Hoàn thiện, sớm ban hành 2 nghị định tháo gỡ khó khăn, vướng mắc khi thi hành Luật Đất đai

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nghe báo cáo hoàn thiện dự thảo các nghị định hướng dẫn triển khai thực hiện Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội - Ảnh: VGP/Minh Khôi

Phó Thủ tướng nhấn mạnh, dự thảo nghị định phải tập trung hướng dẫn triển khai Nghị quyết 254, chỉ đưa vào văn bản những nội dung có cơ sở khoa học, pháp lý, phương pháp rõ ràng, địa phương có thể thực hiện được, không mở rộng tùy tiện. Những nội dung ngoài Nghị quyết 254, nếu thấy cần thiết, đã chín, đã rõ thì cơ quan soạn thảo phải chịu trách nhiệm và báo cáo cụ thể. Những vấn đề chưa hình dung hết tác động, chưa có hướng dẫn, quy chuẩn thì không được đưa vào Nghị định.

Phó Thủ tướng khẳng định quan điểm xuyên suốt: Không ban hành những quy định chưa rõ, chưa đủ căn cứ, bảo đảm chính sách khi ban hành phải khả thi, tháo gỡ được vướng mắc và chịu được kiểm chứng trong thực tiễn.

Tiếp thu, giải trình nhiều nội dung quan trọng về giá đất, thu hồi đất

Tại cuộc họp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường báo cáo các nội dung của Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254 đã được tiếp thu, giải trình theo ý kiến của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, lãnh đạo các bộ, ngành sau cuộc họp chiều 25/12.

Theo đó, phạm vi điều chỉnh của Dự thảo Nghị định bao gồm: Thu hồi đất đối với các dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất, và quy định chuyển tiếp; các trường hợp không được bồi thường về đất; căn cứ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất thanh toán dự án Xây dựng – Chuyển giao (BT) và quy định chuyển tiếp; các quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích khác.

Liên quan đến phân cấp, phân quyền, Bộ tổng hợp 2 phương án: Giao thẩm quyền về cấp tỉnh, sau đó UBND cấp tỉnh phân cấp cho cấp xã theo điều kiện cụ thể; đưa toàn bộ thẩm quyền về cấp tỉnh. Bộ lựa chọn phương án giao thẩm quyền về cấp tỉnh, để địa phương chủ động phân cấp phù hợp thực tiễn.

Lãnh đạo TP. Hà Nội, TPHCM thống nhất đề nghị giao thẩm quyền cho cấp tỉnh, sau đó tùy điều kiện và năng lực từng xã, phường để tiếp tục phân cấp, ủy quyền, bảo đảm phân cấp triệt để những nội dung cấp cơ sở làm được.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú phát biểu tại cuộc họp - Ảnh: VGP/Minh Khôi

Về xác định giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã tiếp thu ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng và ý kiến chuyên gia, đồng thời tiếp tục lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương, chuyên gia và doanh nghiệp thẩm định giá. Dự thảo Nghị định vẫn áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định; trong đó đề xuất sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Đối với các trường hợp không áp dụng được bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, Bộ báo cáo phương án xác định giá đất cụ thể, phù hợp với tinh thần Nghị quyết 254, nhất là các dự án lấn biển, dự án có hạng mục lấn biển và các trường hợp không có đủ dữ liệu.

Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Xuân Lưu đề nghị giữ các phương pháp xác định giá đất theo Luật Đất đai, bởi mỗi ô đất có các chỉ tiêu quy hoạch khác nhau như hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và phương án đầu tư. Đối với các địa phương có tính đặc thù Hà Nội và TPHCM, nơi các dự án chủ yếu là công trình hỗn hợp, lãnh đạo TP. Hà Nội cho rằng phương án xác định giá đất theo diện tích là phù hợp trước mắt, đồng thời đề xuất phân vùng, nội thành và ngoại thành có mức diện tích khác nhau.

