Giá nhà leo thang, rủi ro tích tụ cho thị trường

Ông Hà Quang Hưng phát biểu tại hội thảo

Giai đoạn “dọn đường” đã hoàn tất

Ngày 25/1, Báo Tiền Phong phối hợp tổ chức hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?”.

Phát biểu khai mạc, nhà báo Phùng Công Sưởng – Tổng Biên tập Báo Tiền Phong cho biết, năm 2026 sẽ là mốc có ý nghĩa đặc biệt với thị trường bất động sản. Sau quá trình “thanh lọc” mạnh mẽ, thị trường đang từng bước rời khỏi trạng thái tăng trưởng nóng, thiếu bền vững để tiến tới giai đoạn ổn định hơn, thực chất hơn.

Theo ông Sưởng, việc các luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được ban hành và triển khai đồng bộ đã tạo dựng hành lang pháp lý rõ ràng hơn, góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong trung và dài hạn.

Từ góc độ quản lý đất đai, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, giai đoạn 2024–2025 có thể xem là thời kỳ bản lề, khi hàng loạt chính sách mới được ban hành nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, tháo gỡ các “điểm nghẽn” tồn tại nhiều năm.

Một trong những điểm nhấn quan trọng là Nghị quyết số 254, được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025, với cơ chế đột phá trong xử lý các dự án bị ách tắc ở khâu giải phóng mặt bằng. Theo đó, với các dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư đã đạt được 50% diện tích hoặc nhận được sự đồng thuận của 75% người sử dụng đất, Hội đồng nhân dân có thể xem xét quyết định thu hồi phần diện tích còn lại.

“Khi đã thỏa thuận được 75% diện tích, Nhà nước sẽ tham gia hỗ trợ để đẩy nhanh quá trình thu hồi đất, giúp dự án được tái khởi động”, bà Mỹ nhấn mạnh. Cơ chế này được đánh giá là bước tiến lớn so với quy định trước đây, khi Nhà nước chỉ thu hồi đất trong các trường hợp phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích công cộng, khiến nhiều dự án bị “đắp chiếu” chỉ vì vướng một số ít hộ dân.

Cùng với đó, Chính phủ đang hoàn thiện nghị định hướng dẫn nhằm xác định rõ cách tính diện tích và số lượng người sử dụng đất, bảo đảm tính minh bạch và tránh lạm dụng khi áp dụng tỷ lệ 75%.

Liên quan đến nguồn cung, bà Mỹ cho biết chính sách mới đã mở rộng đáng kể khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp. Thay vì chỉ được nhận chuyển nhượng “đất ở” để phát triển nhà ở thương mại như trước đây, các quy định thí điểm hiện cho phép nhận chuyển nhượng “các loại đất khác”. Luật Đất đai và Nghị quyết 254 cũng làm rõ bốn phương thức tiếp cận đất đai gồm: giao đất, đấu giá, đấu thầu và thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, tạo sự linh hoạt hơn cho nhà đầu tư.

Đối với các dự án tồn đọng, Nghị quyết 265 đã mở rộng phạm vi áp dụng các cơ chế tháo gỡ trước đây, giúp nhiều dự án từng vướng thanh tra, kiểm tra có cơ hội được đưa trở lại thị trường trong giai đoạn tới.

Kiểm soát giá và dòng tiền – Điều kiện cho tăng trưởng bền vững

Không chỉ tháo gỡ về pháp lý và nguồn cung, một trong những vấn đề được thảo luận nhiều tại hội thảo là kiểm soát giá bất động sản và định hướng dòng tiền đầu tư trong giai đoạn tới.

Hội thảo thu hút đông đảo các chuyên gia, nhà đầu tư bất động sản

Theo ông Hà Quang Hưng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng – nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ và Thủ tướng, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu ổn định trở lại, với thanh khoản và niềm tin thị trường từng bước được cải thiện. Đặc biệt, năm 2025 ghi dấu bước chuyển quan trọng về thể chế nhà ở xã hội, khi việc phát triển phân khúc này vượt hơn 102% kế hoạch đề ra.

“Năm 2025 có thể xem là giai đoạn "dọn đường", tạo nền tảng cho thị trường phục hồi và tăng trưởng từ năm 2026”, ông Hưng nhận định. Theo đó, sáu nhóm chính sách lớn đã và đang tác động trực tiếp đến thị trường, trong đó nổi bật là đột phá về nhà ở xã hội với Nghị quyết 201/2025/QH15, chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm, trao quyền chủ động nhiều hơn cho chủ đầu tư, qua đó rút ngắn thủ tục và gia tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

Cùng với đó, sửa đổi Luật Xây dựng và các quy định về quy hoạch giúp giảm chồng chéo pháp luật, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Dòng vốn cũng được hỗ trợ thông qua Quỹ nhà ở quốc gia và các cơ chế xử lý nợ xấu, trong khi phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho địa phương giúp nâng cao tính chủ động trong quản lý.

Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, vấn đề then chốt của thị trường hiện nay vẫn là giá bất động sản tăng quá nhanh so với thu nhập. Nếu trước đây người dân cần khoảng 26 năm thu nhập để mua một căn nhà, thì nay con số này đã gần 30 năm, trong khi mức bình quân thế giới chỉ khoảng 15 năm. “Giá nhà tại Việt Nam đang cao gần gấp đôi chuẩn chung toàn cầu, đây là dấu hiệu bất thường và không bền vững”, ông Lực cảnh báo.

Theo TS. Cấn Văn Lực, nguyên nhân không chỉ đến từ thiếu nguồn cung hay chi phí đất đai, mà còn từ đầu cơ, thổi giá, chi phí xây dựng, lãi suất và hạn chế trong năng lực quản lý dự án. Do đó, cần một đề án tổng thể, mang tính dài hạn để điều tiết thị trường theo hướng lành mạnh, với mục tiêu cuối cùng là bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở của người dân.

Bên cạnh các giải pháp chính sách, ông Lực cũng đề xuất nghiên cứu khôi phục các mô hình tài chính phù hợp như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), nhằm đa dạng hóa kênh huy động vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Về dài hạn, việc phát triển các công cụ như chứng khoán hóa bất động sản cần được cân nhắc thận trọng, dựa trên nền tảng dữ liệu minh bạch.

Theo ông Hưng, với hệ thống pháp luật được kiện toàn từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các nghị quyết thí điểm mới, thị trường bất động sản Việt Nam đã có đủ điều kiện để phục hồi rõ nét từ năm 2026. Tuy nhiên, quá trình này sẽ diễn ra theo hướng “sôi động trong sự thận trọng”, với sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc và dự án.

"Phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và uy tín chủ đầu tư được dự báo sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, trở thành trụ cột cho một chu kỳ tăng trưởng mới – bền vững và lành mạnh hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam", ông Hưng chia sẻ.