Bất động sản công nghiệp bước vào cuộc đua kiến tạo hệ sinh thái

Hội thảo “Hệ sinh thái xanh cho công nghiệp hỗ trợ - Nền tảng thu hút FDI thế hệ mới”

Khu công nghiệp không chỉ để “xanh hóa”

Phát biểu tại hội thảo “Hệ sinh thái xanh cho công nghiệp hỗ trợ – Nền tảng thu hút FDI thế hệ mới” vừa diễn ra, ông Phạm Văn Quân, Phó Cục trưởng Cục Công nghiệp, Bộ Công Thương cho biết: Phát triển khu công nghiệp theo hướng sinh thái cần gắn với mục tiêu thu hút đầu tư nước ngoài và nâng cao chất lượng tăng trưởng.

Tinh thần này phù hợp với định hướng tại Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị về thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, trong đó đặt mục tiêu đến năm 2030 có 10% số khu công nghiệp đạt tiêu chí khu công nghiệp sinh thái.

“Hiện tại, chúng ta có khoảng 430 khu công nghiệp trên toàn quốc và tiêu chí 10% là rất thách thức”, ông Quân nhận định.

Theo ông Quân, thách thức không chỉ nằm ở việc xây dựng bộ tiêu chí hay hoàn thiện chính sách mà còn ở khả năng hình thành những mô hình tiên phong để tạo tiền lệ và kinh nghiệm nhân rộng. Những mô hình DTG Industrial và Hội Công nghiệp hỗ trợ đang triển khai có thể trở thành mô hình mẫu cho quá trình chuyển đổi này.

Điểm đáng chú ý là khái niệm khu công nghiệp sinh thái đang được mở rộng khỏi phạm vi môi trường. Thay vì chỉ tập trung vào cây xanh, tiết kiệm năng lượng hay giảm phát thải, yêu cầu mới hướng tới các tổ hợp doanh nghiệp có khả năng bổ trợ lẫn nhau trong sản xuất và kinh doanh.

Ông Quân đề nghị tăng cường gắn kết thông qua phát triển khu công nghiệp, tránh tình trạng các khu công nghiệp phát triển phân tán, thiếu định hướng về ngành nghề và hệ thống doanh nghiệp.

“Thông qua việc hình thành khu công nghiệp sinh thái, chúng ta có thể lựa chọn những doanh nghiệp phù hợp thành một tổ hợp để hỗ trợ với nhau trong quá trình sản xuất và kinh doanh”, ông Quân nói.

Đây cũng là hướng tiếp cận nhằm xử lý một trong những điểm yếu lâu nay của công nghiệp Việt Nam: liên kết giữa doanh nghiệp trong nước và khu vực FDI chưa thực sự chặt chẽ.

Từ góc độ phát triển hạ tầng, bà Trần Thị Thu Hiền, Tổng giám đốc DTJ Group cho rằng, khu công nghiệp xanh cần được nhìn nhận rộng hơn cách tiếp cận truyền thống.

Theo bà Hiền, một nhà máy xanh hay khu công nghiệp có tỷ lệ cây xanh cao, sử dụng năng lượng tiết kiệm hoặc năng lượng tái tạo chưa đủ để hình thành hệ sinh thái xanh. Một hệ sinh thái thực sự cần năng lượng, nước tuần hoàn, vật liệu tái chế, hoạt động cộng sinh giữa các doanh nghiệp và đặc biệt là hệ thống dữ liệu kết nối để tối ưu vận hành.

Cách tiếp cận này đặt ra yêu cầu mới đối với nhà phát triển bất động sản công nghiệp. Nếu trước đây lợi thế chủ yếu được đo bằng quỹ đất, vị trí, giá thuê và khả năng kết nối giao thông, thì nay giá trị còn phụ thuộc vào năng lực tổ chức không gian sản xuất và kết nối doanh nghiệp trong cùng chuỗi.

Bà Trần Thị Thu Hiền, Tổng giám đốc DTJ Group phát biểu tại hội thảo

Việt Nam có nhiều điều kiện để xây dựng hệ sinh thái công nghiệp hỗ trợ, đặc biệt tại miền Bắc, nơi các ngành điện tử, cơ khí chế tạo chính xác, công nghệ cao và công nghệ lõi có dư địa phát triển. Thái Nguyên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên và Ninh Bình có lợi thế về tăng trưởng công nghiệp và kết nối giao thông, tạo dư địa cho logistics và các chuỗi cung ứng mới.

Tuy nhiên, bài toán không đơn giản là tiếp tục xây thêm khu công nghiệp. Quan trọng hơn là xác định ngành nào cần gì, doanh nghiệp nào có thể kết nối và hạ tầng nào cần được đầu tư để đáp ứng đúng nhu cầu.

Theo bà Hiền, mô hình này cần sự tham gia đồng thời của cơ quan quản lý, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ và nhà phát triển khu, cụm công nghiệp. Cơ quan quản lý tạo chính sách và cơ chế hỗ trợ; doanh nghiệp xác định nhu cầu; còn nhà phát triển cung cấp hạ tầng phù hợp.

Cách làm được đề xuất là lựa chọn một số khu vực, ngành và dự án để thí điểm, sau đó đánh giá tác động và nhân rộng. Giai đoạn 2026-2028 được xác định là thời kỳ kết nối và thu hút đầu tư theo cụm ngành, kết nối doanh nghiệp cộng sinh, sử dụng chung hạ tầng và hỗ trợ triển khai các dự án thí điểm.

Nếu triển khai hiệu quả, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp sẽ không chỉ nằm ở giá đất hay vị trí. Giá trị lớn hơn nằm ở khả năng giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai dự án, giảm chi phí vận hành và nhanh chóng kết nối với chuỗi cung ứng.

