Gỡ vướng pháp lý để thị trường bất động sản sớm hồi phục

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, hiện thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều bất cập về quy định pháp lý. Trước tiên phải kể đến một số vấn đề về đầu tư xây dựng của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại do thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả dự án nhà ở xã hội và cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch do quy định. Điều này dễ dẫn đến, tại thời điểm thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư - khởi đầu cho chuỗi thủ tục về đầu tư xây dựng, mà gặp vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư thì dự án vẫn “bị đứng hình”, không thể thực hiện tiếp các thủ tục đầu tư xây dựng khác, mà lẽ ra chỉ cần quy định thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch là phải phù hợp với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung thì phù hợp hơn, hoặc chỉ quy định phù hợp với quy hoạch chung.

Việc triển khai các dự án nhà ở vẫn đang gặp nhiều vướng mắc về pháp lý

Ngoài ra, thời gian qua, rất nhiều chủ đầu tư vướng quy định về đất ở hoặc đất ở và đất khác, như yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư…, nên có hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không có 100% đất ở hoặc không có đất ở và đất khác không phải là đất ở; tức là chỉ có 100% đất nông nghiệp hoặc chỉ có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, mặc dù các doanh nghiệp nhà đầu tư này đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo sự cho phép của Luật Đất đai 2013, nên các doanh nghiệp này gặp khó khăn rất lớn do đã bỏ ra chi phí rất lớn để tạo lập quỹ đất.

Cùng với đó, hiện nay, việc thủ tục định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu kiểm tra, tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phát sinh (nếu có), chủ yếu gặp “vướng” trong việc áp dụng Nghị định 44/2014/NĐ-CP vào thực tế. Điều này dẫn đến tại thời điểm tháng 03/2023, TP. Hồ Chí Minh có khoảng 100 dự án nhà ở thương mại với 81.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng (dự kiến trong quý 4/2023 sẽ cấp được hơn 10.000 sổ hồng), và để gỡ “vướng” này thì hiện nay Chính phủ đang nỗ lực để ban hành Nghị định sửa đổi hoặc thay thế Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Vướng mắc không phải do chậm ban hành quy định xử lý phần diện tích đất do Nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại, mà do thiếu quy định này nên trong hơn 06 năm qua kể từ khi Nghị định 43/2014/NĐ-CP có hiệu lực đến ngày 08/02/2021 (Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực) chưa có cơ chế quy định xử lý phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại. Và đến nay Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã có hiệu lực gần 3 năm, nhưng vẫn còn một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chưa ban hành quy định hướng dẫn thực hiện, nên rất nhiều dự án nhà ở thương mại bị “tắc” thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc “tắc” thủ tục định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bàn về vấn đề này LS. Bùi Quang Nghiêm, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.Hồ Chí Minh cho biết, mặc dù thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn nhưng có nhiều cơ sở để khẳng định về triển vọng phục hồi trở lại và tiếp tục tăng trưởng theo định hướng phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nhất là hiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… đang được Quốc hội xem xét sửa đổi. Dự kiến, nếu các luật này được ban hành bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất và tính khả thi, sát với thực tế, đi đôi với nỗ lực của Chính phủ, các bộ, ngành sửa đổi một số quy định “bất cập” của các văn bản dưới luật và tiếp tục phát huy hơn nữa hoạt động của các tổ công tác của Chính phủ cùng với sự vào cuộc mạnh mẽ của UBND cấp tỉnh, để kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, bình đẳng, phát huy được nguồn lực đất đai, tạo điều kiện để tiếp cận thuận lợi thị trường vốn, tín dụng và tháo gỡ được các vướng mắc pháp lý cho khoảng 1.000 dự án bất động sản trong cả nước.

“Cùng với nỗ lực và trách nhiệm của tất cả các doanh nghiệp bất động sản phải quyết liệt tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực, kéo giảm giá nhà về mức hợp lý thì thị trường bất động sản có triển vọng phục hồi, tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm 2024 trở đi. Chính vì vậy, cùng với sự nỗ lực của Chính phủ và các bộ ban ngành gỡ vướng các thủ tục pháp lý giúp gia tăng nguồn cung, đây sẽ là những yếu tố tiên quyết để thị trường nhà ở tiếp tục phát triển trong thời gian tới” – chuyên gia nhận định.