Gỡ vướng cho dự án nhà ở “kẹt” đất công, xen kẽ

Dự án này được quy hoạch trên khu đất có tổng diện tích hơn 81.500 m2 với tổng vốn đầu tư trên 2.700 tỷ đồng, từng được NBB lập chủ trương xin cấp phép đầu tư từ năm cuối 2007. Tuy nhiên, do vướng một phần diện tích đất công và vướng các quy định về bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội (trong dự án) nên chưa được UBND TP. Hồ Chí Minh cấp phép đầu tư.

Tương tự, hai dự án khác là dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát (quận 7) và dự án Lexington Residence của Nova Lexington (TP. Thủ Đức) sắp tới đây cũng rất có thể sẽ được UBND TP. Hồ Chí Minh chấp thuận chủ trương đầu tư và nối lại hoạt động thi công sau 4-5 năm phải tạm ngừng do vướng một phần diện tích là các mảnh đất công chưa có pháp lý để giao đất, cho thuê dài hạn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, các trường hợp dự án nhà ở bị tạm ngừng hoặc chưa hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư do vướng một phần đất công như ba dự án kể trên hiện nay khá phổ biến ở các quận, huyện và TP. Thủ Đức.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2025 rất có thể hàng trăm dự án sẽ được gỡ vướng. Vì hiện nay, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh đã soạn thảo xong và đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Quyết định của UBND TP. Hồ Chí Minh quy định về việc rà soát, công bố công khai, lập danh mục các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý và việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt tại địa bàn.

Theo nhận định của đại diện HoREA, việc gỡ vướng đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp, có đất công nhỏ hẹp xen kẽ là rất cần thiết đối với các doanh nghiệp bất động sản. Vì hiện nay, trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh có khoảng 158 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, đất công xen cài, đất chuyên dụng hoặc đất có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp bị “trùm mền”, chờ gỡ rối.

Thực tế, từ cuối năm 2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định 148/2020/NÐ-CP (sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết về thi hành Luật Ðất đai 2013). Nhiều địa phương trên cả nước đã căn cứ pháp lý Nghị định này để ban hành các văn bản tháo gỡ vướng mắc liên quan tới đất công xen kẽ.

Tuy nhiên, mãi đến tháng 9/2023, UBND TP. Hồ Chí Minh mới có Quyết định số 37/2023/QĐ-UBND về rà soát, công bố công khai, lập danh mục các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý và việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất công nhỏ hẹp, nằm xen kẹt trên địa bàn.

Việc chậm ban hành văn bản pháp lý này trong các năm qua đã khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn về tiến độ triển khai dự án, đồng thời dẫn tới vướng mắc về dòng tiền và hạn chế nguồn cung nhà ở. Bên cạnh đó, khi Quyết định số 37/2023/QĐ-UBND bắt đầu có hiệu lực được một thời gian ngắn thì các căn cứ pháp lý lại phải thay đổi do Luật Ðất đai 2013 được thay thế bằng Luật Ðất đai 2024. Điều này khiến không nhiều dự án được gỡ khó trên thực tế.

Nhiều dự án bất động sản có quỹ đất hỗn hợp, đất công xen kẽ đang chờ pháp lý để hoàn tất thủ tục đầu tư. (Một phần dự án Green Star Sky Garden - Quận 7

Theo nhiều doanh nghiệp bất động sản, điều đáng mừng là trong Luật Ðất đai 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP đã quy định chi tiết về chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý. Có nghĩa là Quyết định liên quan sắp tới của UBND TP. Hồ Chí Minh có thể căn cứ vào các tiêu chí được quy định tại Điều 47 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP để triển khai xây dựng các quy định phù hợp về cho thuê đất công xen kẹt.

Ghi nhận từ phía Sở Tài nguyên Môi trường TP. Hồ Chí Minh, đến đầu tuần vừa qua, dự thảo Quyết định do cơ quan này soạn thảo đã nhận được hàng trăm ý kiến góp ý của doanh nghiệp và các sở, ngành. Theo tiến độ, việc soạn thảo, ban hành văn bản này sẽ được thực hiện theo trình tự, thủ tục rút gọn. Bản dự thảo Quyết định của UBND TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ hoàn thiện trước ngày 31/12/2024. Có nghĩa là đầu năm 2025 có thể sẽ được ký ban hành.

Về cơ bản, các quy định trong dự thảo Quyết định này hiện nay được cộng đồng doanh nghiệp bất động sản khá đồng thuận. Trong đó, các điều kiện để doanh nghiệp, chủ đầu tư được giao, cho thuê phần đất công xen kẹt trong dự án được căn cứ trên các quy định cụ thể tại Nghị định số 102/2024/NĐ-CP nên khá sáng rõ và dễ thực hiện. Việc phân quyền cho UBND cấp xã, phường chịu trách nhiệm rà soát, lập danh mục các thửa đất công xen kẹt và niêm yết công khai cũng được các doanh nghiệp đánh giá là cách làm mới, tích cực của TP. Hồ Chí Minh.

Các doanh nghiệp kỳ vọng rằng, ngay trong quý đầu năm 2025 danh mục các thửa đất công xen kẹt và các quy định xử lý giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất này sẽ được luật hóa cụ thể. Từ đó tháo gỡ khó khăn cho các dự án, bao gồm cả các công trình nhà ở đã có quyết định công nhận chủ đầu tư, đã đền bù giải phóng mặt bằng và thậm chí đã khởi công xây dựng nhưng đang bị ngưng trệ.