Đáng chú ý, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị làm rõ tiêu chí "không phù hợp" đối với các trường hợp không áp dụng bảng giá đất theo hướng xác định rõ các trường hợp áp dụng trực tiếp phương pháp định giá đất cụ thể, gồm: Các dự án đã được HĐND tỉnh, thành phố thông qua chủ trương đầu tư có mục đích sử dụng đất hỗn hợp; các dự án chưa có hạ tầng; các dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đối với các tỉnh, và từ 30 ha trở lên đối với Hà Nội và TPHCM.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng kiến nghị bổ sung điều khoản chuyển tiếp đối với các trường hợp đang xác định giá đất theo pháp luật đất đai trước thời điểm Nghị định có hiệu lực thi hành, đặc biệt là cách thức xử lý khi chuyển sang áp dụng quy định mới về xác định giá đất.

Liên quan đến quy định giao đất thực hiện hợp đồng dự án BT, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết Nghị định số 257/2025/NĐ-CP quy định chi tiết về việc thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng BT đã quy định cụ thể về thời điểm, phương thức thanh toán quỹ đất; do đó, không cần bổ sung thêm căn cứ mới. Việc thực hiện sẽ theo đúng hợp đồng BT và quy định hiện hành. Nghị quyết 254 chỉ áp dụng đối với các dự án hợp đồng BT ký từ ngày 1/7/2025 trở về sau.

Phó Thủ tướng kết luận, về cơ bản các ý kiến đã được tiếp thu đầy đủ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục hoàn thiện Dự thảo Nghị định để sớm trình Chính phủ xem xét ban hành - Ảnh: VGP/Minh Khôi

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã rà soát, tiếp thu ý kiến đóng góp cho quy định thu hồi phần diện tích đất thoả thuận còn lại đối với các dự án mà chủ đầu tư đã thỏa thuận đạt 75% diện tích, 75% số người sử dụng đất. Theo đó, tỉ lệ 75% chỉ tính đối với phần diện tích có người sử dụng đất đã thỏa thuận, không tính phần đất Nhà nước. Cách tính số người sử dụng đất được quy định chặt chẽ: Hộ gia đình tính là một chủ thể nhưng phải có sự đồng thuận của cả vợ và chồng; trường hợp nhiều người cùng sử dụng một thửa đất thì tất cả người sử dụng đất phải đồng thuận mới được tính.

Về chi phí đầu tư hạ tầng trong xác định nghĩa vụ tài chính đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường và Bộ Xây dựng thống nhất thực hiện theo quy định của pháp luật xây dựng; việc xác định giá đất cụ thể tiếp tục thực hiện theo quy định hiện hành, không thay đổi.

Đối với đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản, Bộ phối hợp với Bộ Tài chính rà soát và thống nhất quy định hiện hành đã cho phép, không làm phát sinh cách hiểu khác.

Không phân cấp nửa vời, quy định phải định lượng rõ ràng

Kết luận về nội dung này, Phó Thủ tướng kết luận, về cơ bản các ý kiến đã được tiếp thu đầy đủ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục hoàn thiện Dự thảo Nghị định để sớm trình Chính phủ xem xét ban hành.

Trong đó, Phó Thủ tướng yêu cầu quán triệt tinh thần chỉ đạo: Phân cấp phải gắn với điều kiện thực thi ở cơ sở và có sự đồng thuận, thống nhất. Theo ý kiến các địa phương, Nghị định sẽ phân cấp cho cấp tỉnh đối với một số thẩm quyền như giao đất, định giá đất, đăng ký và các nội dung liên quan; đồng thời tiếp tục rà soát, xác định rõ thẩm quyền thuộc HĐND, UBND, bảo đảm đúng Luật Tổ chức chính quyền địa phương và quy định pháp luật, phân biệt rành mạch giữa thẩm quyền chung và thẩm quyền riêng. "Phân cấp nội dung nào thì phải phân cấp triệt để, cơ quan được giao thẩm quyền phải chịu trách nhiệm từ đầu đến cuối, không làm nửa vời", Phó Thủ tướng nói.

Về quy định áp dụng bảng giá đất, Phó Thủ tướng yêu cầu phải định lượng rõ ràng, không sử dụng tiêu chí định tính, bởi nếu chỉ dừng ở mức định tính thì khi triển khai tại địa phương sẽ không thực hiện được. Phó Thủ tướng giao Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, xây dựng các tiêu chí định lượng cụ thể, như dự án có quy mô từ 20 ha trở lên đối với các tỉnh, thành phố, từ 30 ha trở lên đối với Hà Nội và TPHCM; đất đã có quy hoạch, liên quan đầu tư hỗn hợp, chưa có đầu tư hạ tầng thì áp dụng phương pháp định giá đất theo quy định của Luật Đất đai. Các nội dung này cần trao đổi với địa phương để thống nhất thực hiện.