FDI thế hệ mới cần cả hệ sinh thái cung ứng

Bà Trương Thị Chí Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Công nghiệp hỗ trợ Việt Nam (VASI) cho rằng, yêu cầu của các nhà đầu tư FDI thế hệ mới không chỉ dừng ở tiêu chuẩn ESG, mà còn bao gồm một hệ sinh thái sản xuất ổn định, với hạ tầng, logistics và mạng lưới doanh nghiệp cung ứng linh kiện, phụ tùng.

Theo bà Bình, đây là yếu tố tác động trực tiếp đến quyết định lựa chọn địa điểm sản xuất. Nhà đầu tư vào Việt Nam không chỉ tìm một khu đất phù hợp để xây dựng nhà máy, mà còn quan tâm hệ thống cung ứng tại chỗ có đủ năng lực đáp ứng yêu cầu sản xuất hay không.

“Trong nước làm tốt, họ sẽ không phải gọi các nhà cung ứng đi cùng mà có thể tự chủ được nguồn cung trong nước”, bà Bình nhận định.

Ký kết Thỏa thuận hợp tác giữa Ban Hạ tầng VASI, DTJ Industrial với các đối tác

Thực tế, khi doanh nghiệp FDI mới vào Việt Nam nhưng chưa có hệ thống nhà cung cấp nội địa đáp ứng tiêu chuẩn, họ buộc phải đưa các nhà cung ứng quen thuộc từ nước ngoài vào. Một khi chuỗi cung ứng đã được thiết lập và vận hành ổn định, doanh nghiệp Việt Nam sẽ khó thay thế các nhà cung ứng hiện hữu.

Đáng chú ý, theo bà Bình, nhà cung cấp thay thế chỉ chiếm khoảng 10-30% nhu cầu, chủ yếu đóng vai trò dự phòng khi xảy ra rủi ro. Điều này cho thấy cơ hội để doanh nghiệp Việt Nam tham gia chuỗi cung ứng FDI sẽ lớn hơn nếu hệ sinh thái cung ứng được hình thành ngay từ đầu tại địa phương.

Từ góc độ bất động sản công nghiệp, đây là sự thay đổi đáng chú ý. Giá thuê đất và vị trí vẫn quan trọng, nhưng giá trị của một khu công nghiệp ngày càng phụ thuộc vào những gì được xây dựng bên trong và xung quanh khu công nghiệp.

Một khu công nghiệp có hệ thống nhà cung ứng đa dạng, logistics thuận lợi, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và khả năng kết nối doanh nghiệp sẽ tạo lợi thế khác biệt so với mô hình phát triển đơn thuần dựa trên việc cung cấp mặt bằng.

Sự thay đổi trong yêu cầu của nhà đầu tư FDI cũng mở ra cơ hội cho doanh nghiệp Việt Nam, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao. Bà Bình dẫn chứng ngành sản xuất máy móc phục vụ công nghiệp bán dẫn đang có nhu cầu lớn, với yêu cầu đối với cả máy móc phục vụ công đoạn front-end và back-end.

Trong bối cảnh thị trường Hoa Kỳ yêu cầu đa dạng hóa địa điểm sản xuất ngoài Trung Quốc, Đài Loan (Trung Quốc) và Malaysia, Việt Nam được xem là một trong những lựa chọn tiềm năng. Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội này, năng lực doanh nghiệp nội địa vẫn là mắt xích cần được củng cố.

Theo ông Quân, một nguyên nhân quan trọng là năng lực của nhiều doanh nghiệp trong nước chưa đáp ứng được các chuẩn mực mà doanh nghiệp FDI và chuỗi cung ứng toàn cầu đặt ra.

Do đó, bên cạnh thu hút FDI, Việt Nam cần chú trọng nâng cao năng lực khu vực doanh nghiệp nội địa để tăng khả năng tham gia vào chuỗi giá trị. Ông Quân đề nghị Hội Công nghiệp hỗ trợ và các đơn vị liên quan tiếp tục đồng hành cùng Bộ Công Thương trong đào tạo, nâng cao trình độ và xây dựng các tiêu chuẩn quốc tế cho doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch kiêm Trưởng ban Hạ tầng Công nghiệp của VASI cho rằng, định hướng phát triển công nghiệp và thu hút FDI thế hệ mới có 4 thông điệp đáng chú ý: chuyển từ chú trọng quy mô vốn sang chất lượng, hiệu quả và giá trị gia tăng; xanh hóa và chuyển đổi số trở thành yêu cầu tất yếu; nhu cầu về nhà xưởng, kho bãi, logistics và mạng lưới nhà cung ứng tiếp tục tăng; đồng thời cần rút ngắn khoảng cách từ định hướng đến hành động.

Nhìn từ những yêu cầu này, cuộc cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn mới. Quỹ đất và vị trí vẫn là điều kiện cần, nhưng chưa đủ để tạo lợi thế dài hạn.

Khu công nghiệp thế hệ mới phải giải quyết đồng thời bài toán hạ tầng, logistics, năng lượng, môi trường, dữ liệu và mạng lưới doanh nghiệp cung ứng. Khi các yếu tố này được tổ chức thành một hệ thống, khu công nghiệp có thể tạo giá trị cao hơn cho cả nhà đầu tư FDI và doanh nghiệp Việt Nam.

Khi đó, mục tiêu 10% khu công nghiệp đạt tiêu chí sinh thái vào năm 2030 không chỉ là một chỉ tiêu về môi trường. Xa hơn, đây có thể trở thành động lực thay đổi phương thức phát triển bất động sản công nghiệp, từ kinh doanh mặt bằng sang kiến tạo không gian sản xuất có khả năng thu hút, giữ chân và thúc đẩy dòng vốn FDI chất lượng cao.