu tố quyết định. Cần một quy trình rõ ràng, một đầu mối đủ thẩm quyền và trách nhiệm để rút ngắn thời gian phê duyệt. Trong lĩnh vực công nghệ, chậm trễ có thể làm tăng chi phí và khiến cơ hội đầu tư dịch chuyển sang thị trường khác.

Do đó, quy hoạch đất, hạ tầng năng lượng và định hướng phát triển trung tâm dữ liệu cần được tính toán đồng bộ. Khi yêu cầu của nhà đầu tư được xác định từ sớm, cơ quan quản lý và doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong chuẩn bị hạ tầng, thay vì xử lý từng dự án riêng lẻ.

Quan trọng hơn, mục tiêu chính sách không nên chỉ được đo bằng số vốn thu hút được, mà bằng năng lực và giá trị được tạo ra, giữ lại tại Việt Nam. Dòng vốn AI và trung tâm dữ liệu chỉ tạo tác động dài hạn khi đi cùng nguồn nhân lực chất lượng cao, R&D, hệ sinh thái nhà cung cấp và năng lực công nghệ trong nước.

Khi đó, lợi thế của Việt Nam không chỉ nằm ở quỹ đất hay chi phí cạnh tranh. Một hệ sinh thái có điện, hạ tầng số, nhân lực và khả năng mở rộng mới là nền tảng để bất động sản công nghiệp bước vào cuộc đua AI và nâng vị thế trong chuỗi giá trị công nghệ khu vực.