Trong xác định giá đất, Phó Thủ tướng khẳng định chỉ đưa vào Nghị định những nội dung có cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý, phương pháp rõ ràng và dữ liệu đầy đủ. Theo đó, nơi có đủ dữ liệu thì áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh; nơi không có dữ liệu, không áp dụng được hệ số thì phải xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp đã được Luật Đất đai 2024 quy định, không tự ý đưa ra hệ số hay phương pháp mới khi chưa có căn cứ, chưa có quy chuẩn và dữ liệu đầy đủ.

Phó Thủ tướng lưu ý, đối với các yếu tố liên quan đến quy hoạch, tầng cao, mật độ xây dựng, nếu cần tính toán thì áp dụng phương pháp thặng dư, không đặt thêm các hệ số không rõ nguồn gốc, không sáng tạo thêm cơ chế mới. Việc ban hành quy định phải bảo đảm sau khi ban hành, địa phương có thể triển khai ngay, không lúng túng.

Về đấu thầu, đấu giá đất, Phó Thủ tướng yêu cầu làm rõ quy định về giá khởi điểm, tránh để địa phương và doanh nghiệp mất nhiều thời gian tính toán; đồng thời nghiên cứu bổ sung trường hợp áp dụng bảng giá đất nếu có ý kiến từ thực tiễn.

Trên cơ sở đó, Phó Thủ tướng đề nghị cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục nghiên cứu, quy định rõ ràng theo hướng định lượng, làm rõ các tiêu chí cụ thể để địa phương có căn cứ áp dụng thống nhất; việc mở rộng hoặc bổ sung các trường hợp khác chỉ thực hiện khi bảo đảm yêu cầu xuyên suốt là định lượng, không quy định chung chung.

Đối với quy định thu hồi phần diện tích đất thỏa thuận còn lại đối với các dự án mà chủ đầu tư đã thỏa thuận đạt 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất, Phó Thủ tướng thống nhất cách tính, quyền sử dụng đất chung phải có sự đồng thuận của tất cả những người có quyền, đối với hộ gia đình phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng, nhằm hạn chế tranh chấp, khiếu kiện. Trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhưng không đạt 100%, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại, đồng thời yêu cầu tính toán hài hòa giữa cơ chế doanh nghiệp chi trả và cơ chế Nhà nước chi trả, bảo đảm người dân không bị thiệt và chi phí được tính đúng vào tổng mức đầu tư.

Phó Thủ tướng cũng nhấn mạnh, nhà đầu tư muốn được Nhà nước thu hồi đất phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản, tài chính và đất đai, không thu hồi đất cho chủ thể không có năng lực, không có dự án cụ thể.

Liên quan đến trình tự, thủ tục xác định chi phí hạ tầng, Phó Thủ tướng thống nhất phương án một đầu mối, giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổng hợp thông tin từ các cơ quan liên quan và chuyển một lần sang cơ quan thuế, bảo đảm không chồng chéo, không kéo dài thời gian xử lý. Phó Thủ tướng nhấn mạnh, cơ quan nào thực hiện nội dung nào thì chịu trách nhiệm về nội dung đó theo quy định pháp luật.

Về quy định thực hiện dự án hợp đồng BT, Phó Thủ tướng yêu cầu làm rõ nguyên tắc không hồi tố, không áp dụng ngược đối với các hợp đồng ký trước thời điểm 1/7/2025; các quy định phải thống nhất với Luật Đất đai 2024 và Nghị định 257; ghi rõ không áp dụng hồi tố đối với các hợp đồng ký trước thời điểm luật và nghị quyết có hiệu lực, tránh phát sinh rủi ro pháp lý.

Đồng tình với ý kiến của Bộ Tư pháp về quy định đăng ký quyền đối với bất động sản, Phó Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu, quy định rõ lộ trình thực hiện theo Nghị quyết 254, trong đó xác định thời điểm chuyển sang đăng ký hoàn toàn trực tuyến. Trước mắt, cho phép áp dụng song song hai hình thức là bằng giấy và trực tuyến; đồng thời quy định rõ điều kiện thực hiện tại địa phương và mốc thời gian cụ thể để chấm dứt việc đăng ký bằng giấy, chuyển sang hình thức trực tuyến, trước hết áp dụng đối với đăng ký thế chấp.

