Giá nhà neo cao, bất động sản Hà Nội đối mặt áp lực thanh khoản

Nhà ở Hà Nội bước vào cuộc sàng lọc, cạnh tranh ngày càng khốc liệt

Theo JLL Việt Nam, xu hướng mua để ở đang dần thay thế hoạt động đầu tư ngắn hạn, trong khi phân khúc nhà liền thổ chịu áp lực rõ nét về sức cầu. Trong bối cảnh nguồn cung tương lai tiếp tục gia tăng và hạ tầng đô thị được đầu tư mạnh mẽ, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, hướng nhiều hơn tới nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài.

Căn hộ duy trì nguồn cung lớn, giao dịch giảm mạnh

Trong nửa đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục duy trì nhịp mở bán ổn định. Theo JLL, toàn thị trường ghi nhận khoảng 8.100 căn hộ chính thức mở bán, cùng hàng nghìn căn trong giai đoạn tiền mở bán.

Nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp khi khoảng 65% số căn hộ được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn như Sun Group và Sunshine Group. Cơ cấu nguồn cung này khiến mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục đi lên, đạt trung bình 101,5 triệu đồng/m², tăng hơn 32% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ lượng lớn quỹ căn hộ giá cao vẫn còn trên thị trường, kéo mặt bằng giá chung duy trì ở mức cao.

Trái ngược với sự sôi động về nguồn cung, thanh khoản thị trường căn hộ đã có dấu hiệu giảm tốc rõ rệt trong quý II/2026. Tổng lượng giao dịch giảm khoảng 50% so với quý I, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước bối cảnh giá bán duy trì ở mức cao cùng những biến động của kinh tế vĩ mô.

Đáng chú ý, cơ cấu giao dịch đang có sự thay đổi rõ rệt. Nếu như giai đoạn trước, nhu cầu đầu tư ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn thì hiện nay, lực cầu chủ yếu đến từ nhóm khách hàng mua để ở. Xu hướng này cho thấy thị trường đang dần quay về giá trị thực, tập trung nhiều hơn vào nhu cầu an cư thay vì kỳ vọng lướt sóng.

Ở phân khúc nhà liền thổ, thị trường tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản khi các dự án mở bán mới có vị trí chưa thực sự hấp dẫn hoặc mức giá chào bán quá cao chưa thu hút được người mua.

Giao dịch chủ yếu tập trung vào các sản phẩm đã được tiền mở bán từ trước tại các khu vực như Đan Phượng, Thường Tín và Bắc Từ Liêm. Đặc biệt, từ đầu năm 2026 đến nay, những căn nhà liền thổ có giá trên 17 tỷ đồng/căn ngày càng khó tìm khách nếu không đi kèm các chính sách ưu đãi đủ sức hấp dẫn từ phía chủ đầu tư.

Theo JLL, mặt bằng giá sơ cấp của phân khúc nhà liền thổ trong quý II/2026 đã hạ nhiệt, đạt trung bình khoảng 210 triệu đồng/m² đất, giảm 20% so với cùng kỳ năm trước. Mức giảm này chủ yếu xuất phát từ việc thị trường không còn nhiều sản phẩm giá cao thuộc dự án Vinhomes Global Gate, trong khi các dự án còn lại tiếp tục duy trì mức giá ổn định, góp phần đưa mặt bằng giá chung trở nên cân bằng hơn.

Hạ tầng mở rộng tạo dư địa tăng trưởng dài hạn

JLL dự báo trong 6-12 tháng tới, thị trường nhà ở Hà Nội sẽ tiếp tục đón thêm nguồn cung mới từ hàng loạt chủ đầu tư lớn như Masterise, MIK, Daewoo E&C, Sunshine và Tân Hoàng Minh.

Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng nguồn cung, mức độ cạnh tranh giữa các dự án cũng sẽ trở nên gay gắt hơn. Trong bối cảnh giá bán vẫn neo ở mức cao, lực cầu chủ yếu vẫn đến từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực với tâm lý lựa chọn kỹ lưỡng hơn, thay vì nhóm nhà đầu tư.

Ngoài ra, nguồn cung dồi dào tại các địa phương vệ tinh như Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng cũng được dự báo sẽ tạo thêm áp lực cạnh tranh đối với phân khúc nhà liền thổ tại Hà Nội khi người mua có thêm nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh với sự phân hóa ngày càng rõ nét theo không gian phát triển và mức độ cạnh tranh giữa các dự án.

Theo bà Trang, các sản phẩm mang lại giá trị sử dụng thực cho người ở và khách thuê sẽ ngày càng chiếm ưu thế. Thị trường nhà ở đang mở rộng theo nhiều hướng phát triển mới nhờ lợi thế từ hệ thống hạ tầng giao thông, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) cùng quy hoạch các khu đô thị hiện đại. Trong khi đó, phân khúc văn phòng và bán lẻ cũng đang được thúc đẩy bởi các mô hình kinh doanh mới và chiến lược tái cơ cấu khách thuê, với khu vực Tây Hồ Tây tiếp tục là tâm điểm phát triển.

Theo JLL, Hà Nội hiện bước vào chu kỳ tái thiết đô thị quy mô lớn nhằm hiện thực hóa Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm và định hướng phát triển đa trung tâm.

Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai đồng loạt, bao gồm tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao - Ngọc Khánh - Láng - Hòa Lạc), đường Vành đai 4 vùng Thủ đô, Vành đai 2.5 và 3.5, mở rộng Quốc lộ 6 và Quốc lộ 21, cùng chuỗi 7 cây cầu vượt sông Hồng như Tứ Liên, Trần Hưng Đạo và Thượng Cát.

Bên cạnh đó là các dự án quy mô lớn như Khu đô thị thể thao Olympic, trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, hệ thống công viên công nghệ số và công viên cảnh quan, tạo nền tảng cho việc mở rộng không gian đô thị trong dài hạn.

Theo đánh giá của các chuyên gia JLL, làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng đang từng bước định hình lại cấu trúc không gian và giá trị bất động sản Hà Nội. Những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các dự án giao thông và quy hoạch đô thị mới sẽ có thêm dư địa tăng trưởng trong dài hạn, đồng thời tạo nền tảng để thị trường phát triển theo hướng bền vững, gắn với nhu cầu ở thực và hiệu quả khai thác lâu dài.