Nhà ở khởi đầu: Lối mở cho người trẻ giữa áp lực giá nhà

Người trẻ Hà Nội chật vật giấc mơ an cư vì giá nhà leo thang

Giá nhà tăng nhanh, người trẻ lùi xa giấc mơ sở hữu

Đang chuẩn bị cho cuộc sống hôn nhân và mong muốn sớm ổn định chỗ ở, anh Tuấn Dũng, nhân viên văn phòng tại Hà Nội, vẫn chưa dám hiện thực hóa kế hoạch mua nhà. Sau thời gian tìm hiểu thị trường, anh nhận thấy những căn hộ phù hợp với khả năng tài chính ngày càng khan hiếm.

“Những căn hộ có giá vừa túi tiền thường nằm rất xa trung tâm, không thuận tiện cho việc đi làm. Trong khi đó, các dự án gần trung tâm có giá hơn 100 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả. Nếu lựa chọn căn hộ cũ thì diện tích nhỏ và thiếu tiện ích”, anh Dũng chia sẻ.

Không chỉ riêng anh Dũng, nhiều người trẻ tại Hà Nội cũng đang tạm gác kế hoạch an cư khi giá nhà liên tục lập mặt bằng mới. Chị Thùy Linh, giáo viên tiểu học tại Hà Nội, cho biết tổng thu nhập từ công việc giảng dạy và dạy thêm đạt khoảng 27 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, với tốc độ tăng giá nhà hiện nay, cơ hội sở hữu một căn hộ vẫn rất mong manh.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính-Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá nhà tăng cao trong thời gian dài không chỉ làm suy giảm khả năng tiếp cận nhà ở mà còn tác động mạnh tới tư duy sở hữu bất động sản của thế hệ trẻ. Thay vì chấp nhận gánh những khoản vay kéo dài hàng chục năm, nhiều người lựa chọn tiếp tục thuê nhà, tích lũy thêm tài chính hoặc chờ đợi thời điểm phù hợp hơn để xuống tiền.

Theo các chuyên gia, giá đất tăng mạnh cùng chi phí đầu tư xây dựng leo thang khiến doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn trong việc phát triển các dự án nhà ở giá phù hợp. Hệ quả là nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu thực tế của thị trường.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, mức tăng thu nhập của người dân hiện chưa theo kịp tốc độ tăng của giá nhà, khiến khả năng sở hữu nhà ở của phần lớn người trẻ bị hạn chế đáng kể.

Theo ông Hưng, để mua một căn hộ khoảng 60 m² có giá hơn 4 tỷ đồng tại các đô thị lớn, người trẻ cần tới 20-25 năm thu nhập. Điều này cho thấy tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại Việt Nam đang thuộc nhóm rất cao và khó tiếp cận.

Báo cáo mới của Avison Young cũng cho thấy bức tranh đáng lo ngại. Trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại TP.HCM tăng khoảng 50%, Hà Nội tăng 72% và Đà Nẵng tăng 34%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân.

Thực tế cho thấy, phần lớn các cặp vợ chồng trẻ tại đô thị có thu nhập từ 20-30 triệu đồng/tháng hiện vẫn phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình. Rất ít người có thể tích lũy đủ để mua nhà thương mại khi bước sang tuổi 30 nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc các chương trình tín dụng ưu đãi.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, việc giá nhà liên tục tăng đang làm thay đổi lộ trình an cư của giới trẻ. Nhiều người lựa chọn trì hoãn kế hoạch lập gia đình, tách hộ hoặc duy trì mô hình gia đình đa thế hệ nhằm tối ưu hóa dòng tiền và giảm áp lực tài chính.

Cần phát triển hệ sinh thái nhà ở khởi đầu

Trước thực trạng trên, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng bài toán hiện nay không chỉ là phát triển thêm nhà ở xã hội hay tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, mà cần xây dựng một hệ sinh thái “nhà ở khởi đầu” dành cho người trẻ.

Đây sẽ là mô hình giúp người lao động tiếp cận chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính trong giai đoạn đầu lập nghiệp, trước khi từng bước tích lũy để sở hữu nhà ở.

Theo ông Đính, trong bối cảnh chi phí phát triển dự án ngày càng cao, nhà ở cho thuê chuyên nghiệp cần được xem là một cấu phần quan trọng của thị trường bên cạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo ông Đín, để mô hình này phát triển hiệu quả, Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong việc kiến tạo cơ chế và điều phối nguồn lực, đặc biệt ở các lĩnh vực quy hoạch, quỹ đất, tài chính, kiểm soát giá thuê và xác định đúng đối tượng thụ hưởng chính sách.

Một số giải pháp được đề xuất gồm cho phép doanh nghiệp giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính trong những năm đầu vận hành dự án, hoặc áp dụng cơ chế thanh toán theo tiến độ khai thác.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng kinh nghiệm quốc tế cho thấy yếu tố quyết định thành công của mô hình nhà ở cho thuê không nằm ở việc khống chế lợi nhuận của doanh nghiệp, mà ở khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp.

Theo đó, thay vì áp dụng một mức lợi nhuận cố định, cần xây dựng cơ chế xác định tỷ suất lợi nhuận theo nguyên tắc thị trường, dựa trên lãi suất vốn tham chiếu cộng với mức bù đắp rủi ro phù hợp. Cách tiếp cận này giúp doanh nghiệp duy trì hiệu quả đầu tư trong mọi điều kiện thị trường.

Ở góc độ pháp lý và tài chính, Luật sư Trương Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng cần nhìn nhận bài toán nhà ở một cách toàn diện, từ đất đai, chi phí xây dựng, tiện ích đến khả năng tiếp cận nguồn vốn.

Theo ông Tuấn, ngoài tín dụng ngân hàng, cần phát triển thêm các kênh huy động vốn dài hạn như thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản và các công cụ tài chính chuyên biệt để hỗ trợ lĩnh vực nhà ở.

Trong khi đó, ông Hà Quang Hưng đề xuất tăng cường hỗ trợ tài chính cho người mua nhà nhằm nâng cao khả năng tích lũy và giảm áp lực chi phí. Một số giải pháp có thể xem xét là điều chỉnh chính sách thuế thu nhập cá nhân theo hướng nâng mức giảm trừ gia cảnh cho người có gia đình, con nhỏ, đồng thời cho phép khấu trừ một phần lãi vay mua nhà lần đầu khỏi thu nhập chịu thuế.