Phó Thủ tướng cũng lưu ý các vấn đề liên quan đến hiệu lực thi hành và hồi tố của Nghị định, khẳng định chỉ áp dụng đối với các trường hợp phát sinh từ ngày 1/7/2025, không hồi tố đối với các trường hợp trước đó.

Phó Thủ tướng cũng lưu ý các vấn đề liên quan đến hiệu lực thi hành và hồi tố của Nghị định - Ảnh: VGP/Minh Khôi

Nhiều điểm mới về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Báo cáo về Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đại diện Bộ Tài chính cho biết do một số quy định mới có tác động trực tiếp đến Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Dự thảo Nghị định đã bổ sung điều khoản sửa đổi, bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Về căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Dự thảo Nghị định cho phép trừ chi phí xây dựng hạ tầng đối với tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trả tiền một lần; nhưng chưa áp dụng với trường hợp trả tiền thuê đất trả tiền hàng năm.

Liên quan đến khấu trừ tiền bồi thường trong trường hợp đã thỏa thuận được tối thiểu 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất, Bộ Tài chính đề xuất cách tính theo hướng coi phần bồi thường của diện tích đã thỏa thuận là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất và được trừ khi xác định tiền sử dụng đất. Cách tính này nhằm đơn giản hóa phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính và bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất.

Dự thảo cũng quy định cụ thể cách tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao, đất nông nghiệp sang đất ở, trong và ngoài hạn mức, với thời hạn thực hiện trong năm 2026. Đối với trường hợp đất, thuê đất đã được miễn tiền thuê đất nhưng người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng, góp vốn, dự thảo quy định phải nộp lại khoản tiền theo giá đất tại thời điểm được giao, được thuê, đúng tinh thần Nghị quyết 254, đồng thời làm rõ quyền lựa chọn của người sử dụng đất.

Về xử lý tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước, Dự thảo Nghị định quy định khấu trừ theo toàn bộ dự án, ưu tiên trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần, phần còn lại trừ dần vào tiền thuê đất hàng năm; không áp dụng đối với thời gian sử dụng đất tăng thêm do gia hạn hoặc điều chỉnh. Đối với trường hợp nhà đầu tư mới thay thế nhà đầu tư đã giải thể, phá sản, dự thảo tiếp tục dẫn chiếu quy định hiện hành tại Nghị định 103.

Ngoài ra, Dự thảo Nghị định làm rõ các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Chính phủ, thực hiện thống nhất theo Nghị định số 230/2025/NĐ-CP quy định các trường hợp khác được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024. Đối với miễn tiền thuê đất một số năm, áp dụng trình tự, thủ tục như miễn cho toàn bộ thời gian thuê; riêng trường hợp giảm tiền thuê đất hàng năm theo quyết định của Chính phủ thì không phải thực hiện thủ tục, cơ quan thuế căn cứ hồ sơ để quyết định giảm.

Về quy định chuyển tiếp, Dự thảo Nghị định phân định rõ nghĩa vụ tài chính của đơn vị sự nghiệp công lập đối với diện tích sử dụng cho mục đích sự nghiệp và diện tích sử dụng vào hoạt động kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết theo từng giai đoạn.

Bộ Tư pháp, Văn phòng Chính phủ khẳng định dự thảo đã được cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp thu, giải trình đầy đủ các ý kiến thẩm định và đủ điều kiện trình Chính phủ xem xét; đồng thời lưu ý những nội dung còn ý kiến khác nhau cần được giải trình rõ bằng văn bản, làm rõ quy định về khoản tiền bổ sung và tiền chậm nộp bảo đảm đúng phạm vi, đối tượng, không vượt Nghị quyết 254 và Luật Đất đai; có quy định chuyển tiếp đối với đơn vị sự nghiệp công lập nhằm giải quyết dứt điểm các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn.

