Nguồn cung tăng mạnh nhưng giá căn hộ vẫn chưa hạ nhiệt

Thanh khoản cải thiện, giá bất động sản vẫn duy trì đà tăng mạnh

Giao dịch phục hồi, giá chung cư neo cao

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý I/2026, thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 139.855 giao dịch thành công, tương đương 92,4% so với quý IV/2025 và tăng 103,9% so với cùng kỳ năm 2025. Dù thanh khoản chưa thực sự bứt phá so với quý trước, nhưng diễn biến theo năm cho thấy xu hướng phục hồi đang dần rõ nét, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đã trải qua giai đoạn thanh lọc kéo dài.

Trong tổng số giao dịch, phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 30.857 giao dịch, tương đương 81,5% so với quý trước và bằng 91,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngược lại, đất nền tiếp tục duy trì vai trò chủ đạo với 108.998 giao dịch thành công, đạt 96% so với quý IV/2025 và tăng 107,9% so với cùng kỳ. Sự phân hóa này cho thấy dòng tiền vẫn đang tìm đến các sản phẩm có biên độ đầu tư linh hoạt, trong khi phân khúc nhà ở vẫn chịu tác động từ mặt bằng giá cao.

Một trong những điểm đáng chú ý nhất trong quý I/2026 là diễn biến giá bán căn hộ chung cư. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ mới mở bán tiếp tục duy trì đà tăng ổn định ở mức cao, chủ yếu do chi phí nguyên vật liệu và tài chính tăng mạnh, kéo theo mặt bằng giá sơ cấp đi lên.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán trung bình đạt khoảng 128 triệu đồng/m², trong khi tại TP. Hồ Chí Minh, mức giá trung bình khoảng 112 triệu đồng/m². Đây là những con số cho thấy thị trường đã bước sang một “mặt bằng giá mới” so với giai đoạn trước.

Ở thị trường thứ cấp, giá chung cư nhìn chung ổn định và duy trì ở mức cao. Một số khu vực có điều chỉnh giảm nhẹ, nhưng không đáng kể, phản ánh tâm lý nắm giữ tài sản của nhà đầu tư vẫn khá vững.

Tại Hà Nội, nhiều dự án ghi nhận mức giá cao. Chẳng hạn, The Sapphire - Vinhomes Smart City dao động từ 85-93 triệu đồng/m²; dự án 107 Nguyễn Tuân Vihacomplex từ 98-115 triệu đồng/m²; Thống Nhất Complex từ 108-118 triệu đồng/m²; hay Lumi Hanoi từ 92-100 triệu đồng/m². Ở phân khúc cao cấp, giá tiếp tục thiết lập ngưỡng mới với Vinhomes Metropolis từ 192-258 triệu đồng/m², D’. Le Roi Soleil từ 170-223 triệu đồng/m² hay Hoàng Thành Tower từ 180-212 triệu đồng/m².

Tại TP. Hồ Chí Minh, mặt bằng giá cũng không kém cạnh khi Carillon Apartment đạt 68-81 triệu đồng/m², The Aurora Phú Mỹ Hưng từ 120-130 triệu đồng/m², Masteri Thảo Điền Eco Green Sài Gòn từ 112-134 triệu đồng/m². Đáng chú ý, phân khúc siêu cao cấp ghi nhận mức giá rất cao, như Grand Marina Saigon từ 440-557 triệu đồng/m², Metropole Thủ Thiêm từ 330-448 triệu đồng/m² hay Vinhomes Golden River từ 223-360 triệu đồng/m².

Tại các địa phương khác, giá chung cư cũng tăng nhưng ở mức “dễ thở” hơn. Ở Hải Phòng, The Minato Residence dao động 50-62 triệu đồng/m², trong khi tại Đà Nẵng, Vista Residence khoảng 65-73 triệu đồng/m², FPT Plaza 3 từ 52-56 triệu đồng/m².

Nguồn cung tăng nhưng lệch pha nhu cầu

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, dù nguồn cung chung cư tăng mạnh, nhưng cơ cấu sản phẩm lại mất cân đối nghiêm trọng. Hơn 80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với giá khởi điểm thường không dưới 80 triệu đồng/m².

“Có thể nói, nguồn cung tăng nhưng không dành cho số đông,” ông Đính nhấn mạnh. Trong bối cảnh căn hộ bình dân gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp, người mua buộc phải chấp nhận mức giá cao hơn hoặc tìm đến thị trường thứ cấp.

Chính dòng cầu ở thực bị dồn nén trong thời gian dài đã tạo áp lực lớn lên giá bán, khiến thị trường dù có thêm nguồn cung nhưng giá vẫn không thể giảm.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, các dự án mới từ cuối năm 2025 chủ yếu nằm trong các đại đô thị tích hợp hoặc khu vực có hạ tầng đột phá như vành đai 4 tại Hà Nội hay các tuyến metro tại TP. Hồ Chí Minh.

Theo bà An, giá trị của căn hộ hiện không chỉ nằm ở diện tích mà còn ở hệ sinh thái đi kèm như công viên, trường học, bệnh viện quốc tế và khả năng kết nối giao thông.

“Chính những giá trị cộng thêm này đã thiết lập một mặt bằng giá mà thị trường trước đây chưa từng có”, bà An nhận định.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội thì cho rằng, căn hộ chung cư tại Việt Nam đang dần trở thành một loại “tài sản trú ẩn” thay vì chỉ là sản phẩm tiêu dùng. Trong bối cảnh các kênh đầu tư như vàng hay chứng khoán biến động, dòng tiền đang quay lại bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ cho thuê. Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê tại Hà Nội hiện vẫn duy trì khoảng 5-6%, đủ hấp dẫn để giữ chân nhà đầu tư.

Điều này khiến nhiều nhà đầu tư không chịu áp lực bán ra. Thậm chí, một số nhà đầu tư thứ cấp còn tăng giá thêm 10-15% khi chuyển nhượng, do nguồn cung thực tế sẵn sàng bàn giao vẫn còn hạn chế.

Dù giá đã tăng mạnh trong giai đoạn 2024-2025, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, thị trường sẽ bước vào giai đoạn ổn định vào cuối năm 2026. Với nguồn cung dự kiến tăng gấp đôi trong năm, áp lực cạnh tranh sẽ khiến chủ đầu tư khó tiếp tục tăng giá.

Tuy nhiên, do chi phí đầu vào đã thiết lập mặt bằng mới, giá khó giảm sâu mà sẽ “neo” ở mức cao, hình thành xu hướng đi ngang bền vững.

Ở góc độ quản lý, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, năm 2026 sẽ là thời điểm quan trọng khi đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội bắt đầu phát huy hiệu quả.

Dự kiến khoảng 160.000 căn hộ nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ sẽ hoàn thành trong năm, qua đó giúp giảm áp lực lên phân khúc bình dân và gián tiếp kéo mặt bằng giá chung cư thương mại về mức hợp lý hơn.