Đại diện Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Hiệp hội Bất động sản TPHCM đề xuất mở rộng cơ chế miễn, giảm tiền thuê đất và xử lý chuyển tiếp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất miễn, giảm tiền thuê đất và đơn giản hóa thủ tục cho các đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức nghề nghiệp được Nhà nước giao nhiệm vụ; đồng thời thực hiện khấu trừ chi phí đầu tư hạ tầng cho cả hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm, nhằm bảo đảm quyền lợi thực tế của nhà đầu tư.

Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Xuân Lưu đề xuất khấu trừ tiền ứng trước bồi thường giải phóng mặt bằng sau khi có quyết định thu tiền sử dụng đất, và sẽ thực hiện một lần toàn bộ các khoản ứng trước mà nhà đầu tư được phép, đồng thời xem xét điều chỉnh nếu giá đất thay đổi do quy hoạch. Quy định miễn, giảm tiền thuê đất phải rõ ràng, dễ tính toán, có cơ chế hoàn trả trong trường hợp nhà đầu tư hoặc chủ thuê đất đã nộp tiền trong thời gian được miễn giảm. Ngoài ra, lãnh đạo TP. Hà Nội cho rằng cần quy định tỷ lệ phần trăm khấu trừ chi phí hạ tầng đối với tiền thuê đất hàng năm, nhằm đảm bảo tính công bằng, thuận tiện trong thực hiện và duy trì nguồn thu ngân sách ổn định.

Bảo đảm công bằng, đúng đối tượng, thủ tục đơn giản

Kết luận nội dung này, Phó Thủ tướng nhấn mạnh, dự thảo Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 254 phải cụ thể, khả thi và bảo đảm thực thi.

Trong quy định hoàn trả tiền ứng trước bồi thường giải phóng mặt bằng, Phó Thủ tướng cho rằng, việc khấu trừ nên thực hiện khi có quyết định thu tiền sử dụng đất, sau khi đã xác định giá đất dự án. Khấu trừ phải thực hiện một lần, đầy đủ theo chế độ nhà nước, không chia nhỏ theo từng giai đoạn. Trong trường hợp điều chỉnh quy hoạch và tính lại giá đất, việc khấu trừ sẽ được nghiên cứu tiếp.

Liên quan đến miễn, giảm tiền thuê đất, Phó Thủ tướng đồng ý với đề xuất của Bộ Tài chính: đã miễn thì không phải tính, đã giảm thì phải tính, cơ chế rõ ràng, dễ thực hiện. Đồng thời, cần có cơ chế hoàn trả trong trường hợp nhà đầu tư hoặc chủ thuê đất đã nộp tiền trong thời gian miễn giảm.

Phó Thủ tướng cũng nhấn mạnh, những vấn đề liên quan đến đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất, các trường hợp đặc biệt theo điều ước quốc tế hoặc đất an ninh, quốc phòng phải được rà soát, bổ sung, hướng dẫn rõ để bảo đảm hợp pháp, hợp hiến và dễ thực hiện.

Đối với chi phí hạ tầng khấu trừ giữa tiền thuê đất hàng năm và trả một lần, Phó Thủ tướng yêu cầu phân cấp cho địa phương xác định tỉ lệ khấu trừ hợp lý, tránh tính toán quá phức tạp. Địa phương được phép quy định tỉ lệ phần trăm trong số tiền thuê đất hàng năm để trừ ngay các khoản chi phí hạ tầng đã đầu tư, bảo đảm chính sách công bằng giữa hình thức trả tiền một lần và trả hàng năm, đồng thời duy trì nguồn thu ngân sách ổn định cho phát triển kinh tế – xã hội.

Về quy định khoản tiền bổ sung và tiền chậm nộp, Phó Thủ tướng chỉ đạo làm rõ căn cứ, lý do phải nộp, và bảo đảm không vượt phạm vi Nghị quyết 254. Các cơ quan thuế, địa phương phải chủ động thông báo nộp tiền bổ sung và tiền chậm nộp, xác định rõ đối tượng áp dụng và thời hạn hoàn thành, tránh làm khó doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp, người dân.

Phó Thủ tướng nhấn mạnh: Mọi nội dung trong Nghị định phải bám sát Nghị quyết 254, các thủ tục hành chính phải đơn giản, công khai, đúng đối tượng và bảo đảm thực thi hiệu quả, để Nghị định đi vào cuộc sống, hỗ trợ doanh nghiệp và người dân, đồng thời duy trì nguồn thu ngân sách ổn định.